New York Real Estate Ownership Guide

Dieser Artikel ist als Roadmap für den erstmaligen Käufer oder Verkäufer von Eigenheimen konzipiert. Währenddessen werde ich Sie durch die vielen Schritte des Kaufs oder Verkaufs Ihrer Immobilie führen und Ihnen dabei erklären, wie Sie die häufigsten Fehler vermeiden können. Sie lernen auch die rechtlichen und psychologischen Probleme kennen, die häufig auftreten.

Für die meisten Menschen ist der Kauf (oder Verkauf) eines Hauses einer der größten Teile des Lebens im "amerikanischen Traum". Es ist wahrscheinlich auch die größte Investition, die sie jemals tätigen werden. Kein Wunder also, dass viele diese Erfahrung als sehr aufregend, aber gleichzeitig auch besorgniserregend empfinden. Das Erreichen der endgültigen Transaktion und der Geldtransfer für die Immobilie (als "Abschluss" bezeichnet) kann dazu führen, dass sich viele Hausbesitzer erschöpft oder sogar deprimiert fühlen. Gleiches gilt für Käufer. Wenn der Prozess jedoch korrekt durchgeführt wird, kann er für alle Beteiligten sowohl interessant als auch aufregend sein. Das endgültige Ergebnis hängt von vielen Faktoren ab: Zeit, Energie, die für die Transaktion benötigt wird, Nachdenklichkeit und Geduld. Alle diese Merkmale sind im Prozess enthalten und können sich auf Ihr Endergebnis auswirken.

Deshalb ist die Vorbereitung der Schlüssel für eine erfolgreiche Transaktion. Der Prozess, der durch mehrere Transaktionen und Wartezeiten kompliziert wird, kann ziemlich verwirrend sein. Immobilientransaktionen erfordern Fachwissen. Wer die Transaktion mit einer Do-it-yourself-Einstellung vollständig kontrollieren möchte, kann viele kostspielige Fehler machen. Wenn Käufer und Verkäufer keinen soliden Hintergrund in Immobilien haben, verlieren sie bei jeder Transaktion Tausende von Dollar.

Sparen bei den Anwaltsgebühren für Immobilien in New York

Der Versuch, ein paar zusätzliche Dollar an Rechtskosten zu sparen, mag sich nach einer guten Idee anhören, insbesondere für diejenigen mit hohen Anzahlungen. Aber diese Strategie kann nach hinten losgehen. Sie können am Ende Penny-weise sein, aber auf lange Sicht pleite. Es gibt viele detaillierte Verfahren im Kaufprozess, die die überwiegende Mehrheit der Verbraucher möglicherweise übersieht.

Bei einem der größten Einkäufe Ihres Lebens ist es einfach nicht an der Zeit, "Schnäppchen zu machen". Denken Sie an die wichtigsten Kriterien: Wenn Sie es sich nicht leisten können, das Gesamtbild der Transaktion zu sehen, sind Sie wahrscheinlich nicht bereit, das Geschäft abzuschließen. Die Höhe der Anwaltskosten sollte nicht der entscheidende Faktor bei der Einstellung eines bestimmten New Yorker Immobilienrechtsanwalts sein. Sie behalten einen New Yorker Immobilienanwalt, weil Sie darauf vertrauen, dass er Ihr bestes Interesse an der Transaktion vertritt. Das Fazit ist, dass Sie einen New Yorker Immobilienanwalt suchen, dem Sie vertrauen können. Wenn Vertrauen zu einem Problem wird, sind Sie gut beraten, einen anderen New Yorker Immobilienanwalt zu suchen, egal wie niedrig die Gebühren sind. Ein New Yorker Immobilienanwalt ist größtenteils bestrebt, seine Mandanten zufrieden zu stellen und diese Zufriedenheit gleichzeitig innerhalb der gesetzlichen Grenzen des Gesetzes zu halten. Je glücklicher ihre Kunden sind, desto geschäftiger wird der New Yorker Immobilienanwalt mit zukünftigen Kunden sein. Es ist also ebenso vernünftig wie sinnvoll, einen New Yorker Immobilienanwalt zu beauftragen, dessen Ziel es ist, das Ziel des Kunden bei der Immobilientransaktion zu erreichen.

