Zillows Zestimate: Sollten Sie damit wichtige Immobilienbewertungen vornehmen?

Kostenlose Immobilienbewertung

Zillow.com ist eine beliebte Website, auf der viele Hausbesitzer und diejenigen, die Zugang haben möchten, nach einer Bewertung für bestimmte Immobilien suchen. Aber wie genau kann ein Expertensystem sein, das vollständig computergeneriert ist, ohne die fragliche Immobilie tatsächlich zu sehen, geschweige denn die Vergleichsdaten oder sogar das Gebietsschema?

Es war mein Schwager, der mir zum ersten Mal von Ziilows Zestimate-Dienstprogramm erzählte, als es im Sommer 2006 brandneu war. Als Gutachter und Makler in einer großen Metropolregion war er über 50 Jahre lang beeindruckt, wie nahe er war Das Zestimate war eine tatsächliche Einschätzung – dies von einem Mann, der für Computer im Allgemeinen wenig Verwendung hat. Ich nahm dies mit einem Körnchen Salz, da unser Unternehmen viel Mühe darauf verwendet hatte, ein solches Dienstprogramm zu entwickeln, das statistische Analysen verwendet, um den Wert zu bestimmen.

Um das Problem zu verstehen, ist es wichtig, die Grundlagen der Immobilienbewertung zu verstehen. Seit der Spar- und Kreditkrise der 1980er und 1990er Jahre wurden Bankbewertungen nach einer starren Methode durchgeführt, die als Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) bezeichnet wird. Im Allgemeinen sieht die Spezifikation vor, drei bis fünf ähnliche Immobilien innerhalb einer halben Meile zu vergleichen und innerhalb von sechs Monaten zu verkaufen. Diese Abgrenzungen können bei Bedarf erweitert werden. Die Differenzen werden dann angepasst, um eine Bewertung zu erhalten. Das Problem war, dass angesichts der strengen Beschränkungen, welche Eigenschaften der Gutachter verwenden konnte, und der kleinen Stichprobe (3 bis 5 Vergleiche) die Ergebnisse eher dem Vergleich von Äpfeln mit Orangen glichen. Und wie der Ruf des Schiedsrichters mag es nicht immer richtig sein, aber es ist immer das Endergebnis für Kreditgeber.

Unser Versorger verfolgt einen anderen Ansatz, indem es Tausende von Verkäufen über Jahrzehnte hinweg bis 1991 vergleicht. Das Konzept bestand darin, Variablen nach Volumen auszuwaschen (große Stichprobe). Zillow muss so etwas verwenden, weil sie eine große Auswahl von Immobilien ankündigen (72 Millionen landesweit aus dem Jahr 2006), obwohl ihre Algorithmen nicht veröffentlicht werden.

Für unsere Algorithmen werden Unterschiede im Datum eines Verkaufs angepasst, um den Wert der Gebietsaufwertung (und kürzlich der Abschreibung) auf den Schulbezirk abzustimmen, der auf unserem Markt von Bedeutung ist, und nicht auf einen eingeschränkten Bereich um das Objekt, der eine unglückliche Tendenz hat Grenzen zwischen Gebieten mit sehr unterschiedlichen Werten überschreiten. Ein Gutachter, der mit dem Gebiet nicht ganz vertraut ist – wie es von Online-Kreditgebern üblich ist -, kann Immobilien in verschiedenen Schulbezirken vergleichen oder sich nicht an die Nähe eines unerwünschten Elements wie einer großen Autobahn oder eines Industriegebiets anpassen Die Vergleichswerte liegen innerhalb der vorgeschriebenen Entfernung vom Objekt. Ein guter Gutachter wird diese Anpassungen berücksichtigen, obwohl es keinen anderen universellen Standard gibt, als wie sich ein bestimmtes geografisches Merkmal auf den Durchschnitt anderer Verkaufspreise ähnlicher Immobilien auswirkt. USPAP-Bewertungen variieren in der Regel um bis zu 10% bis 15% von Gutachter zu Gutachter – insbesondere wenn jeweils unterschiedliche Vergleichswerte verwendet werden. Dies ist eine der Schwächen kleiner Proben.

Im Allgemeinen hat unser Dienstprogramm gut funktioniert. Interessanterweise verwenden wir es – wenn man bedenkt, wie viel Aufwand in seine Erstellung gesteckt wurde – selten. Dies liegt daran, dass jede statistische Analyse die wirklich wichtigen ästhetischen Überlegungen wie Wärme und Charme, Eleganz, Stil usw. ignoriert. Darüber hinaus berücksichtigt der Nutzen keine Variablen wie Hypothekenzinsen, die Verfügbarkeit von Geldern – das, was die gegenwärtiger Markt – und allgemeines Verbrauchervertrauen. Wenn der Markt als wertschätzend wahrgenommen wird, sind die Käufer bereit, mehr zu zahlen, aber wenn er als wertschätzend empfunden wird, bestehen die Käufer tendenziell auf einem größeren Geschäft, um eine weitere Erosion des Marktes abzudecken. Derzeit werden auch keine konkurrierenden Immobilien auf dem Markt berücksichtigt. Diese wirken sich tendenziell stärker auf einen bestimmten Verkaufspreis aus als historisch vergleichbar. All diese Faktoren haben einen starken Einfluss darauf, wie viel eine bestimmte Immobilie verkaufen wird. Und dennoch schafft es das Zestimate, zumindest zeitweise, eine gute Schätzung zu erstellen.

