Der Zusammenbruch der Wirtschaft begann mit einem Realitätswind, der gegen das Kartenhaus der Subprime-Hypotheken wehte. Wir alle leben mit den Folgen zu aggressiver Kreditvergabepraktiken und zu aktiver staatlicher Intervention. Mit all diesen Freunden, wer braucht schon Feinde?
Da sich der Markt neu ausrichtet, sind die Immobilienbewertungen eingebrochen. Einige von Ihnen können sogar mit Ihren Hypotheken "auf dem Kopf stehen". Kaufst du? Verkaufen Sie? Reiten Sie den Tsunami aus? Diese Serie geht auf alle wichtigen Fragen ein, die uns normalerweise bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie begegnen. Was sind die Treiber? Was sind die Hemmstoffe? Was Sie wissen müssen, um den besten Wert zu erzielen.
Was ist Immobilienbewertung/Immobilienbewertung?
Der Zweck der Immobilienbewertung besteht darin, einen aktuellen Marktwert für eine Immobilie im Vergleich zu anderen in ihrer unmittelbaren Umgebung zu ermitteln. Eine Bewertung ist also zeit-, orts- und geografiespezifisch. Es ist ein Vergleichswert – kein absoluter Wert. Zweitens werden Immobilienbewertungen in zwei große Kategorien unterteilt – Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Für die Zwecke dieser Papiere werden wir ausschließlich Wohnungsbewertungen diskutieren. Gutachter für Wohnimmobilien werden von ihren jeweiligen Bundesstaaten lizenziert und haben unterschiedliche Lizenzstufen basierend auf dem Wert des Darlehens für die Immobilie. Sie müssen Kurse belegen und Zertifizierungstests bestehen, um ihren Lizenzstatus zu erhalten und zu erhalten. Aufgrund der Art und Weise, wie Multiple Listing Services (MLS) ihre Aufzeichnungen aufbewahren und verkaufen, sind sie in der Regel auch an den Landkreis gebunden. Ein guter Gutachter kennt also seine Geographie wirklich und weiß, wonach er suchen muss.
Warum kostet es so viel?
Immobiliengutachter sind traditionell unabhängige Unternehmer/Geschäftsleute – keine Schätzungen = kein Geld. Während Sie also eine relativ normale einmalige Gebühr (z. B. 400 US-Dollar) zahlen, müssen sie sicherstellen, dass sie so viele Bewertungen wie möglich erhalten, um überhaupt Gewinn zu erzielen. Wie ist das? Immerhin haben sie deine $400. Ein Gutachter muss alle Auslagen wie jeder Unternehmer übernehmen (Ausbildung, Krankenversicherung, MLS-Gebühren, Haftpflichtgebühren, Gewerbeversicherung, staatliche Gebühren – die Liste geht weiter). Darüber hinaus kann ein guter Gutachter 3 bis 6 Stunden mit der Vorbereitung verbringen (nach Vergleichswerten suchen usw.), eine 45-minütige oder mehr Fahrzeit zum Standort haben, 2 Stunden mit Vergleichswerten fahren und Fotos machen und dann weitere 1 -3 Stunden schreiben den Bericht und dann, wenn die Bank weitere Informationen wünscht oder etwas zurückwirft, muss sie die Zeit investieren, um Fragen zu beantworten usw.
Bekommen sie Ihre Anfrage auch von einem anderen Gutachter oder von einem dieser neuen, von der Regierung geschaffenen Zwischenhändler namens AMCs – sie müssen möglicherweise die Gebühr aufteilen. Dies sind alles nur die Kosten der Geschäftstätigkeit. Wenn also jemand für 30 bis 60 Minuten mit einem Maßband vorbeischaut, wissen Sie, dass es die Spitze des Eisbergs ist und Sie ein gutes Geschäft machen.
Besitze ich das Gutachten?
