Der Versuch, den Leasing-Prozess in einigen Absätzen vollständig zu decken, würde seine Bedeutung unterschätzen. Ihre Miete wird eine von, wenn nicht die einzige größte monatliche Kosten. Wenn Sie einen Standort zufrieden stellend finden, müssen Sie dann in der Lage sein, den Mietvertrag zu verhandeln, der Ihre Inbetriebnahme erleichtert, mit Ihrer erwarteten Öffnung übereinstimmt (was in unserer Branche zwingend erforderlich ist), versichern Sie Ihre langfristige Profitabilität und machen Sie es möglich für Sie Um Ihr Geschäft rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weitergehen kann. Um dies zu tun, musst du verstehen, dass alles verhandlungsfähig ist. Alles ist faires Spiel zur Diskussion. Und je stärker Ihr Business-Plan und Finanzen, finden Sie die flexibleren Vermieter werden.
Verhandeln einer kommerziellen Immobilien-Leasing muss nicht eine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten nicht den Vermieter daran erinnern, dass es in Ihrem besten Interesse ist, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie auf schlechte Konditionen leasen, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. In der Tat, viele Vermieter jetzt erkennen, dass die Bereitstellung von "Superior Mieter Service" beginnt, indem die Leasing Verhandlung Prozess so einfach und effizient für Mieter wie möglich. So wichtig es ist, zu einem Mietvertrag zu gelangen, der die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter erfüllt, lange Verzögerungen über kleinere Details dienen keiner Partei.
Es ist allgemeiner geworden, dass Vermieter "Standard" alternative Klauseln haben Zu ersetzen, sollte die Situation diktieren.
Wenn Sie sich für einen Agenten entscheiden, stellen Sie sicher, dass sie auf Ihr Interesse interessieren. Nur die Einstellung eines Agenten verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Denken Sie daran, dass sie oft vom Vermieter bezahlt werden, um den Platz zu füllen. Aufbau einer Beziehung mit Ihrem Agenten kann getan werden, so wie eine Beziehung mit Ihrem Bankier, Ihr Makler Sie Ihr Zuhause mit, oder Ihre Werbeagentur gekauft – mit der Kommunikation.
Terminologie
Einige grundlegende Terminologie, um den Erklärungsprozess zu vereinfachen
Antrag auf Vorschlag (19459002)
RFP): Um über Ihren Agenten an den Vermieter zu senden, um eine Kopie ihres Standard-Leasingformularvertrags zu verlangen. Die RFP wird sich mit vielen wichtigen Fragen befassen, sollte aber immer einen Abschnitt enthalten, in dem die Erwartungen des Mieters in Bezug auf Common Area Maintenance (CAM) und Steuer Eskalation skizziert werden.
Standard Lease Form Agreement: Die Standard-Leasing, die jeder Vermieter vorbereitet hat Jede gewerbliche Immobilie zur Miete.
Base Rent: Der Preis für den Platz selbst, ohne Steuern, Wartung, Versicherung oder jede Art Des finanzierten Geldes, das für den Aufbau verwendet werden kann.
CAM: Common Area Maintenance. Nehmen Sie nicht an CAM für Triple Net, oder Sie sind vielleicht für eine Überraschung.
Triple Net: Die Summe zwischen CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter können Sie einen anteiligen Anteil an diesen Kosten bezahlen, oder wenn Sie eine freistehende Einheit sind, können Sie die gesamten Kosten haben.
Brutto Miete: Die Grundmiete plus Das Dreifachnetz. Dies sollte der Betrag sein, den Sie erwarten, um während des Mietverhältnisses zu zahlen.
Vanilla Box: Sehr vage Terminologie, die stark variieren kann. Generell definiert als grundierte Trockenbau Schale, Betonboden, grundlegende kommerzielle Beleuchtung, elektrische zu breaker box und grundlegende HVAC. Je nach dem Verständnis des Vermieters von einer "Vanillebox" kann man in mehr oder weniger gehen. Vergewissern Sie sich, dass die "Vanille-Box" klar im Mietvertrag definiert ist.
CPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine staatlich abgeleitete Nummer, um den Wert eines Dollars gegenüber den Vorjahren zu messen. CPI ist in der Regel der Faktor verwendet, um eine Erhöhung der Leasingbeträge von Jahr zu Jahr oder während der Option Perioden, weil die Regierung aktualisiert die Zahl in regelmäßigen Abständen und es ist leicht zugänglich.
Build Out: Auch als TI, oder Mieter Verbesserung. Dies ist die Menge an Geld geschätzt, um von 'Vanille-Box' zu gehen, um einen fertigen Club minus Ausrüstung. Der Bau ist ein wichtiges Verhandlungsinstrument für Sie, vor allem beim Versuch, mit wenig Geld zu beginnen.
Optionsperioden: Optionsfristen sind die Zeitspannen, wenn überhaupt, nach der anfänglichen Leasingperiode. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Schwankungen der Leasingbeträge, die auftreten können, sehr wichtig. Dies zeigt die Bedeutung des CPI und fordert eine Kappe auf den Anstieg. Sie müssen so weit wie möglich die Kosten definieren, die in der Zukunft Ihres Unternehmens tätig sind. Wenn nicht, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte Sie entweder aus dem Geschäft, töten Sie Ihre Gewinne oder geschäftlichen Wert, oder machen ist einfach unmöglich zu verkaufen.
Bevor Sie in Besonderheiten von Die Miete, erinnere dich an dein Ziel: Sichere den Platz, den du möchtest, zum besten Preis möglich, so viel Geld in deiner Tasche wie möglich zu halten, bis du entscheidest, dass du in der Lage bist, zu einem guten Preis zu jemandem zu verkaufen, der fortfahren kann Geld verdienen.
Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Leasingverhältnisses:
Eine anfängliche Leasingdauer von ( X) Jahre, Optionsperioden nach dem Anfangszeitraum verlängern. Wenn der Vermieter mit den Optionsperioden unangenehm ist, können Sie Ihren ursprünglichen Zeitraum auf 7 oder sogar 10 Jahre verlängern, je nach Ihrer Einschätzung des Bereichs. Für einen längeren Mietvertrag, wenn Ihr Business-Plan und Finanzen stark genug sind, können Sie für einen niedrigeren Mietbetrag pro Quadratfuß zu verhandeln. Die Sicherheit über einen längeren Zeitraum ist für den Vermieter wertvoller als der hohe Dollar, kurzfristige, wacklige Mieter.
Bei der Verhandlung von Optionsfristen ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren. Um dies zu tun, sollte die Miete gegenüber dem CPI angepasst werden, und eine Kappe von nicht mehr als drei Prozent jährlich sollte vorhanden sein.
Ich empfehle, für eine Anzahl von Monaten kostenlose Miete und / oder halbe Miete zu fragen Für mehrere Monate ab dem Datum der Ausstellung der Belegungsbescheinigung. Ihr Unternehmen braucht Zeit, um gesund zu werden und zu wachsen, und dies keine Miete / reduzierte Mietzeit erleichtert das.
Beim Verhandeln des Ausbaus wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Wieder wenn du die finanziellen und den geschäftsplan hast, steigt die wahrscheinlichkeit dieses geschehens auf. Auch wenn du keine starken Aussagen hast, kannst du hier noch helfen? Sie können einen Prozentsatz des bezahlten Auszahlungsplatzes erhalten (idealerweise die größeren Fahrkartenausgaben – HVAC, elektrische, etc.), oder der Vermieter kann den Betrag in Ihren Mietvertrag fakturieren und Sie bezahlen ihn im Laufe der Zeit oder eine Kombination. Seien Sie vorsichtig, dass jede Konzession im Auftrag des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratfuß Leasingbetrag überkompensiert wird. Wenn der Vermieter sich weigert, für irgendwelche des Ausbaus zu zahlen, müssen Sie sie vielleicht auf die freie / diskontierte Mietzeit oder eine andere Facette des Mietverhältnisses zu bewegen.
Sie sollten in der Lage sein, Platz in Ihr eigener Raum zu einem anderen kleinen, verwandten Geschäft. Dies kann Chiropraktik, Massage oder Physiotherapie sein. Sämtliche Erwägungen sollten von der Versicherung und der Haftung für den Zugang zu den Gebäuden, die diesen Unterauftragnehmern zugelassen sind, aufgenommen werden.
