Wenn Sie eine Immobilie auflisten, die zu verkaufen oder zu leasen ist, müssen Sie die Art des Leasingverhältnisses kennen, mit dem Sie sich befassen. Es gibt auf allen Ebenen eindeutige Unterschiede bei den Leasingverhältnissen, und daher muss ein Leasingvertrag vollständig gelesen werden, bevor fortgefahren werden kann.
Leasingverhältnisse sind die Grundlage der Immobilienleistung. Die besten Verkäufer verstehen den Leasingprozess und den hohen Wert, den er für den zukünftigen Verkauf bringt. Ein gutes Leasing kann den Verkaufspreis erhöhen, wenn die Zeit dazu kommt.
Wie bereits erwähnt, gibt es viele verschiedene Arten von Leasing, aber es gibt einige Regeln und gemeinsame Grundelemente, die es Ihnen ermöglichen, das Leasing oder das Potenzial zu verstehen Leasing, dass Sie eine Immobilie beantragen können. Es geht um die Interpretation des Leasingdokuments, und das bedeutet, dass Sie das Dokument lesen müssen.
Professionelle Immobiliendienstleistungen
Nach vielen Jahren in der Branche habe ich dies getan gesehen haben die besten Leute den Grundstein für den Erfolg im Leasingprozess gelegt. Dies bedeutet, dass sie sich seit einigen Jahren durch das Leasing von Immobilien mit Investmentfähigkeiten und Kenntnissen auskennen. Schauen wir uns nun an, wie Sie diesen Weg der Skill-Entwicklung in Bezug auf Leasing beschreiten können.
Je besser Sie verhandeln und je umfassender Sie einen Mietvertrag interpretieren, desto professioneller sind Sie und Sie erscheinen den Menschen so Sie arbeiten mit oder dienen Ihnen.
Sie können und sollten in jedem Leasingvertrag, den Sie verhandeln, einen strategischen Mehrwert beim Kunden erzielen. Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Dokument, das es einem Mieter gestattet, die Räumlichkeiten zu belegen. Es handelt sich um einen taktischen Cashflow, der die Immobilie anziehen oder von ihr ablenken kann.
Die Art und Weise, in der Leasingverträge für den Immobilieninvestor funktionieren, wird solide Auswirkungen auf die Immobilie und deren Leistung für die Dauer des Leasingverhältnisses haben. Wenn Sie mit Mietern oder Käufern für die Immobilie zusammenarbeiten, wirkt sich die Art des Mietvertrags auch auf die Verhandlungen aus. Schauen wir uns die wichtigsten Leasingarten an und erläutern einige der wichtigsten Themen für Sie.
Brutto-Leasing:
Bei einem Brutto-Leasing zahlt der Mieter eine volle Miete Dazu gehört eine Komponente für Ausgaben, und der Gebäudeeigentümer übernimmt alle Betriebskosten (auch Ausgaben genannt). Dies bedeutet, dass der Mietvertrag selbst Mietrückstellungsklauseln hat, die nur die Bruttomiete eskalieren.
Bei einem solchen Mietvertrag muss der Vermieter wissen, dass er die Gebäudeausgänge während der Mietzeit auf einem vorhersehbaren Niveau halten kann Der Vermieter trägt das gesamte Risiko, die Abgaben zu bezahlen. Es ist zu erwarten, dass die Eskalationen der Mietenüberprüfung in den Mietverträgen die Eskalationen der Ausgaben in den kommenden Jahren abdecken oder übertreffen, da der Vermieter sonst Geld verlieren wird.
Brutto-Leasingverträge sind in Einzelhandels- und Büroimmobilien üblich. Ihre Wahl bei der Verwendung dieses Miet- und Leasing-Typs sollte gegen die vorhergesagten Kosten für die Ausgaben und zukünftige Änderungen für das betreffende Objekt abgewogen werden.
Offensichtlich wird ein älteres Gebäude eine stetige Eskalation bei den Ausgaben über dem eines Gebäudes haben jünger. Wenn ein Gebäude altert und sich verschlechtert, wird die Bruttomietmethode für den Vermieter weniger attraktiv und riskanter.