Eigentümer des Gutachtens ist die Person/das Unternehmen, die es in Auftrag gegeben hat. Wenn Sie also nach einem Wohnungsbaudarlehen suchen, "besitzt" Ihre Kreditgesellschaft das Gutachten, nicht Sie, weil sie der Auftraggeber sind. Selbst wenn Sie den Gutachter bezahlen, macht es keinen Unterschied – Sie haben die Transaktion nicht eingerichtet. Warum ist das wichtig? Der Gutachter kann Ihnen rechtlich keine Kopie von "Ihrem" Gutachten geben – es gehört nicht Ihnen. Wenn Sie ein Gutachten zu Kreditzwecken anfordern, werden Sie möglicherweise feststellen, dass die Bank dies nicht akzeptiert, weil sie es nicht angefordert hat oder den Gutachter nicht kennt. Fang 22 – ja, aber nicht vom Gutachter gemacht, also erschieße den Boten nicht. Es gibt viele verschiedene Arten von Bewertungen (Haus, Grundstück, Kosten, Nachlass, chronologisch usw.) und sie sind nicht austauschbar. Stellen Sie sicher, dass Sie, wenn Sie persönlich ein Gutachten anfordern, wissen, wofür es verwendet werden kann.
Warum brauche ich ein neues Gutachten?
Der Markt ist so volatil, dass Sie bei einigen Kreditgebern alle 6 bis 8 Wochen eine neue Bewertung verlangen können. In den letzten acht Monaten sind die Immobilienwerte in einigen Gegenden um bis zu 40 % gefallen. Das bedeutet, dass ein 1-Millionen-Dollar-Haus jetzt 600.000 Dollar kosten könnte. Dies hat die Kreditgeber sehr verunsichert und sie benötigen mehr Dokumentation und Wertnachweise als zuvor. Natürlich waren sie auch die Firmen, die das Problem verursacht haben – Catch 22 für uns. Die Refinanzierung ist schwieriger geworden, da die geschätzten Werte so schnell verstrichen sind, dass Personen, die die monatlichen Zahlungen verwalten können, bestraft werden, weil der "Wert" sie unter Wasser setzt. Für Verkäufer ist es emotional noch schwieriger, da sie glauben, dass ihre Häuser auf dem Markt einen höheren Wert haben als sie selbst und sie sich aufregen, die Immobilienmakler sind verärgert, weil der Deal nicht abgeschlossen wird und die Bank sagt, dass der Schätzwert ich habe, was es ist ist. Der Gutachter wird wegen der Marktlage angegriffen, anstatt der Banken, die die Emission erstellt haben.
Wie bestimme ich den Wert?
Der Wert wird durch die jüngsten Verkäufe ähnlicher Häuser in einem bestimmten geografischen Umkreis bestimmt. Dies bedeutet Verkäufe, nicht schwebende Verkäufe; die Leute können fragen, was sie wollen, aber die Banken möchten wissen, wofür andere ähnliche Häuser verkauft werden – lassen Sie sich nicht von Ihrem Immobilienmakler in die Irre führen. Während der Prozess präzise sein soll, ist "ähnlich" ein sehr zweideutiger Begriff. Sprechen wir von Quadratmeterzahl, Alter, Upgrades, Fliesen vs. Marmor, Pool vs. Garten, die Variablen können grenzenlos erscheinen. Aus diesem Grund sind Online-Wertdienste wertlos und wenn Sie dafür bezahlen, verschwenden Sie Ihr Geld. Nur eine Live-Inspektion vor Ort kann den Wert richtig sehen und beurteilen. Kreditgeber verstehen das. Auch das geografische Gebiet wird lockerer. Nachbarschaften können ihren Charakter so schnell ändern, dass der normale Radius für einen vergleichbaren 3 Meilen beträgt. Da der Verkauf jedoch so langsam war, gibt es immer weniger Vergleichswerte. Weil die Kreditgeber 3 -5 oder mehr Bewertungen pro Immobilie verlangen, manchmal mehr; Gutachter suchen außerhalb des 3-Meilen-Radius nach Vergleichswerten. Fazit – Wenn Sie in den nächsten 12 – 18 Monaten verkaufen möchten, führen Sie keine größeren Upgrades durch, da Sie Ihr Geld wahrscheinlich nicht zurückbekommen. Tu, was du brauchst, um dir selbst zu gefallen, und das war's.