Es sollte auch eine spezifische Klausel in der Miete in Bezug auf Ihr Recht, den Mietvertrag ohne unangemessene Vermieter Einmischung zuzuordnen. An jedem Punkt entscheiden Sie, es ist Zeit für Sie zu verkaufen, Umgang mit einem generischen Recht auf Klausel zuzuweisen ist ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden möchten. Dies ist eine Klausel, die Sie vielleicht Ihren Anwalt ausstellen lassen, um sicherzustellen, dass es stark genug ist, um ein Problem zu vermeiden.
Die Lease sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter keine konkurrierenden Unternehmen im selben Zentrum akzeptiert Oder spezifizierter Bereich. Dazu gehören alle anderen Fitness-Zentren, und können Bräunungszentren, Gewichtsverlust Zentren, Ergänzung Läden / Saft Bars, Massage-Therapeuten, etc.
Beschilderung sollte nicht vom Mieter übersehen werden, wie Sie sicher sein können, dass Der wirt hat nicht Erstens, stellen Sie sicher, Ihre gesetzlichen Rechte in Ihrer Gemeinde, wie sie sich auf Beschilderung beziehen. Forschungsschildcodes und schriftlich genau das, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen mit der Beschilderung sind. Größe, Farben, Anhänge usw. müssen alle definiert und verstanden werden, um letztgenannte Überraschungen durch Verletzungen zu vermeiden.
Eine letzte Anmerkung, aber sicher nicht an Bedeutung, ist die erforderliche Garantie der Mietvertrag. Ähnlich wie die Banken wollen die meisten Vermieter, dass Sie sich als ein Unternehmen unterzeichnen, als persönlicher Garant, und möglicherweise ein Co-Signor wird benötigt werden. Es ist in Ihrem besten Interesse persönlich, nicht als persönlicher Garant zu unterzeichnen, wenn überhaupt möglich. Wenn das Unternehmen garantiert die Miete, und etwas schief geht, ist das Unternehmen haftbar, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie persönlich den Mietvertrag garantieren, dann kann der Vermieter nach Ihren persönlichen Vermögenswerten kommen, um die Höhe der Miete zu erfüllen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie an einer Partnerschaft oder einer Körperschaft beteiligt sind, in der die finanzielle Belastung unausgewogen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr finanziell zu verlieren hat. Die persönliche Garantie spiegelt sich auch direkt auf den Jahresabschluss der einzelnen Personen wider. Das wird sehr wichtig sein, wenn man entscheidet, entweder einzeln oder als Unternehmen, mehr Geld zu leihen. All dies sollte im Geschäftsplan vorzeitig angesprochen werden. Wenn die Finanzen stark sind, können Sie in der Lage sein, als ein Geschäft zu unterzeichnen, und nicht über die persönliche Garantie zu sorgen. Wenn nicht, ist ein Weg zu verhandeln, um eine Klausel zu bitten, die Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben lassen wird, und dann, wenn Ihr Geschäfts- und Jahresabschluss gesund genug ist, nur als Geschäft zurückzutreten, die persönliche Garantie zu entfernen und Fortsetzung des Restes des Mietverhältnisses
Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass du den Mietvertrag unterschreibst, den du brauchst und bekommen wirst, was du bezahlst, vergewissere dich, dass du:
o Beschreibe im Detail Die Pflichten des Vermieters. Zum Beispiel wird ein sorgfältig ausgearbeiteter Mietvertrag die Stunden festlegen, in denen die Heizung und die Klimaanlage vorgesehen sind und die vereinbarten Temperatur- und Feuchtigkeitsbereiche festlegen.
o Definieren Sie, was eine Vorgabe des Vermieters darstellt und beschreiben Sie die Rechtsbehelfe, die dem Mieter zur Verfügung stehen, wenn der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Viele Vermieter-Leasing-Formulare beseitigen diese Bestimmungen ganz oder stark, um die dem Mieter zur Verfügung stehenden Abhilfemaßnahmen ganz oder teilweise zu bewältigen.
o Geben Sie eine Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Beilegung von Streitigkeiten über den Mietvertrag an.
o (19459002)
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Zerstörung und fröhliche Heilmittel
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Nick Berry