Bei Immobilientransaktionen wird die Standardsprache verwendet. Es ist dann durchaus verständlich, wenn ein Käufer oder Verkäufer die in der Transaktion verwendeten Begriffe nicht versteht. Erstkäufer haben die schlechteste Erfahrung. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, einen New Yorker Immobilienanwalt zu beauftragen, der Ihre Interessen vertritt und Ihnen hilft, Fallstricke und unnötige Probleme zu vermeiden.

Wenn es vor dem Schließen nicht erkannt wird, kann es Zeit und Geld kosten, um die Situation zu beheben, sobald ein Problem auftritt. Ein Anwalt mit Erfahrung im New Yorker Immobilienrecht kann helfen, einen Käufer oder Verkäufer von kostspieligen Fehlern fernzuhalten.

Welche Art von Zuhause passt zu meinen Bedürfnissen?

Beim Kauf eines Eigenheims müssen Sie bestimmen, welche Immobilie Ihren Anforderungen entspricht. Die Auswahl der richtigen Immobilie zum Kauf erfordert sorgfältige Planung, Organisation und Opferbereitschaft. Da die meisten Menschen nicht die Zeit haben, können Immobilienmakler äußerst hilfreich sein, damit Sie die vielen Probleme verstehen, auf die Sie möglicherweise stoßen. Die damit verbundenen Fragen können überwältigend sein. Welche Angelegenheiten bedürfen einer weiteren Untersuchung? Welche Häuser haben schlechte Nachbarn? Es gibt viele Dinge, nach denen Sie fragen müssen, wenn Sie sich verschiedene Eigenschaften ansehen, die Sie interessieren. Einige Probleme treten jedoch bei den meisten Immobilienkäufen auf. Ein einfacher Tipp ist zu bestimmen, in welcher Gemeinde Sie gerne leben. Wenn Sie in Queens, Brooklyn, Bronx, Staten Island, Manhattan oder Long Island leben möchten, sollten Sie sich an einen Makler in diesem Bezirk wenden.

Coop oder Eigentumswohnungen?

Genossenschaften sind die beliebtesten Immobilien in New York City. Ein Grund dafür ist ein Trend weg von kostenintensiven Immobilien, bei denen Zwangsvollstreckungen häufig sind. Ein weiterer Grund für die Beliebtheit von Coops ist die Bequemlichkeit. Angebote können günstiger sein (etwa die Hälfte des Preises einer Eigentumswohnung) und erfordern möglicherweise weniger Papierkram beim Abschluss. Weniger finanzieller Stress und weniger Kopfschmerzen klingen vielleicht gut, oder? Was die meisten Käufer jedoch nicht wissen, ist, dass Sie beim Kauf einer Genossenschaft NICHT die physische Wohnung kaufen. Tatsächlich kaufen Sie "Aktien" eines Unternehmens, dem das Gebäude gehört, in dem sich die Genossenschaft befindet. Denken Sie auch daran, dass eine Genossenschaft wie jedes andere Unternehmen leitende Angestellte wie einen Präsidenten, einen Vizepräsidenten und einen Schatzmeister hat. Und genau wie jedes andere Unternehmen sind sie für das Wohlergehen der Genossenschaft verantwortlich. Wenn die Genossenschaft einen finanziellen Zusammenbruch erleidet, können Sie Ihre Wohnungsinvestition insgesamt verlieren.

Was passiert, wenn ich mich für einen Coop entscheide?

Sie erhalten ein Aktienzertifikat und einen eigenen Mietvertrag.

Die Genossenschaft verlangt, dass jeder Genossenschaftsinhaber eine "Wartungsgebühr" zahlt. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, zahlen Sie eine "allgemeine Gebühr". Normalerweise ist die von einem Aktionär gezahlte monatliche Gebühr fast doppelt so hoch wie die von den Eigentümern von Eigentumswohnungen gezahlte Gebühr.

Manchmal "besitzt" eine Genossenschaft nur die Verbesserungen, und eine andere Firma oder Organisation besitzt das Land. Diese Form der Zusammenarbeit ist nicht die normale Situation, existiert aber. Ihr New Yorker Immobilienanwalt sollte Ihnen bei der Entscheidung helfen können, ob Sie eine solche Immobilie kaufen.

Wohin geht die Wartungsgebühr? Wie wird das Geld ausgegeben?

