Einer der größten Vorteile eines Immobilienverwalters besteht darin, dass er nicht nur die gesamte eigentliche Verwaltung für Sie übernimmt – Auswahl der Mieter, Erledigung der entsprechenden Unterlagen, Inspektionen usw. -, sondern auch einen Großteil der Buchhaltung übernimmt. Von den meisten meiner Immobilienverwalter würde ich eine monatliche Abrechnung erhalten, in der das Bruttoeinkommen, die angefallenen Ausgaben, ihre Provision und der auf mein Bankkonto überwiesene Nettobetrag aufgeführt sind. Dies erleichtert die Abrechnung.
In der Regel berechnen Immobilienverwalter 4 bis 15% der Mieteinnahmen für die Verwaltung Ihrer Immobilien. Je größer Ihr Portfolio ist, desto niedriger ist normalerweise der Provisionssatz, mit dem sie sich zufrieden geben.
Ein weiterer Vorteil des Einsatzes von Immobilienverwaltern besteht darin, dass die weniger angenehme Arbeit bei Räumungen, Mietpreiserhöhungen und Mitteilungen, bei denen Mieter Mängel bei der Sauberkeit und Ordnung der Immobilie beseitigen müssen, nicht mehr von Ihnen persönlich behandelt werden müssen.
Wie wählen Sie einen Immobilienverwalter aus?
Genau wie bei der Auswahl einer Immobilie zum Kaufen oder der Auswahl eines Immobilienmaklers, mit dem Sie zusammenarbeiten möchten, oder der Auswahl eines Handwerkers, der an Ihren Immobilien arbeitet, handelt es sich um ein Spiel mit Zahlen. Befolgen Sie die Empfehlungen von Freunden oder anderen Vermietern, befragen Sie potenzielle Manager, fragen Sie sie, wie sie in der Vergangenheit mit bestimmten Problemen umgegangen sind, und probieren Sie sie dann aus. Sie können sie später jederzeit ändern, wenn Sie nicht auf Augenhöhe sehen. Es ist jedoch möglicherweise nicht immer so einfach, die Agenten zu wechseln, insbesondere wenn Sie die Immobilie mit den Mietern gekauft haben.
Lassen Sie mich Ihnen von einer Erfahrung erzählen, die ich mit einem Agenten in Großbritannien gemacht habe. Ich kaufte eine Immobilie mit Mietern und wurde im Anschluss an den Makler gesattelt, der sie ursprünglich an sie vermietet hatte. Da es meine allererste als Finanzinvestition gehaltene Immobilie war, wollte ich nicht, dass ein Agent die Immobilie für mich verwaltet, sondern ich wollte sie selbst verwalten. Aber so einfach war das nicht. Der Agent behielt ihre Kaution, weil er die Mieter gefunden hatte, und obwohl es mein Eigentum war, verlangte er, dass sie ihm die Miete zahlen, und obendrein hielt er diese Miete ein und zahlte sie mir nicht. Ich hatte keinen Rechtsweg, es sei denn, ich hätte die Mieter vertrieben, was ich letztendlich tun musste. Es war alles sehr freundlich, da die Mieter wussten, was los war. Sie verbrachten eine Nacht außerhalb des Hauses, um es legal zu machen. Dann legte ich dem Agenten den Räumungsbescheid von den Gerichten vor und er war gezwungen, die Kaution zurückzuzahlen und mir zu zahlen, was er mir für die Miete schuldete. Danach kamen meine Mieter zu mir zurück, wir unterschrieben einen neuen Mietvertrag und ich verwaltete die Immobilie selbst. Aber als Warnung funktioniert es nicht immer so, wenn eine gütliche Räumung stattfindet und Ihr Eigentum einem anderen Managementagenten weggerissen wird.
