Um einen guten Gewinn in Immobilien zu erzielen, müssen Sie richtig kaufen. Sehen Sie sich alle verfügbaren Immobilientypen an, um die beste Transaktion für Ihre spezielle Situation zu finden. Betrachten Sie Fixierer, notleidende Verkäufe, Wiederinbesitznahmen, mehrfache Auflistungen, für den Verkauf durch Eigentümer, und leere Eigenschaften, die gerade weg verschwenden.
Distressed Eigenschaften
Erkennen Sie den Unterschied zwischen einem Fixierer und einer notleidenden Immobilie. Distressed Eigenschaften können Fixierer oder nur unerwünschte Häuser sein. Scheidung, Verlust oder Versetzung von Arbeitsplätzen, Tod, finanzielle Schwierigkeiten und andere Probleme erzwingen oft einen Verkauf für weniger als den Marktwert. Nur weil das Problem eines Besitzers einen notleidenden Verkauf verursacht, bedeutet dies nicht, dass das Haus repariert werden muss.
REPOSSESSIONS
Obwohl der Rücknahmemarkt im letzten Sommer ausgetrocknet zu sein schien, tauchen die Häuser wieder auf den Listen der Zwangsversteigerungen auf. Laut Lender Rob Kramarz von Nationwide Mortgage (www.seetloan.com) könnte dies der Beginn eines weiteren Booms für Immobilieninvestoren sein.
Suchen Sie nach günstigen Immobilien, die von HUD, VA, Freddie Mac, Fannie Mae und Bank-REOs (Akronym für Immobilienbesitz) zum Verkauf angeboten werden. Immobilienmakler versuchen, Sie von Repos abzuhalten und zu mehreren aufgelisteten Häusern zu wechseln. Hören Sie nicht auf negative Äußerungen darüber, wie schwierig es ist, ein gutes Geschäft zu finden. Finden Sie einen anderen Agenten. Selbst auf dem heißen Markt zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung, als das durchschnittliche Haus in weniger als drei Wochen verkauft wurde, fanden wir zwei Immobilien für mindestens vierzigtausend Dollar unter dem Marktwert.
Es ist eine Geldverschwendung, einen Listingservice zu bezahlen, um Ihnen Listen mit zurückgekauften Immobilien per E-Mail zu schicken. Tatsächlich sind die Häuser bereits verkauft, wenn Sie diese Listen erhalten. Viele Websites, auf denen Zwangsvollstreckungen aufgeführt sind, sind kostenlos im Internet zu finden.
Nehmen Sie eine Taschenlampe mit, um eine zurückgenommene Immobilie anzusehen. Die Sicht auf dunkle Räume ist schwierig, da keine elektrischen Anschlüsse und Fensterbretter vorhanden sind. Eine gute Immobilienmaklerin hat ihre eigene Taschenlampe, aber Sie möchten sehen, was Sie wollen, und nicht, was sie von Ihnen erwartet.
HUD
In unserer Region werden neue HUD-Einträge am späten Donnerstagabend oder Freitagmorgen online gestellt. Neue "Daily's" -Häuser, die zuvor verkauft wurden und aus dem Treuhandkonto gefallen waren, wurden am Samstagmorgen verkauft. Immobilien, die während der Angebotsfrist nicht verkauft wurden, bleiben als "Daily" aufgeführt. Angebote, die bis zum folgenden Dienstag um Mitternacht fällig sind, müssen von einem Immobilienmakler eingereicht werden, der die HUD-Registrierung abgeschlossen hat. Verschwenden Sie keine Zeit mit einem Makler, der nicht mit dem Verkauf von HUD-Häusern vertraut ist. Jeder Fehler führt dazu, dass das Angebot abgelehnt wird. Verwenden Sie keinen Agenten, der angibt, dass Sie weit über dem Mindestgebot bieten müssen. Finden Sie einen auf HUD-Häuser spezialisierten Agenten, der zu Ihren Bedingungen mit Ihnen zusammenarbeiten möchte. Viele Schnäppchen-HUD-Häuser verkaufen weit mehr als das Mindestgebot. Halten Sie für die eine Eigenschaft, die nicht viel überboten wird. (Ich biete ungefähr 40.000 US-Dollar unter dem Mindestpreis für unsere Berghütte für Zweitwohnsitzbesitzer.)
Wir geben viele Gebote ab und gewinnen genug, um eine gute Auszahlung zu erzielen. HUD erlaubt nur einen Repo-Kauf als Eigennutzer alle zwei Jahre ab dem Datum des Abschlusses.
