Die Szenarioanalyse wird von Immobilieninvestoren und Spezialisten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet, da sie eine gute Möglichkeit bietet, das Risiko bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen zu messen.
Was ist Szenarioanalyse? Dabei wird eine Reihe von Variablen geschätzt, die den größten Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit haben, dass sich eine Anlage gemäß den Mindesterwartungen eines Anlegers entwickelt. Die Mieteinnahmen werden beispielsweise einer Szenarioanalyse unterzogen, wenn der Analyst die Performance von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anhand verschiedener Mietszenarien beurteilen möchte. Mit anderen Worten, wie gut schneidet die Immobilie ab, wenn die Mieten sinken oder steigen?
Bei der Szenarioanalyse werden normalerweise drei Szenarien berücksichtigt. In diesem Fall gehen wir davon aus, dass mit unserer Szenarioanalyse untersucht werden soll, welchen Einfluss Änderungen der Mieten auf die Immobilienleistung haben würden.
- Worst-Case – wenn die Mieten sinken oder sich überhaupt nicht ändern
- Höchstwahrscheinlich – die realistischsten Mieten, die erzielt werden können
- Best-Case – Mieten jenseits unserer wildesten Träume
Angenommen, Sie bewerten ein Mietobjekt, das aus fünf Mieteinheiten besteht, die zu 900 USD vermietet werden. Dies führt zu jährlichen Mieteinnahmen von 54.000 USD und einer Obergrenze von 6,23%. Obwohl Sie interessiert sind, haben Sie das Gefühl, dass die Cap-Rate zu niedrig ist (Sie bevorzugen eine Cap-Rate von 7,0%). Der Verkäufer wird den Preis nicht senken (was die Obergrenze erhöhen würde), so dass Sie vor dem Dilemma stehen, entweder den Preis zu zahlen (gegen Ihr besseres Urteilsvermögen) oder wegzugehen.
Hier kann eine Analyse des Mietszenarios helfen. Anstatt blind eine Entscheidung zu treffen, können Sie den Einfluss untersuchen, den verschiedene Änderungen der Miete auf die Leistung haben würden. Mit anderen Worten, zumindest können Sie sehen, welche Mieten gesammelt werden müssten, um Ihre Cap-Rate zu erreichen, und ob sie wahrscheinlich sind oder nicht.
In diesem Fall würden Sie alle drei Szenarien berücksichtigen: Worst-Case, wahrscheinlichster Fall und Best-Case. Wenn Ihre gewünschte Kapitalisierungsrate in den ersten beiden Szenarien erreichbar wäre, würde dies darauf hinweisen, dass die aktuellen Mieten der Immobilie niedrig sind und ein gewisses "Aufwärtspotenzial" bieten. Vielleicht möchten Sie den geforderten Preis in der Gewissheit zahlen, dass Sie die Mieten erhöhen und damit die Leistung der Immobilie verbessern können. Andernfalls möchten Sie vielleicht laufen, wenn die Mieten über Ihre wildesten Träume hinaus erhöht werden müssten, um Ihre Obergrenze zu erreichen.
Wie erstellen Sie eine Mietszenarioanalyse? Sie können eine Tabelle verwenden oder ein Immobilieninvestitionssoftwareprogramm erwerben. Denken Sie daran, was Sie erreichen möchten. Sie möchten das Ergebnis anhand von wesentlichen Faktoren wie Cashflow und Rendite anhand einer Reihe von Mietszenarien sehen. Sie werden vielleicht erstaunt sein, was Sie über die Immobilie herausfinden.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by James Kobzeff