Nur weil Sie eine Verwaltungsgesellschaft für die Pflege einer oder mehrerer Immobilien einsetzen, sollte es nicht selbstverständlich sein, dass Sie für alle nachfolgenden Immobilien, die Sie in derselben Region erwerben, immer dieselbe Firma verwenden. In der Tat kann es gesund sein, zwei konkurrierende Unternehmen zu engagieren, da sie jeweils versuchen, von Ihnen gute Ergebnisse zu erzielen, um mehr Geschäft zu gewinnen. Dies bezieht sich auf mein früheres Programm zur Auswahl von Buildern. Erhalten Sie immer drei Angebote für jeden Job und werden Sie nicht selbstgefällig, wenn Sie immer nur einen Builder verwenden. Gleiches gilt für Agenten.
Sie können Ihre Mieter und Ihre Miete sehr schnell verlieren, wenn der Hausverwalter nicht schnell auf Reparaturen oder Beschwerden von Mietern reagiert. Lassen Sie mich Ihnen von einer Situation erzählen, die ich hatte, als ich zum ersten Mal in Großbritannien in das Immobilieninvestmentgeschäft eingestiegen bin. Ich ließ einige Mieter in eines meiner Häuser einziehen und sie hatten einen Mietvertrag unterschrieben und eine Monatsmiete im Voraus sowie eine Kaution bezahlt. Ich hatte die Verwaltung dieser Immobilie einem Makler übergeben, mit dem Verständnis, dass meine Mieter sie bei auftretenden Problemen anrufen und sofort in meinem Namen handeln würden, wenn sie von Problemen hörten, die gelöst werden mussten.
Was als nächstes mit diesen Mietern geschah, war ein Albtraum. Ohne mein Wissen begann das Dach vom ersten Tag an im Hauptschlafzimmer zu lecken. Während der Nacht, wenn es regnete, mussten sie Eimer ausstellen, um das Wasser zu sammeln, das durch das Dach kam. Am nächsten Morgen riefen sie die Verwaltungsgesellschaft an und erfuhren, dass ein Dachdecker da sein würde, um das Problem zu beheben. Dies dauerte drei Wochen und jedes Mal wurden die Lecks schlimmer. Die Verwaltungsgesellschaft versprach weiterhin, den Dachdecker zu schicken.
Am Ende der drei Wochen schickte der Vater meines Mieters, der Anwalt war, einen Brief an mich, in dem er drohte, mich zu verklagen, wenn ich den Mietern nicht ihre Kaution zurückerstatte, sondern auch ihre erste Monatsmiete und eine weitere Monatsmiete als Ausgleich sie für all die emotionalen Verstimmungen, die verursacht worden waren und die körperlichen Unannehmlichkeiten, unter diesen Bedingungen zu leben, sowie für all die Zeit, die sie von ihrer Arbeit verloren hatten, als sie nach einem anderen Wohnort suchten. Das Ergebnis der Geschichte ist, dass die Verwaltungsgesellschaft den Dachdecker nie geschickt hat, mich nie benachrichtigt hat und sich völlig verantwortungslos verhalten hat. Am Ende habe ich meine Mieter verloren, ich habe Geld verloren und die Verwaltungsgesellschaft hat mich als Kunden verloren.
Natürlich wäre nichts davon in Neuseeland passiert, da das Gesetz sowohl den Vermieter als auch den Mieter schützt. Wenn Sie jedoch in andere Länder investieren möchten, stellen Sie sicher, dass Sie die aktuellen Gesetze in Bezug auf alle Aspekte von Immobilieninvestitionen kennen.
Zusammenfassen:
Auf der positiven Seite können Agenten Sie retten:
Papierkram
sich mit Gerichten und Räumungsbescheiden befassen müssen
unangenehme Probleme wie die Information der Mieter über Mieterhöhungen und Beschwerden gegen sie
Auf der negativen Seite können sie sein:
Faul oder verantwortungslos oder fahrlässig
Langsam, um die richtigen Mechaniker schnell rauszuholen
Nachlässig darüber, Sie zu informieren, wenn es ernsthafte Probleme mit Ihrer Immobilie gibt
Hier sind einige zusätzliche Fakten, die für einen Vermieter bei der Auswahl eines Immobilienverwalters ein Deal Breaker sein könnten.
