Wir haben vor kurzem ein Seminar über Leerverkäufe und andere Alternativen durchgeführt, die es Ihrem Haus ermöglichen, einfach in die Zwangsvollstreckung zu gehen. Viele von Ihnen waren schockiert zu entdecken, dass über 82% der Leerverkaufsanträge von Banken in der gegenwärtigen Wirtschaft abgelehnt werden. Wir sprachen auch über andere realisierbare Alternativen, um eine Immobilie einfach zu verlassen, einschließlich des sogenannten Strategic oder Structured Reassignment Sale (SRS).
Was ist der Unterschied zwischen einem Leerverkauf und einem Strategic Reassignment Sale?
Ein Leerverkauf kann Sie aus einer verkehrten oder Unterwasserhypothekensituation befreien – wenn Sie schnell einen qualifizierten Käufer finden und der Kreditgeber dem zustimmt. Denken Sie jedoch daran, dass ein Leerverkauf nicht dazu gedacht ist, IHNEN zu nützen. Ihr Agent erhält weiterhin 6% Provision auf den Verkaufspreis, während Sie in der Regel ohne Gegenleistung weggehen. Wenn Ihr Haus leerverkauft ist, kann der Kreditgeber Sie in vielen Staaten weiterhin wegen des Leerverkaufs verklagen (sogenannter Mangel). Unabhängig davon, was Ihnen ein Immobilienmakler oder -berater sagt, sind Sie immer noch für die Ausführung Ihrer Hypothekenzahlungen verantwortlich, während Sie Tag für Tag dort sitzen und sich wünschen, dass ein Käufer magisch auftaucht und sich entscheidet, IHR Haus über all die anderen potenziell größeren zu kaufen. Schönere und neuere Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe in Ihrer Nähe. Wenn Sie Ihre Zahlungen eingestellt haben und der Leerverkauf abgelehnt wird (erneut über 82%), bieten Ihnen die meisten Makler einfach eine Art "Es tut mir leid", und der Kreditgeber wird in den meisten Fällen sofort weitermachen der Zwangsvollstreckungsprozess.
Die Grundlage eines Strategic Reassignment Sale ist ein bewährter Weg, um ein Haus oder eine Immobilie, die überraschenderweise über 150 Jahre zurückliegt, schnell zu verkaufen. Es ist wahrscheinlich eine der relevantesten und effizientesten Möglichkeiten, eine unerwünschte oder überlastete Immobilie in der heutigen unglaublich herausfordernden und frustrierenden Wirtschaft zu verkaufen.
Was können Sie tun, wenn Sie sich Ihr Haus nicht mehr leisten können? oder Sie haben versucht, Leerverkäufe zu tätigen (und jetzt festgestellt, dass bis zu 82% abgelehnt werden); oder, Sie haben Ihren Kreditgeber angerufen und er hat Ihnen höflich gesagt, Sie sollen "Pfund Sand gehen?"
Hier kann ein Strategic Reassignment Sale helfen. Die eine Frage, die mehr als alles andere gestellt wurde, war: "Wie kann ich eine nicht anzunehmende Hypothek neu zuweisen?"
Während es wahr ist, dass die meisten Nicht-FHA / VA-Darlehen technisch gesehen "nicht annehmbar" sind, müssen Sie darauf achten, was "nicht annehmbar" tatsächlich bedeutet. Der Wortlaut der so genannten "Due on Sale" -Klausel lautet im Allgemeinen wie folgt:
"Wird das gesamte Haus oder ein Teil davon oder eine Beteiligung ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Darlehensgebers vom Darlehensnehmer verkauft oder übertragen … kann der Darlehensgeber nach Wahl des Darlehensgebers den gesamten durch die Hypothek gesicherten Betrag für fällig erklären und sofort zahlbar. "
Der berüchtigte Paragraph 17 enthält nichts, was Sie daran hindert, Ihre Immobilie zu verkaufen, ohne das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Es wird auch NIRGENDWO angegeben, dass Sie dafür in irgendeine Art von "Schwierigkeiten" geraten werden. Dieser Absatz gibt dem Kreditgeber lediglich das Recht, den neuen Käufer zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens aufzufordern, wenn Sie das Darlehen ohne die vorherige schriftliche Zustimmung des Kreditgebers an einen neuen Käufer übertragen. Es liegt dann in der alleinigen Verantwortung des neuen Käufers, dieses Darlehen durch Verhandlung, Änderung oder Refinanzierung zurückzuzahlen.
Verstehen Sie, dass eine Hypothek wie jedes andere Pfandrecht ein Pfandrecht ist, das gegen das EIGENTUM und nicht gegen Sie selbst besichert ist.
All dies bedeutet, dass Sie mit der richtigen Dokumentation und den richtigen Veröffentlichungen Ihr Haus an jeden beliebigen Käufer verkaufen können. Ein Bargeschäft ist immer die einfachste und "sauberste" Transaktion, es stehen Ihnen jedoch mehrere andere Transaktionen zur Verfügung – insbesondere, wenn Sie versuchen, Ihre Immobilie zu "leerverkaufen" oder in Erwägung ziehen, "zu Fuß" zu gehen. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie die richtigen rechtlichen Unterlagen und Kaufverträge haben, um dies zu tun.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by James Adams Johnson, PhD.