Semi Gross Lease:
Bei dieser Art von Pacht vermietet der Vermieter Zunächst wird eine Bruttomiete festgesetzt, die vom Mieter gezahlt und über die Dauer des Mietverhältnisses überprüft wird. Der Vermieter erhält jedoch auch regelmäßiges Geld für Ausgaben, die nach einer bestimmten Berechnung steigen. So wird es gemacht:
Der Vermieter stellt ausdrücklich die Eskalation der Ausgaben über einem nominierten Ausgangsjahr wieder her. Dieses Basisjahr wird zu Beginn des Leasingverhältnisses ausgewählt und ist in der Regel das letzte abgestimmte Ausgangsjahr vor Beginn des Leasingverhältnisses. Dies ist normalerweise das vorangegangene Geschäftsjahr bis zum Beginn des Leasingverhältnisses (da es vollständig abgeglichen ist und als Sollwert bezeichnet wird).
Da der neue Halbbrutto-Pachtvertrag seine Laufzeit übersteigt, muss der Mieter die Eskalation der Ausgaben über das nominierte Basisjahr zahlen. Wenn beispielsweise in einem Leasingverhältnis das Basisjahr für die Ausgaben als Geschäftsjahr 08/09 festgelegt wurde und die Ausgaben für dieses Jahr bekannt waren, waren es 85m2 pro Jahr, dann im Geschäftsjahr 09/10, wenn die Ausgaben auf 97 Dollar ansteigen m2, muss der Mieter Ausgaben von $ 12m2pa zahlen. Mit dem Alter des Mietvertrages und im Geschäftsjahr 12/13 könnten die Ausgaben 108 m2 betragen, und in diesem Fall muss der Mieter 23 m2 zahlen.
Bei dieser Art von Mietvertrag wird das Basisjahr festgelegt Die Lücke bei den Ausgaben wird wahrscheinlich mit zunehmendem Mietvertrag deutlich zunehmen. Diese Art des Mietens ist für den Vermieter mit jüngeren Grundstücken von Vorteil, da er den Vermieter vor der Eskalation der Ausgaben über das Basisjahr schützt, wobei der Vermieter dennoch die Verwendung einer Bruttomiete als Grundlage für die Mietgebühr und die Mieteinnahmen erlaubt.
Bei dieser Art von Leasing ist es üblich, dass das Basisjahr der Ausgaben zum Zeitpunkt einer Überprüfung der Marktmiete während des Mietverhältnisses aktualisiert wird. Marktüberprüfungen bei dieser Art von Leasing würden durchgeführt, wenn das Leasing länger als drei Jahre andauert (3 Jahre oder 4 Jahre).
Eine Marktmiete ist nicht erforderlich Überprüfung zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Leasingverhältnis, da die Angelegenheit zu Beginn des Leasingverhältnisses verhandelbar ist, beachten Sie jedoch die Tatsache, dass die Basis für die Ausgaben neu festgelegt wird und die Auswirkungen, die diese für den Vermieter haben werden.
Bei der Interpretation dieser Art von Leasing sollten Sie die Art der Ausgaben berücksichtigen, die in der Berechnung wiederhergestellt werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass "Leasing-versierte Mieter" wie die Regierung oder große Konzerne die Art der Ausgaben nominieren, für die die Basisjahreskalationen gelten werden.
Es ist natürlich besser für den Vermieter, die Eskalation wieder herzustellen Alle Ausgaben in einem Gebäude über dem Basisjahr, jedoch sind die Mieter der Regierung und der Unternehmen bekannt dafür, die Berechnung auf Steuersätze und Steuererhöhungen zu beschränken.
Natürlich ist ein Mietvertrag ein Produkt einer Verhandlung, aber das muss man verstehen Was kann man tun und dann den bestmöglichen Leasingvertrag für Ihren Kunden erzielen?
Nettopachten:
Der Begriff "Nettopachtvertrag" ist zunächst generisch. Daher sollten Sie wissen, dass es drei Arten von Nettovermietungen in der Kategorie gibt. Schauen wir uns sie an.