Eines der ersten Dinge, die ich bei der Auswahl eines Agenten gelernt habe, war zu sehen, wie das Kaliber seiner Handwerker war. Hatte er einen anständigen Klempner, Dachdecker und Elektriker? Waren sie zuverlässig? Wie hoch waren ihre Durchschnittspreise? Eine der häufigsten Ausgaben, die ein Vermieter mit seinem Eigentum haben kann, ist die Installation. Während meiner Jahre als Vermieter, wie oft ich angerufen wurde, um einen Klempner zu einem meiner Grundstücke zu schicken, und wie oft andere Klempner frühere Klempner aufgegriffen und mir gesagt haben, dass sie es falsch gemacht haben, und die unverschämten Summen Ich habe ernsthaft darüber nachgedacht, zur Schule zu gehen und zu lernen, wie man ein Klempner ist. Ich fand schließlich einen Klempner, der einen moderaten Preis hatte und wusste, was er tat. Der Nachteil war, dass er so lange gebraucht hatte, um das Problem zu beheben. Wenn Sie also einen Immobilienverwalter finden, der vernünftig erscheint, versuchen Sie, die Handwerker zu überprüfen, die er in seinen Büchern hat. So nett der Hausverwalter auch sein mag, es sind seine Handwerker, die Ihren Ruf als Vermieter ruinieren können.
Nehmen wir jetzt an, die Handwerker checken alle aus. Jetzt stehen Sie vor einer ebenso monumentalen Aufgabe, die Fähigkeiten eines potenziellen Immobilienverwalters zu überprüfen. Die Gesetze eines Landes ändern sich häufig, und Sie sowie Ihr Immobilienverwalter sollten diese Änderungen stets im Auge behalten. Ihr Manager muss die Mieten verfolgen, alles dokumentieren, Ihnen die Miete pünktlich bezahlen und sicherstellen, dass er die Mieter ordnungsgemäß referenziert und rechtsverbindliche Dokumente akzeptiert hat. Sowohl Sie als auch die Verwaltungsagentur müssen alle Immobilien, die Sie besitzen, im Auge behalten: Wenn die Mieten fällig sind, wenn sie bezahlt werden, wenn sie auf Ihr Konto gebucht werden, ob die richtigen Beträge bezahlt wurden, die Sie haben – Bisherige Vereinbarungen zwischen Ihnen und der Agentur, dass alle Ihre Steuerunterlagen korrekt sind.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Hausverwaltung wie ein Spaziergang im Park ist, werden Sie ein unhöfliches Erwachen erleben. Es gibt komplexe Steuerfragen, Gesetze, die diese Steuern regeln, Gesetze in Bezug auf Mieterrechte, Vermieterrechte, Räumungen und Verträge. Sie müssen bereit sein, als Immobilieninvestor viel Zeit und Energie zu investieren. Es geht nicht nur darum, eine wundervolle Immobilie zu finden. Sie müssen dann sicherstellen, dass es so bleibt. Ein Hausverwalter weiß möglicherweise nicht, dass das Gebäude Trockenfäule entwickelt. Er weiß möglicherweise nicht, dass die Verkabelung ersetzt werden muss. Er weiß möglicherweise nicht, dass das Gebäude abgesenkt ist. Aber da all diese und viele andere Dinge die Immobilie, die Sie kaufen, stark beeinflussen, müssen Sie diese Dinge im Auge behalten. Dies sind Dinge, für die der Hausverwalter nicht verantwortlich ist. Während Sie sich also immer einen Immobilienverwalter für die täglichen Abläufe holen können, können Sie es sich nicht wirklich leisten, ein abwesender Immobilienbesitzer zu sein.
Zusammenfassen:
– Lesen Sie die Marken in den Büchern des Hausverwalters sorgfältig durch.
– Stellen Sie sicher, dass sowohl Sie als auch Ihr Vertreter über die Steuergesetze und Ihre Aufzeichnungen auf dem Laufenden sind.
Source by Barbara Goldsmith