Der erste Schritt zum Immobilienkauf in Nicaragua ist, alles zu vergessen, was man über den Prozess zu Hause weiß …
Lassen Sie mich Eines von Anfang an klarstellen. Es gibt unglaubliche Schnäppchen zu kaufen in Nicaragua. In der Tat gibt es in Amerika keinen anderen Markt, auf dem eine Rendite von 40% oder mehr angemessen wäre. Es gibt jedoch wenige Gemeinsamkeiten zwischen den Regeln und Vorschriften für die Immobilienwirtschaft in Nordamerika oder Europa und Nicaragua. Aufgrund dieses Mangels an Ähnlichkeiten geraten ausländische Investoren oft in Schwierigkeiten. Es gibt eine vorgefasste Meinung von Ausländern, dass die Immobilienwirtschaft in Nicaragua genauso sorgfältig reguliert ist wie anderswo, und es ist diese falsche Annahme, die ausländische Investoren dazu bringt, betrogen zu werden. Die einzige universelle Immobilieninvestitionsregel, die genauso in Nicaragua gilt wie sonst auch, ist Caveat emptor, Käufer Vorsicht.
Immobilienmakler
Grundsätzlich gibt es keinen solchen Sache in Nicaragua als eine Immobilienvermittlung, die ein Kanadier, Amerikaner oder Europäer den Begriff vertreten würde. Es gibt Immobilienmaklerbüros. Einige haben sogar vertraute Franchise-Namen, aber hier hört die Ähnlichkeit auf.
Es gibt keine vorgeschriebene, formelle Ausbildung von Immobilienverkäufern, noch gibt es spezielle Lizenzierungsanforderungen. Jeder kann ein "Makler" werden, indem er eine Handelslizenz bezahlt oder eine nicaraguanische Firma einbaut. Ich behaupte nicht, dass das bedeutet "alle" Immobilienverkäufer sind inkompetent oder untrainiert … viele sind. Tatsächlich gibt es eine Reihe von pensionierten Immobilienmaklern, die nach Nicaragua umgezogen sind und erfolgreiche, aufrechte Unternehmen unterhalten. Aber es gibt noch viel mehr, die überhaupt nicht kompetent sind und zwischen ehrlichem Geschäft und totalem Betrug an der Spitze operieren. Caveat emptor again!
Für die Immobilienwirtschaft existieren keine Bezirks- oder Bundesregierungen. Immobilienverkäufe sind nicht mehr reguliert als ein Fahrzeugverkauf, der von einem Straßenverkäufer getätigt wird. Völlige Kriminalität wird von den Behörden nicht ignoriert, aber wenn der Täter inhaftiert wird, ist es unwahrscheinlich, dass er verlorenes Geld zurückgewinnen kann. Die Rache sollte jedoch einen geschäftigen Käufer besser fühlen lassen. Nicaraguanische Gefängnisse existieren, um Kriminelle zu bestrafen, nicht zu rehabilitieren, und sie sind die Hölle auf Erden. Leider werden die meisten Probleme, die bei einer Immobilientransaktion auftreten können, von der Strafverfolgung als zivilrechtliche Angelegenheiten angesehen und müssen als solche behandelt werden. Kurz gesagt, egal welches Geld du denkst, dass du betrogen wurdest … betrachte es als verloren. Selbst mit einem Urteil zugunsten des Klägers geschieht das Sammeln von Geld, das in einem Urteil geschuldet wird, selten. (19459002)
Ein schwerwiegendes Manko auf dem Immobilienmarkt in Nicaragua ist, dass es keinen Multi Listing Service (MLS) gibt. Das Fehlen jeglicher Form von MLS bedeutet, dass es weder ein zentrales Verzeichnis der zum Verkauf stehenden Immobilien noch irgendwelche Informationen darüber gibt, wofür eine Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis ist, dass es sehr schwierig ist zu entscheiden, was ein Haus oder ein Geschäftsgebäude in einer bestimmten Nachbarschaft wert ist, da es keine vergleichbaren Immobilientransaktionen gibt, die als Leitfaden dienen könnten. Gutachter stützen ihre Schätzungen hauptsächlich auf Ersatzkosten, und was immer sie sonst noch liefern, ist reine Ratenarbeit. Ironischerweise benötigen die Banken Gutachten, die von lizenzierten nicaraguanischen Gutachtern erstellt werden, wenn Hypothekenkredite beantragt werden.