Nettomiete: In diesem Mietvertrag zahlt der Mieter einige oder alle Sätze und Steuern für das Grundstück oder die Räumlichkeiten.
Net-Net-Mietvertrag: In diesem Mietvertrag wird der Mieter gezahlt Der Mieter zahlt die Sätze und Steuern, die in der Methode der "Netto-Leasingverhältnisse" genannt werden, zahlt dann aber auch die Versicherungsprämien für das Grundstück und die Räumlichkeiten.
Net-Net-Net-Leasing: In diesem Leasing wird der Mieter zahlen die Sätze und Steuern, die Versicherung der Räumlichkeiten, und sie werden dann auch die mit den Räumlichkeiten verbundenen Reparatur- und Wartungskosten bezahlen.
Welcher Leasing-Typ ist also der beste für den Vermieter? In den meisten Fällen ist das Net-Net-Net-Leasing der richtige Weg, es ist jedoch eine Frage, ob der Mieter diese Art von Leasing annehmen und unterschreiben wird.
Als Verhandlungspunkt wäre es sinnvoll jedes Net Lease oder ein Net-Net Lease, um eine höhere Startmiete für den Vermieter zu erhalten, und bessere Bestimmungen für die Mietzinsprüfung, die die geringeren Aufwendungen für den Vermieter kompensieren.
Net-Net-Net-Leasingverträge sind bei Immobilien üblich die von einem Mieter voll belegt sind. Diese Methode der Leasing-Struktur ist in gewerblichen Immobilien und Büroimmobilien weit verbreitet.
Prozentuale Leasingrate:
Diese Art von Leasing wird häufiger in Einzelhandelsimmobilien als Berechnung angesehen Die Miete ist an die Handelszahlen des Mieters gebunden. Bei den meisten Mietverträgen dieser Art zahlt der Mieter zuerst eine feste Grundmiete, die auf eine Mietprüfungsmethode ausgerichtet ist, und anschließend zahlt der Mieter eine zusätzliche Miete, die sich aus seinem Umsatz oder Umsatz berechnet. Wenn der Mieter seinen Handel verbessert, eskaliert die Miete.
Ein wesentlicher Bestandteil dieser Mietstruktur besteht darin, den Mieter zu verpflichten, Ihnen genaue und regelmäßig geprüfte Umsatzzahlen mitzuteilen. Der Mietvertrag muss den Prüfprozess für den Vermieter unterstützen und durchsetzen. Monatliche Umsatzzahlen sind der beste Weg, um dies zu erreichen, indem der Mieter die geprüften Zahlen etwa dem 7. des nächsten Monats an den Vermieter übermittelt. Der Vermieter berechnet dem Mieter dann die Umsatzmiete auf der Grundlage der geprüften Zahlen.
Diese Art des Mietvertrags wird auch in neuen Einkaufszentren beobachtet, da neue Mieter das Niveau von Zoll und Verkäufen in Supermärkten aus den gleichen Gründen stabilisieren. und in Hotels oder Motels. Die Grundstrategie bei der Umsatzmiete besteht darin, dem Vermieter einen gewissen Cashflow aus der Festlegung einer Grundmiete ab Beginn des Mietverhältnisses zu geben und dann zusätzliche Miete zu sammeln, da die Immobilie und das Mietverhältnis erfolgreicher werden, um Verkäufe und Kunden zu generieren.
Buchstabieren
Bei allen Mietverträgen muss die Rückforderung von Mieten und Abgaben klar festgelegt werden, um Debatten und Unstimmigkeiten mit dem Mieter zu vermeiden. Wie Sie nun sehen können, wirkt sich die Auswahl des Leasing-Typs, den Sie für eine Immobilie verwenden sollen, erheblich auf die Zukunft des Vermieters aus. Es wird sich auch auf jede Absatzsituation auswirken.
Es lohnt sich zu wissen, was auf dem Markt in Bezug auf Leasing- und Mietarten geschieht, so dass Sie Leasinggeschäfte abschließen, die dem Rest des Marktes ähneln oder besser sind. Die richtige Leasingstruktur, -dokument und -miete werden dazu beitragen, Immobilien zu besseren Preisen zu verkaufen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by John Highman