Wenn ein "Unternehmen" (d. H. Eine Organisation oder ein anderes Unternehmen) eine Hypothek der Genossenschaft hält, muss die Genossenschaft eine monatliche Hypothekenzahlung an die Bank leisten. Die den Coop-Eigentümern in Rechnung gestellte "Wartungsgebühr" hilft dem Unternehmen, diese Kosten auszugleichen. Indem jedem Aktionär eine Gebühr pro Aktie berechnet wird, hilft die "Unterhaltsgebühr", die Stadtsteuern auf das gesamte Grundstück zu zahlen und die Kosten für die Instandhaltung des Grundstücks (wie den Superintendenten oder den Portier) zu tragen. Die "gemeinsame Gebühr" für eine Eigentumswohnung hilft die mit der Instandhaltung des Gebäudes verbundenen Kosten ausgleichen. Aufzüge, Malerarbeiten, Sauberkeit und jegliche Landschaftsgestaltung erfordern finanzielle Mittel, ganz zu schweigen von den öffentlichen Bereichen der Wohneinheit.

Es ist wichtig zu beachten, dass die monatliche Gebühr nicht festgelegt ist. Genau wie die Miete kann sie erhöht werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufen Sie jedoch einen Teil des physischen Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Sie besitzen dann einen Teil des Gebäudes und erhalten eine Urkunde für das Grundstück, aus der hervorgeht, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer sind. Die üblichen Gebühren für Eigentumswohnungen sind in der Regel stabil. Die meisten Genossenschaften verlangen, dass ein Verkäufer vor dem Verkauf eine Genehmigung vom Vorstand erhält. Ebenso muss der Käufer vom Vorstand genehmigt werden, um sicherzustellen, dass der Käufer ein "verantwortlicher" Genossenschaftsinhaber ist. Eine Ausnahme von dieser Situation ist, wenn die Genossenschaft einen besonderen Status als "Sponsoreinheit" hat. Das bedeutet, dass der Sponsor des Gebäudes bei der Umwandlung des Gebäudes in eine Genossenschaft aufgrund der Koop-Umbaupläne das Recht behalten konnte, nicht verkaufte Aktien ohne Genehmigung des Verwaltungsrats zu verkaufen. Wenn Sie das Koop vom ursprünglichen Sponsor kaufen, müssen Sie höchstwahrscheinlich keine Genehmigung des Vorstands einholen. Gleiches gilt für die Untervermietung des Gerätes. In den meisten Fällen benötigen Sie eine Erlaubnis. In einigen Fällen berechtigt Sie der Kauf des Geräts vom ursprünglichen Sponsor möglicherweise zu denselben Rechten und Privilegien wie der Sponsor.

Vor kurzem, nachdem die Treibstoffkosten in die Höhe geschossen waren, stiegen die monatlichen Gebühren vieler Genossenschaften und Eigentumswohnungen. Stellen Sie also beim Kauf eines Coop oder einer Eigentumswohnung sicher, dass Sie die finanziellen Auswirkungen auf die Zukunft verstehen. Fragen Sie nach den Finanzinformationen, bevor Sie unter dem Strich unterschreiben.

Soll ich ein Ein- oder Mehrfamilienhaus kaufen?

Eines der häufigsten Dilemmata beim Kauf eines Eigenheims ist der Kauf eines "Einfamilienhauses" oder eines "Mehrfamilienhauses". Der gesunde Menschenverstand schreibt vor, dass ein Einfamilienhaus Sie deutlich weniger kostet als ein Mehrfamilienhaus und dementsprechend zu schätzen weiß. Was sind die Vorteile? Der damit verbundene Frieden ist für manche verlockend. Sie müssen sich nicht mit der Vermietung an Fremde und den Kopfschmerzen befassen, einen Vermieter einzustellen (oder zu sein). Auf der anderen Seite dieses Arguments kann ein Mehrfamilienhaus jedoch ein finanzielles Plus sein: Die Mieteinnahmen helfen bei den monatlichen Hypothekenzahlungen und machen das Eigentum finanziell weniger belastend.

Wie kann mir ein Immobilienmakler helfen?