Verlassen Sie sich auf Ihren Bauchgefühl und lassen Sie sich von Ihrem Immobilienmakler nicht übermäßig beeinflussen. Es ist für Ihren Agenten nicht schwierig, ein Computergebot abzugeben. Sie benötigen einen Agenten, der bereit ist, einige Gebote abzugeben, um ein erfolgreiches Gebot zu erhalten. Dies ist wie ein Lottogewinn mit den Gewinnchancen für Sie.
Die Angebote müssen eine Erklärung zur Kreditzusage des Kreditgebers enthalten. Kreditgeber, die mit den HUD-Anforderungen nicht vertraut sind, verschwenden ebenfalls Ihre Zeit. Jeder Fehler führt dazu, dass Sie den Kauf verlieren. Nicht alle Kreditgeber verstehen den Angebots-, Finanz- und Kaufprozess von HUD.
Wenn Sie ein HUD-Gebot abgeben, erhöhen Sie Ihr Gebot, um einen Teil Ihrer Abschlusskosten zu decken. Dies bedeutet, dass Sie HUD veranlassen, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen und Auslagen zu sparen. Außerdem wirkt sich der höhere Verkaufspreis auf den Markt vergleichbarer Verkäufe zu Ihren Gunsten für einen späteren Verkauf aus. Ihr Einkaufspreis beeinflusst die Werte des Marktgebiets. Wenn Sie die Preise für aktive Verkäufe während Ihrer Renovierungszeit höher halten, wird Ihr Investitionspotenzial geschont.
Lass dich nicht an eine bestimmte Immobilie binden. Wir haben ein Gebot für ein Haus abgegeben, das ich in Apple Valley geliebt habe, und es um ein paar hundert Dollar verloren. Das Haus kam später wieder auf die Liste, was für HUD-Repos durchaus keine Seltenheit ist. Zu diesem Zeitpunkt hatten wir jedoch bereits eine besser belastete Immobilie gekauft.
VA
Sauberer als HUD-Repos, werden Häuser der Veteranenverwaltung auch über Immobilienmakler in einem Bietersystem angeboten. Die VA repariert teilweise ihre zurückgezogenen Häuser. Die VA bietet manchmal Vendee (Verkäufer) -Finanzierungen mit geringen Bearbeitungskosten, niedrigen Zinsen und ohne Vorauszahlungsgebühr an. Sie müssen kein Veteran sein, um diese leicht zu erwerben, um sich für Eigenheime zu qualifizieren.
Gegenwärtig ändert die VA die Art und Weise, wie diese Häuser zum Verkauf angeboten werden. Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie einen Immobilienmakler benötigen, der über die kürzlich überarbeiteten Vermarktungsverfahren für staatliche Immobilien auf dem Laufenden bleibt.
Weniger bekannte Regierungsbehörden wie Fannie Mae, Freddie Mac, FDIC, SBA, die IRS und die GSA listen auf ihren jeweiligen Websites wiederbesessene Immobilien auf. Diese Immobilien, die seltener als HUD und VA sind, werden in der Regel gereinigt und repariert, bevor sie bei Immobilienagenturen angeboten werden, deren Verkaufspreise näher am Marktwert liegen.
REOs
Banken bieten ihre Immobilien häufig zu Schnäppchenpreisen an. Abhängig von der Wiederverkaufspolitik der Bank, den Bedingungen der Immobilie und der verfügbaren Finanzierung variieren die REO-Möglichkeiten erheblich. Mehrere Banken geben Kredite für ihre Repos ab, während andere Banken nur aussteigen wollen. Eine gute Finanzierung wird durch die Banken möglich, die interne Konditionen anbieten. Fragen Sie nach keinen Punkten, minimalen Darlehenskosten und keinen Vorauszahlungsgebühren. Erkundigen Sie sich bei Ihren lokalen Kreditinstituten und erfahren Sie, wie diese ihre Rücknahme vermarkten. Viele dieser Banker geben Ihnen ihre Webseite mit einer Liste der verfügbaren Immobilien. Befreunden Sie Immobilienmakler, die auf die Auflistung von bankeigenen Rückgaben spezialisiert sind, damit sie Sie umgehend über eine neue Auflistung informieren.
Mehrfachnennungen
Es ist schwer, in mehreren Angeboten ein Schnäppchen zu finden, aber nicht unmöglich. Schauen Sie sich Angebote an, die schon eine Weile auf dem Markt sind. Suchen Sie nach freien Häusern, da diese den Verkäufer jeden Monat Geld kosten. Bilden Sie ein Angebot für viel weniger als Preis mit einer schnellen Übertragungsurkunde. Viele ängstliche Verkäufer nehmen ein Angebot an, wenn sie glauben, in nur zehn Tagen ihr Problem gelöst zu haben. Dies ist ein weiterer Grund, warum Sie einen Kreditgeber und einen Treuhänder benötigen, die schnell arbeiten.