In Nicaragua gibt es so etwas nicht, wie es die meisten Ausländer unter diesem Begriff verstehen. Immobilienkäufer hören einen Immobilienmakler sagen, dass er oder sie eine Auflistung hat, aber es ist üblich, zwei oder mehr Immobilienzeichen auf einem einzelnen Eigentum zu sehen. Ebenso kann die gleiche Immobilie auf mehreren Websites von Immobilienunternehmen erscheinen und von zahlreichen verschiedenen Personen online beworben werden. Mehr verwirrend, die Preise können für das gleiche Haus, manchmal um mehrere zehntausend Dollar variieren. Nicaraguaner, die ihre Häuser verkaufen, schließen sich selten mit einer Partei ab, die ihr Land, Haus oder Geschäftsgebäude verkaufen will. Wenn Sie etwas verkaufen wollen, ist die Annahme, je mehr Menschen versuchen, es zu verkaufen, desto besser. Und durch mehr Leute, die Makler sein können, der Besitzer selbst, ihre Familie und Freunde, ein Nachbar, oder ein Pferdekutschenfahrer. Das scheint einem Ausländer, der nach einer Pension oder einem Ferienhaus sucht, chaotisch zu sein, aber für Nicaraguaner ist das durchaus sinnvoll. Ohne einen MLS-Service, der es zahlreichen Immobilienmaklern ermöglicht, Kaufinteressenten eine gelistete Immobilie zu zeigen, scheint jeder den Versuch zu machen, eine Immobilie zu verkaufen.
Ein weiteres Missverständnis ausländischer Käufer beim Immobilienkauf in Nicaragua ist, dass der Verkäufer den Immobilienmakler bezahlt. Dies ist manchmal der Fall, aber selbst wenn es der Käufer ist, kann er aufgefordert werden, die Provision zu bezahlen. Ja, das ist in Nicaragua legal. In der Tat könnte nicht nur eine Provision von Verkäufer und Käufer gezahlt werden, sondern der Immobilienmakler könnte einen Betrag hinzugefügt haben, den der Verkäufer tatsächlich in seiner oder ihrer Hand wünscht. Auch das ist legal. Das schlimmste Szenario ist, dass der Verkäufer 50.000 US-Dollar für sein Haus benötigt. Der Verkäufer bietet jedem, der das Haus verkauft 1000 US-Dollar oder einen Prozentsatz. Der Immobilienverkaufsvermittler wirbt für 59.900 US-Dollar für den Verhandlungsraum. Ein Käufer zahlt 55.000 US-Dollar, aber man sagt ihm, dass der Käufer in Nicaragua die Provision bezahlt. Nicht wirklich die Wahrheit, aber häufig genug, dass die Leute denken, dass es eine Regel ist. Die gewünschte Provision kann bis zu 10% betragen, oder es kann eine Pauschalgebühr sein. Sobald alles gesagt und getan ist und der Käufer einverstanden ist, das Eigentum für US $ 55.000 zu kaufen. In einem solchen Fall wird der "Agent" auf eine nicht rückzahlbare Anzahlung von 5000 US-Dollar bestehen. Beim Schließen erhält der Verkäufer die 50.000 US-Dollar, die er oder sie haben wollte, und der Verkäufer schiebt den Rest.
Ich kenne einen Käufer, der einem "Grundstücksmakler" 65.000 US-Dollar überreichte, um eine 3 Hektar große Farm mit einem kleinen Haus zu kaufen auf dem Grundstück. Der "Makler" ging dann zum Eigentümer des Grundstücks und bezahlte ihm 20.000 US-Dollar, um das Land zu kaufen. Es wird noch schlimmer … der "Makler" kümmerte sich nie um die Eigentumsübertragung, bis der Käufer feststellte, dass er nicht der Eigentümer war, als er versuchte, überfällige Steuern zu bezahlen. Am Ende wurde die Immobilie von einem Entwickler für etwas mehr als die ursprünglichen 65.000 US-Dollar gekauft, aber später 8 Jahre Anerkennung. In einem anderen Fall kaufen Europäer ein Haus und überbezahlte 85.000 US $. Wenn man ihr Angebot auf die europäischen Immobilienwerte stützte, die sie kannten, wurde angenommen, dass sie ein Schnäppchen machten. Der "Makler" steckte die 85.000 US-Dollar ein und eine Provision, die er auch für den Kauf bezahlte. Wiederum vollkommen legal in Nicaragua … so caveat emptor
Die Art und Weise, durch das zu navigieren, was Ausländer als Marktchaos betrachten, besteht darin, einen sachkundigen Immobilienberater zu beauftragen, eine Immobilie zu finden, die man verhandeln will Bedingungen, führen die erforderliche Sorgfalt durch, validieren den Titel und die Umfrage und so weiter. Dies ist ein kostenpflichtiger Service, aber viel weniger teuer als eine prozentuale Verkaufsprovision, und weit, viel weniger als ein teurer Fehler wäre. Ein solcher Service ist Nica Investments, eine Immobilienberatung, die ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien oder Geschäften in Nicaragua unterstützt.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Len Bowcott