Normalerweise ist die erste Person, mit der Sie beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder Wohngebäuden direkten Kontakt haben, ein Immobilienmakler. Die meisten Leute benutzen sie, anstatt es selbst zu tun. Der Agent arbeitet für seinen Vorgesetzten und wird als "Makler" bezeichnet. Die Art der Beziehung, die Sie zum Agenten haben, kann einen großen Einfluss darauf haben, wie gut Sie als Käufer oder Verkäufer den anfänglichen Prozess und die Transaktion verstehen. Zwei wichtige Punkte: Agenten können normalerweise gute Ratschläge und Vorschläge zu Ihrem Kauf oder Verkauf geben. Da sie sowohl auf den Immobilienmärkten als auch auf ihrem Gebiet gut ausgebildet sind, können sie Ihnen frühere Leistungen für eine bestimmte Immobilie liefern. Obwohl der Agent für Sie zu arbeiten scheint, arbeiten sie normalerweise für den Verkäufer, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde!

Was ist ein Binder? Warum ist es wichtig?

Ein Ordner (auch als "Kaufangebot" bezeichnet) ist das erste Dokument, das durch eine minimale Geldeinzahlung gesichert ist. Normalerweise unterschreiben Sie einen Ordner in dem Moment, in dem Sie dem Verkäufer ein Kaufangebot unterbreiten. Dies sagt dem Verkäufer, dass Sie den Kauf ernst nehmen. Sobald der Binder-Vertrag abgeschlossen ist, wird der Immobilienmakler oder Makler ihn dem Verkäufer vorlegen. Bei Annahme wird die Immobilie potenziellen Käufern nicht mehr gezeigt. Es ist wichtig zu beachten, dass der Binder im Gegensatz zu einem Kaufvertrag zeitlich begrenzt ist. Sofern im Ordner nicht angegeben ist, welches Geld zurückerstattet werden soll, verfällt es unter den meisten Umständen.

Was muss ich über den "Kaufvertrag" wissen?

Der Kaufvertrag ist die erste formale Phase des Kauf- und Verkaufsprozesses. Wenn Sie einen New Yorker Immobilienanwalt beauftragt und ein akzeptables Angebot abgegeben haben, unterzeichnen Sie und der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt einen Kaufvertrag. Der New Yorker Immobilienanwalt des Verkäufers erstellt normalerweise den Vertrag, und der New Yorker Immobilienanwalt des Käufers überprüft den Vertrag, um sicherzustellen, dass Sie vor künftigen Problemen (sowohl rechtlichen als auch Wohnproblemen) geschützt sind.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung eine "Anzahlung" erhält, die der New Yorker Immobilienanwalt des Verkäufers auf einem speziellen Konto namens "Escrow" führen muss. Der New Yorker Immobilienanwalt des Verkäufers ist dazu nach ethischen Regeln verpflichtet. Keine Sorge: Der gesamte Betrag wird natürlich dem Käufer gutgeschrieben und beim "Closing" auf den endgültigen Restbetrag angerechnet.

Der größte Fehler, den ein Käufer oder Verkäufer machen kann, ist die Unterzeichnung eines Kaufvertrags, bevor er eine angemessene rechtliche Vertretung erhält. Ein Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zum Kauf und Verkauf der Immobilie. Sobald es unterschrieben ist, wird es ein juristisches Dokument. Wenn Sie Ihre Meinung ändern und die Bedingungen der Vereinbarung ändern möchten oder wenn Sie die Transaktion insgesamt beenden möchten, befinden Sie sich in einer äußerst frustrierenden rechtlichen Bindung. Aus diesem Grund ist während des gesamten Prozesses ein erfahrener New Yorker Immobilienanwalt erforderlich, insbesondere zu Beginn. Der Kaufvertrag bestimmt genau, wie die Transaktion ablaufen wird. Es gibt an, wie Zahlungen getätigt und eingezogen werden, und enthält alle wichtigen Details. Teilen Sie Ihrem New Yorker Immobilienanwalt jedes Detail mit, das Ihrer Meinung nach für Ihre Absichten wichtig und wesentlich ist. Zum Beispiel verkaufen Sie vielleicht eine andere Immobilie und kaufen gleichzeitig ein Haus. Da der Verkauf Ihrer Immobilie eine Bedingung ist, ist diese Bedingung ein wichtiges Detail, das Sie Ihrem New Yorker Immobilienanwalt mitteilen sollten, da die andere "Partei" Ihr Angebot möglicherweise nicht angenommen hat, wenn sie eine solche Bedingung gekannt hätte.