Ich verfolge die mehrfachen Auflistungen in unserem Bereich auf dem mehrfachen Auflistungsservice. Einer meiner Agenten sendet mir täglich eine E-Mail mit neuen Einträgen. Sie benötigen einen Agenten, der Sie anruft, sobald eine neue Notstandsanzeige verfügbar ist. Billigangebote werden meistens von den Immobilienmaklern und ihren Anlegern abgeholt, bevor sie auf den Markt kommen.
Machen Sie genau wie viele Gebote viele Angebote. Sie wissen nie, wann die Probleme eines Verkäufers einen kritischen Punkt erreichen und abruptes Handeln hervorrufen.
Zum Verkauf durch Eigentümer
Häuser zum Verkauf durch den Eigentümer sind vielleicht nicht immer ein guter Kauf, aber es gibt immer mindestens ein Schnäppchen. Viele Anleger bevorzugen den Kauf direkt vom Eigentümer. Wenn Sie jemals versucht haben, Ihr Haus selbst zu verkaufen, haben Sie wahrscheinlich einige dieser Investoren getroffen. Grausame, harte und in einigen Fällen betrügerische Investoren haben sich alle möglichen Pläne ausgedacht, um verstörten Hausbesitzern Häuser zu stehlen. Verstehen Sie, dass der Home Seller mit großer Wahrscheinlichkeit vor Ihnen mit diesen abgehackten Anlegern umgegangen ist und Sie daher möglicherweise mit Argwohn betrachtet. Verdienen Sie ihr Vertrauen, indem Sie ehrlich und mitfühlend mit ihnen zusammenarbeiten.
Die Motivation des Verkäufers
Lassen Sie sich von Ehrlichkeit und Freundlichkeit bei Verkäufern leiten. Das Herausfinden des spezifischen Problems des Verkäufers ist der Schlüssel, um ihm und sich selbst zu helfen. Ermitteln Sie den besonderen Bedarf des Verkäufers und finden Sie eine Lösung. Weil es für einige Verkäufer peinlich ist, Sie auf ihre Probleme aufmerksam zu machen, hilft Ihnen zusätzliches Mitgefühl und entspanntes Timing dabei, ihre zugrunde liegende Motivation zu entdecken. Hören Sie gut zu, hören Sie auf zu reden und achten Sie auf Details, die dazu führen, den wahren Grund zu verstehen, warum sie verkaufen müssen.
Der Verkäufer benötigt möglicherweise eine schnelle Übertragungsurkunde, muss das Haus für eine Weile zurückmieten oder möchte sofort Bargeld. Sie können dem Verkäufer ein Darlehen in bar mit einer von der Unterkunft gesicherten Banknote gewähren. Fragen Sie einen Anwalt nach den Gesetzen Ihres Staates bezüglich dieser Art von Kaufvorschuss. Wir boten einem Verkäufer eine Kaution in Höhe von 2.000 USD außerhalb des Treuhandkontos an, die für die Anzahlung verwendet wurde, um einen geldhungrigen Verkäufer dazu zu bewegen, sich zu unserem niedrigen Preis zu verpflichten.
Viele Verkäufer benötigen nicht ihr gesamtes Geld. Eigentümerfinanzierung ist sehr viel für Sie. Normalerweise erhalten Sie einen niedrigeren Zinssatz und müssen weder Kreditgeberpunkte noch Vorauszahlungsgebühren bezahlen. Außerdem werden diese Kredite in der Regel nicht in Ihrer Kreditauskunft aufgeführt, sodass diese Zahlungen nicht gegen Sie gezählt werden. Wenn Sie eine gute Bonitätsauskunft haben, nehmen Sie eine Kopie mit, um sie dem Verkäufer zu zeigen. Dies verhindert, dass mehr Anfragen zu Ihrer Bonität gestellt werden, und verhindert, dass Ihre Kreditwürdigkeit sinkt.
Bereit zu kaufen
Seien Sie bereit, umgehend ein Angebot abzugeben, wenn Sie ein Schnäppchen finden. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem großen Kreditgeber vorab genehmigt sind, der schnell schließen kann.
Distressed Sellers und Fixer Houses bieten Ihnen eine großartige Möglichkeit, in das Immobilieninvestmentgeschäft einzusteigen.
(c) Copyright 2004, Jeanette J. Fisher. Alle Rechte vorbehalten.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Jeanette Joy Fisher