Ab dem 13. Juni 2011 befindet sich der Zestimate in seinem dritten Algorithmus-Update. Aber wie genau ist es wirklich? Schließlich kann vieles davon abhängen. Käufer von Eigenheimen stützen ihr Angebot häufig auf ein Zestimate, und Verkäufer stützen ihren Verkaufspreis häufig auf dasselbe Zestimate. Glücklicherweise tun Kreditgeber nicht.

Als Makler bin ich oft sowohl mit Käufern als auch mit Verkäufern konfrontiert, die dem Zestimate großes Vertrauen geschenkt haben, was eine kommunale Bewertung, eine Wettbewerbsmarktanalyse (CMA) eines Maklers oder sogar eine USPAP-Bewertung nahelegt – insbesondere, wenn es das ist, was sie tun möchte hören.

Um herauszufinden, wie genau das Zestimate tatsächlich ist – zumindest in unserem Markt -, vergleichen wir einfach den tatsächlichen geschlossenen Verkaufspreis, der direkt von unserem Multiple Listing Service (MLS) bezogen wurde, mit dem Zillow Zestimate unter Verwendung der Verkaufsdaten des letzten Monats für die Countys von Albany, Schenectady, Rensselaer und Saratoga, einschließlich der Metropolregionen Albany, Schenectady, Troy und Saratoga, New York. Natürlich ist jeder Markt anders und führt möglicherweise nicht zu denselben Ergebnissen. Was wir fanden, war, dass der Zestimate den tatsächlichen Verkaufspreis mit einigen bemerkenswerten Ausnahmen überraschend genau vorhersagte. Zillow verwendet eine ähnliche Methode, um seine eigene Genauigkeit zu beurteilen. Die Genauigkeit von Zillow wird jedoch als mittlerer Fehler der tatsächlichen Verkaufspreise für das Zestimate dargestellt. Ab dem letzten Algorithmus-Update wird lediglich ein Fehler von 8,5% angegeben. ( http://www.zillow.com/blog/research/2011/06/14/upgrading-the-zestimate ) Was nicht bemerkt wird, ist, wie weit das Zestimate entfernt ist, wenn es ausgeschaltet ist. Lassen Sie uns an dieser Stelle nur sagen, dass kein Gutachter, kommunaler Gutachter oder Makler die Marke wahrscheinlich so weit verfehlen würde, wie Zillow sie verfehlt, wenn sie verfehlt.

Weiter zu den Zahlen:

In Bezug auf den durchschnittlichen Fehler stellten wir einen erstaunlichen Fehler von 2,8% (Überwert) in allen Preisklassen fest. Im Allgemeinen war in den unteren Preisklassen ein höherer Zestimate als in den tatsächlichen Verkaufspreisen zu verzeichnen, während in der höheren Preisklasse der Zestimate dazu neigte, Immobilien zu unterbewerten.

Preisspanne – Zestimate – Prozentualer Fehler

0 bis 100.000 USD 113,85% 13,85% ÜBER

100 bis 200.000 USD 104,13% 4,13% ÜBER

200 bis 300.000 USD 98,28% 1,72% UNTER

300 bis 400.000 USD 94,42% 5,58% UNTER

400 bis 500.000 USD 87,22% 12,78% UNTER

500.000 USD und über 85,30% 14,70% UNTER

Wie Sie der obigen Tabelle entnehmen können, wäscht der Unterwert in den höheren Preisklassen den Überwert in den niedrigeren Preisklassen aus. Oder Zestimate war in 47% der Fälle überbewertet. etwa die Hälfte der Zeit unterbewertet 53%.

Als der Zestimate jedoch verfehlte, verfehlte er ihn um eine Meile. Der größte Fehler war ein Unterwert von 221.329 USD oder ein Unterwert von 61%. Der größte Überwert war 137.850 USD oder 44% Überwert. Dies geschah nicht oft, wie bereits erwähnt. Die folgende Grafik zeigt eine große zentrale Tendenz zur Genauigkeit und einen größeren Fehler zu beiden Enden.

Fazit: Wenn es richtig sein muss, wenden Sie sich an einen erfahrenen und qualifizierten USPAP-Gutachter, der das Gebiet kennt. Wenn die Verwendung, für die die Bewertung vorgesehen ist, nicht kritisch ist, eignet sich Zillow hervorragend für eine hervorragende Bewertung des Baseballstadions, wobei die Möglichkeit eines signifikanten Fehlers zu berücksichtigen ist.

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Source by Dennis Maier

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