Grundlegende Immobilienstatistiken erklärt
Wir werden einige der grundlegenden Immobilienstatistiken definieren, die regelmäßig herumgeworfen werden. Dazu nutzen wir einen Immobilienmarkt in Hood County, Texas. Noch genauer werden wir die Einfamilienhausnummern für Häuser in Granbury Tx verwenden, einer Kleinstadt mit etwa 8.000 Einwohnern, die in den letzten 12 Monaten ein erhebliches Immobilienwachstum verzeichnet hat. Bei der Überprüfung von Immobilienstatistiken ist es wichtig, eine Zahlengruppe zu verwenden, die groß genug ist, um Konsistenz zu gewährleisten, aber granular genug, um Ihre Geschichte zu erzählen.
Die Statistiken, auf die wir uns beziehen, sind für das besprochene Jahr wahr und genau, werden jedoch verwendet, um die Immobilienstatistik selbst zu definieren.
Wir haben Granbury Tx als unser Beispiel gewählt, weil das Wachstum des lokalen Immobilienmarktes dort die Statik hervorhebt.
Immer wenn Sie Statistiken auswerten, insbesondere im Immobilienbereich, ist die Quelle der Zahlen äußerst wichtig. In den meisten Fällen liefert der MLS (Multiple Listing Service) die genauesten Zahlen, wenn es um Immobilien geht. Dies liegt daran, dass sie alle Inserate aller lokalen Immobilienmakler in ihrer Datenbank haben. Zur Erläuterung der Daten werden wir uns die Zahlen für Hausverkäufe in Granbury Tx direkt aus der MLS ansehen. Diese Zahlen sollen ein Beispiel dafür geben, wie die Statistik selbst gelesen werden kann. Jedes Mal, wenn Sie Immobiliennummern auswerten, ist es wichtig, genau darauf zu achten, wie die Zahlen gesammelt werden. In diesem Fall werden wir NUR Einfamilienhäuser in der Stadt Granbury verwenden.
Grundlegende Immobilienstatistiken
- Anzahl der Verkäufe – Dieser ist ziemlich selbsterklärend. Es ist einfach die Anzahl der in einem bestimmten Monat verkauften Einfamilienhäuser. Im Januar 2015 wurden 51 Einfamilienhäuser verkauft. Eine Sache, auf die Sie bei der Betrachtung dieser Statistik achten sollten, ist, dass sie das Untervertragsdatum oder den Tag verwenden, an dem die Immobilie tatsächlich geschlossen wurde. Diese beiden Daten liegen normalerweise zwischen 30 und 60 Tagen auseinander, daher ist es wichtig, dass Sie wissen, auf welches Datum verwiesen wird. Darüber hinaus schließen viele der Häuser, die berechnet werden, wenn Sie die "unter Vertrag"-Nummer verwenden, möglicherweise nicht wirklich! In unserem Beispiel verwenden wir die Anzahl der Häuser, die tatsächlich geschlossen wurden. Im Januar 2016 hatten sie einen Anstieg von über 49%, was die Gesamtzahl von 51 auf 77 erhöhte. Ein Wachstum dieser Größenordnung ist sehr selten zu verzeichnen.
- Verkaufsvolumen – Das Verkaufsvolumen ist einfach der Gesamtbetrag der in diesem Monat für Einfamilienhäuser ausgegebenen Dollar. Auch bei der Überprüfung dieser Statistik ist es wichtig, die Eigenschaftstypen konsistent zu halten. Wenn Sie zwei Gebiete vergleichen, um zu sehen, welches mehr gewachsen ist, und Sie unbebaute Flächen in die Zahl für ein Gebiet einbeziehen, müssen Sie es auch in das andere einbeziehen. Wie bereits erwähnt, umfassen unsere Beispiele nur Einfamilienhäuser. Wenn man die Anzahl der Verkäufe auf die Einheiten betrachtet, würden Sie erwarten, dass das Verkaufsvolumen entsprechend ansteigt, aber in diesem Fall stieg es sogar noch stärker als die Einheiten (in Prozent). Das Gesamtverkaufsvolumen von Einfamilienhäusern in Granbury betrug im Januar 2016 15.191.500 USD gegenüber 9.281.915 USD im Januar 2015. Das ist eine Steigerung von über 63 %. Da das Verkaufsvolumen stärker gestiegen ist als die Anzahl der Einheiten, spiegelt dies den durchschnittlichen Hausverkauf wider, der 2016 viel höher war als 2015.