Ein weiteres Problem, das manchmal auftaucht, ist das Problem der Belegung. In der Regel wird ein Haus leer verkauft. Wenn Sie jedoch die bestehenden Mieter behalten möchten, ist es eine gute Idee, dies Ihrem New Yorker Immobilienanwalt mitzuteilen (vorausgesetzt, es handelt sich nicht um einen Neubau). Dies allein kann Ihnen Zeit und Ärger bei der Anmietung des Mieters ersparen Eigentum später.

Sollte ich als Verkäufer mein Haus inspizieren lassen?

Hausinspektionen können manchmal das Geschäft machen oder brechen. Ein New Yorker Immobilienanwalt kann eine Bedingung im Kaufvertrag festlegen, die es dem Käufer ermöglicht, den Kauf der Immobilie zu verweigern, wenn der Hausinspektor feststellt, dass die Struktur physisch nicht einwandfrei ist. Termitenprobleme oder Anzeichen anderer holzzerstörender Insekten sind gute Gründe für einen Käufer, vom Vertrag zurückzutreten. In solchen Fällen gibt der Verkäufer normalerweise die Anzahlung des Käufers zurück und jeder geht vom Tisch weg. Hausinspektionen sind relativ bequem, kostengünstig und sparen viel Zeit und Geld.

Finden Sie einen New Yorker Immobilienanwalt?

Wenn Sie nach einer rechtlichen Vertretung suchen, möchten Sie vor allem einen Immobilienanwalt in New York, bei dem Sie sich wohl fühlen. Wenn Sie sich bei einem bestimmten New Yorker Immobilienanwalt nicht wohl fühlen, besteht die Möglichkeit, dass Sie keine gute Arbeitsbeziehung haben.

Ein erfahrener New Yorker Immobilienanwalt, mit dem Sie sich wohl fühlen, kann sehr hilfreich sein, um das Geheimnis des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in New York zu erklären und zu reduzieren. Ihr New Yorker Immobilienanwalt kann den Kaufvertrag prüfen und vorbereiten, die Eigentumsversicherung bestellen und wichtige Teile der Transaktion durchführen. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie, die Sie kaufen, keine nicht genannten Grundpfandrechte hat. Wenn sie existieren, kann Ihr New Yorker Immobilienanwalt dafür sorgen, dass sie vor dem Abschluss zufrieden sind.

Das Letzte, was Sie brauchen, ist, Zweifel und Fragen zu Ihrer Transaktion zu haben. Sie möchten sicherstellen, dass Sie nach der Unterzeichnung und Beglaubigung aller Dokumente verstehen, was gerade passiert ist, und dass Sie sicher sind, dass alles korrekt durchgeführt wurde.

Wann sollte ich den Deal abschließen?

Der Abschluss ist der Höhepunkt der Transaktion. Der New Yorker Immobilienanwalt des Käufers ist normalerweise der Zirkusdirektor, der den Zeitpunkt und den Ort des Abschlusses koordiniert. Zum Abschluss treffen sich die Parteien, um den Deal abzuschließen. Normalerweise sind die Parteien, die Sie auf dem Treffen sehen, der Verkäufer und sein New Yorker Immobilienanwalt, der New Yorker Immobilienanwalt der Bank und der Titelvertreter. Was am Schlusstisch passiert, kann in drei Hauptschritte unterteilt werden:

Die Bank gewährt dem Käufer das Darlehen und im Gegenzug gibt der Käufer der Bank ein Interesse an der Immobilie (Hypothek)

Der Käufer übergibt das Darlehen an den Verkäufer und erhält vom Verkäufer eine Urkunde

Die Titelfirma stellt sicher, dass der Verkäufer tatsächlich das Eigentum besitzt, das sie übertragen

Sofern keine ernsthaften offenen Fragen vorliegen, kann der Abschluss ca. 2-3 Stunden dauern. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Käufer vor dem Abschluss eine Hausbesitzer-Versicherung abgeschlossen haben. Da nicht alle Versicherungsunternehmen die gleichen Preise für den Wiederbeschaffungswert eines Hauses berechnen, möchten Sie möglicherweise vor dem Abschluss einkaufen.

Schließlich ist es immer ein oder zwei Tage vor der Schließung eine gute Idee, einen Spaziergang durch das Anwesen zu machen, um sicherzustellen, dass es sich in dem Zustand befindet, in dem Sie es gekauft haben.

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Source by Odalis Encarnacion

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