Einkommensteuerprobleme im Zusammenhang mit Leerverkäufen

Haben Sie Ihrer Bank mehr zu verdanken, als Ihr Zuhause wert ist? Du bist nicht alleine. In der Tat drängen sinkende Preise und die Notwendigkeit zu verkaufen viele in die Zwangsvollstreckung, wobei die Banken die Immobilien übernehmen. Wenn Sie mit dieser schwierigen Situation konfrontiert sind, wurden Sie möglicherweise mit der Idee eines "Leerverkaufs" angesprochen. Bei einem Leerverkauf müssen Sie mit Ihrer Bank verhandeln, um den geschuldeten Betrag vor Abschluss eines Verkaufs zu reduzieren.

Bevor Sie diese Option in Betracht ziehen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie sich nicht einer Steuerfalle öffnen. Ein Problem ist, dass das Erreichen einer Reduzierung Ihrer Schulden als Einkommen betrachtet wird, das für sich allein steht. Sie müssen es häufig als separate Transaktion melden und erhalten ein 1099-C-Formular, das Sie daran erinnert.

Das "C" bezieht sich auf "Stornierung". Sofern Sie bestimmte Ausnahmen nicht erfüllen, wird ein solcher Schuldenerlass als ordentliches zu versteuerndes Einkommen behandelt.

Eine Ausnahme, die es Ihnen ermöglicht, einem Steuerschlag aus einem Leerverkauf auszuweichen, kommt ins Spiel, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs "zahlungsunfähig" oder bankrott sind. Der IRS definiert Insolvenz als Gesamtverbindlichkeiten, die das Gesamtvermögen nach Tilgung der Schulden übersteigen.

Eine weitere Ausnahme ist technischer. Es hängt davon ab, ob die stornierte Schuld "regresslos" ist oder nicht. Non-Recourse-Schulden in Kalifornien beziehen sich im Allgemeinen auf Schulden, die zum Kauf Ihres Eigenheims verwendet werden. Wenn ein Teil dieser Schulden storniert wird, sollte dies nicht zu einem Steuerproblem führen. Wenn Sie andererseits Mittel für Ihr Haus refinanzieren und ausleihen, die für andere Zwecke verwendet werden, kann dies die Art der Schulden ändern, sodass daraus Rückgriffsschulden werden. Es ist eher selten, dass ein Kreditgeber versucht, diesen Rückgriff durchzusetzen, indem er sich um die anderen Vermögenswerte des Kreditnehmers kümmert, insbesondere wenn es sich um einen Leerverkauf handelt. Der Schuldenerlass der Rückgriffsverschuldung kann jedoch zu steuerpflichtigem Einkommen führen.

Eine Leerverkaufstransaktion kann auch die Möglichkeit beeinträchtigen, einen Gewinn aus dem Verkauf Ihres Wohnsitzes auszuschließen. Wie andere haben Sie möglicherweise Ihr Haus im Laufe der Jahre refinanziert, indem Sie die geliehenen Mittel für Autos oder andere persönliche Ausgaben verwendet haben. Die daraus resultierende Verschuldung kann daher die Grundlage für die Berechnung eines Gewinns bei weitem überschreiten. Zwangsvollstreckung bedeutet im Allgemeinen, dass Sie das Haus für den Gesamtbetrag verkaufen, der gegen die Immobilie geschuldet wird. Dies kann zu einem Kapitalgewinn führen, obwohl Sie keine Mittel erhalten. Wenn Sie Ihr Haus besessen haben und in den letzten fünf Jahren zwei Jahre dort gelebt haben, sollten Sie in der Lage sein, einen solchen steuerpflichtigen Gewinn von bis zu 250.000 USD auszuschließen, wenn Sie alleinstehend sind, und 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind.

Im Gegensatz dazu wird bei einem Leerverkauf, bei dem Rückgriffsschulden storniert werden, der Stornierungsteil der Transaktion separat behandelt und ist normalerweise nicht für die mit dem Verkauf eines Eigenheims verbundenen Gewinnausschlüsse qualifiziert. Ein kompliziertes Problem tritt in Fällen auf, in denen eine zweite Treuhandurkunde vorliegt, da solche Sekundärdarlehen im Allgemeinen ausgelöscht werden, ohne als Teil des Verkaufs betrachtet zu werden.

Wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauses Geld verlieren, gibt es leider keinen Steuervorteil. Sie können den Verlust nicht abziehen oder zum Ausgleich der Einnahmen aus dem Schuldenerlass verwenden. Ein Grund, der Menschen zu Leerverkäufen treibt, ist, dass sie hoffen, ihren Kredit zu retten. Dies ist sinnvoll, da eine Zwangsvollstreckung in Ihrer Akte ein ernstes Problem darstellt. Ein Leerverkauf löst dieses Problem jedoch nicht vollständig, da die meisten Banken diesen Weg nur gehen, wenn Sie bereits einige Monate hinter Ihren Zahlungen zurückbleiben. Ihr Guthaben wird trotzdem beschädigt.

In vielen Fällen führt ein Leerverkauf jedoch dazu, dass der Kreditgeber eine vollständige Freigabe und Befriedigung der nicht bezahlten Schulden gewährt.

Das Gesetz zur Steuererleichterung für Hypothekenstornierungen von 2007, das sich stark durch den Kongress schlängelt und von den Immobilienmaklern des Landes stark unterstützt wird, würde den Internal Revenue Code dahingehend ändern, dass Beträge, die auf die Entlastung zur Verschuldung für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes zurückzuführen sind, vom Bruttoeinkommen ausgeschlossen werden. Es scheint die in Kalifornien bereits geltenden Regeln auf den Rest des Landes anzuwenden, und es scheint denjenigen in Kalifornien, die gerade unter Druck geraten, nicht viel Hilfe zu bieten.

Aufgrund dieser eher verwirrenden Regeln und häufig unerwarteten Steuerergebnisse kann es ratsam sein, den Zwangsvollstreckungsprozess zu beenden, anstatt einen Leerverkauf abzuschließen. In jedem Fall müssen Sie die Steuereffekte verstehen, bevor Sie handeln, und eine solide Steuerberatung erhalten, die Sie durch die Landminen führt.

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Source by Jim Vander Spek

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