- Monate des Inventars – Dies ist eine häufig verwendete Statistik bei der Untersuchung eines Immobilienmarktes. Diese Statistik bezieht sich darauf, wie lange es bei der aktuellen Verkaufsrate dauert, bis der vorhandene Lagerbestand verkauft ist. Dies spiegelt Angebot und Nachfrage des Marktes wider. In unserem Beispiel betrug der Lagerbestand im Januar 2015 9 Monate und war im Januar 2016 auf 6 Monate gesunken. Das ist ein Rückgang des verfügbaren Inventars um 33 %! Das bedeutet, wenn Sie ein Haus in Granbury Tx kaufen möchten, wird es 2016 etwas schwieriger, da weniger Inventar zum Kauf zur Verfügung steht.
- Durchschnittliche Tage bis zum Verkauf – Diese Statistik bezieht sich einfach darauf, wie lange es dauert, bis Einfamilienhäuser unter Vertrag genommen werden. Lassen Sie sich vom "Verkaufen" nicht verwirren. Um die Nachfrage nach aktiven Häusern genau zu zeigen, möchten Sie wirklich verfolgen, wie lange es dauert, "unter Vertrag" zu gehen. Der Prozess des Erwerbs der endgültigen Kreditgebergenehmigung, der Versicherung und des Abschlusses kann von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Im Januar 2015 lag der Median Days to Sell bei 88. Diese Zahl sank um über 30 % auf 61. Dies sagt Ihnen noch einmal, dass Sie, wenn Sie nach Immobilien in Granbury TX suchen, Ihre Angebote besser schnell als die begehrtesten erhalten Häuser gehen schnell!
- Durchschnittlicher Preis – Diese Statistik kann auf verschiedene Weise abgeleitet werden. Wir werden es in seiner rohesten Form verwenden und einfach der Durchschnittspreis von Häusern sein Verkauft innerhalb dieses Monats. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie sich diese Statistik ansehen, die irgendwo gedruckt wird, da die Definition des Verkaufsdatums durch den Benutzer variieren kann. Selbstverständlich kann der Durchschnittspreis für zum Verkauf stehende aktive Häuser oder für die verkauften Häuser verwendet werden. Der Durchschnittspreis von AKTIVEN Häusern zum Verkauf ist im Allgemeinen eine ziemlich nutzlose Zahl, da Sie ein Haus zu jedem Preis anbieten können, ohne dass es jemals verkauft werden kann. Viele zum Verkauf angebotene Häuser haben unrealistische Preise, daher der Durchschnittspreis von Active Häuser zu verkaufen kann stark schwanken und wenig Einblick in den Markt geben. Sie sollten sich den Durchschnittspreis von VERKAUFTEN Häusern ansehen. Im Januar 2015 betrug der durchschnittliche Eigenheimverkauf 181.998 US-Dollar und stieg im selben Monat 2016 auf 199.888 US-Dollar. Dies ist ein Anstieg von fast 10 %. Dies ist keine Zahl, die wirklich den Anstieg der Eigenheimwerte auf breiter Front ausdrückt, sondern einfach der Durchschnitt der in diesem Monat verkauften Eigenheime.
- Medianpreis – Der durchschnittliche Hausverkaufspreis kann durch eine Vielzahl von Faktoren verzerrt werden. Alles, was es braucht, ist ein 5-Millionen-Dollar-Hausverkauf, um diese Zahlen abzuschütteln. Um einen besseren Überblick über die Gesamtwertsteigerung zu erhalten, kann es besser sein, sich den Median-Verkaufspreis anzusehen. Der mittlere Verkaufspreis nimmt die Zahl an, die perfekt in der Mitte liegt. Wenn Sie beispielsweise 11 Häuser in Ihrer Statistik verwenden, würden Sie den Verkaufspreis des 6. nehmen. Dadurch bleiben 5 Häuser höher verkauft und 5 Häuser niedriger verkauft. In diesem Fall liegen sie ziemlich nahe beieinander, da der Median-Verkaufspreisanstieg von Januar 2015 bis 2016 9,69 % betrug. Dies zeigt, dass der Durchschnittspreis aufgrund eines extrem großen oder extrem kleinen Verkaufs nicht zu stark verzerrt war.
Es gibt Hunderte von Möglichkeiten, dieselben Zahlen zu betrachten, wenn Sie sich auf Immobilien beziehen. Achten Sie also sehr darauf, das Kleingedruckte genau zu lesen, welche Zahlen sie verwenden. Wenn Sie Vergleiche anstellen, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass sich beide auf die gleichen Immobilientypen, Daten usw. beziehen. Wie das alte Sprichwort sagt … es gibt Lügen, verdammte Lügen und Statistiken.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Dean Cacioppo