Wer ist in diesem Prozess an erster Stelle?
Das fragen oft Leute, die viel refinanzieren oder in den letzten 6 Monaten über eine Refinanzierung nachgedacht haben. Denken Sie an den gesamten Immobilienprozess – die Bank hat die Macht – niemand sonst. Die jüngsten Beschwerden anderer und Fingerzeige auf geschätzte Immobilienwerte sind wirklich eine Ablenkung, da Banken mit ihren Kreditprogrammen und Entschädigungssystemen alles vorantreiben. Weil die Banken so frei Geld verliehen und den Crash verursacht haben – sie haben 1800 weggeschwungen und horten nun Bargeld. Um diesen Ansatz zu rechtfertigen, drängen sie Kreditvermittler und Gutachter nach immer mehr Wertdokumentation. Dies ist besonders ironisch für refis – Leute, die bereits gute Kunden sind, aber nur von einigen guten Preisen profitieren möchten. Denken Sie daran, dass Banken keine Kunden haben, die sie für Folgegeschäfte interessieren – Sie sind eine Ware. Dieses Squeeze-Play im Namen des „Sichern, dass es nicht wieder passiert“ treibt Gutachter- und Kreditvermittlerkosten in die Höhe, die nicht an den Kreditnehmer weitergegeben werden können. Wenn Sie ein Banker sind – keine große Sache – Sie werden einen Bundesrettungsbonus bekommen oder in der Regierung, wo es im Grunde heißt "Wen interessiert es ist nicht mein Geld" – diese Dinge sind nicht wichtig, weil Sie sich nicht wirklich darum kümmern Einschlag. ABER wenn Sie Ihren Lebensunterhalt mit 400-Dollar-Schritten verdienen und keine Garantie dafür haben, woher Ihr nächster Job kommt, bedeutet das viel. Der andere Mann im Prozess, der früher ein stiller Gesellschafter war, ist die Regierung. Sie haben neue Gesetze erlassen, um den Bewertungsprozess zu "bereinigen", wenn er von Anfang an nie unterbrochen wurde. Dies hat zu mehr Regulierung geführt, wodurch die Kreditkosten erhöht wurden – von denen einige an den Kreditnehmer weitergegeben wurden. Es hat auch die Schaffung von Krediten erstickt – obwohl sie noch Geld haben, können sie sich aufgrund des Drucks der Regierung nicht leihen. Die Psychologie ist jenseits des normalen Verstandes zu ergründen. Jeder, der helfen soll, packt gerne noch mehr Steine in unsere Rucksäcke, wenn wir den Hügel hinaufgehen und sagt uns, dass es zu unserem eigenen Besten ist.
Es führt auch zu Bewertungen und Beurteilungen von geringerer Qualität. Fannie Mae verlangt beispielsweise, dass alle Bewertungen, die sie erhalten, von „zertifizierten“ Gutachtern stammen. Weil die Regierung verlangt, dass Banken nachziehen. Der Unterschied zwischen einem regulären Gutachter und einem zertifizierten Gutachter besteht nun in ein paar Kursen und einem Test. Nehmen wir an, Sie sind seit 20 Jahren Gutachter, haben Tausende von ehrlichen Bewertungen durchgeführt, haben einen MBA und einen ausgezeichneten Ruf – wissen Sie was – dank der Regierung sind Sie aus dem Geschäft, bis Sie Hunderte oder Tausende mehr ausgeben und einen Test machen. Aber es ist die gleiche Arbeit wie zuvor. Jetzt bekommen Sie also eine Bewertung von jemandem mit wenig praktischer Erfahrung, der zufällig einen Test gemacht hat, aber die Arbeit bekommt. Das ist die Antwort auf einige der grundlegenden Fragen, die Sie in diesem Markt wissen möchten. Wenn Sie mitten in diesem Prozess und frustriert sind, nehmen Sie ihn an der Wahlurne heraus, aber treten Sie nicht Ihren Gutachter – er ist nur der Bote.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Gordon Townsend