Was sind die wichtigsten Klauseln in einem Leerverkaufsvertrag?

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In den letzten Monaten haben sich die Kreditgeber darauf konzentriert, mehr Leerverkäufe als REOs zu tätigen. Ihre Argumentation klingt logisch genug; Sie wollen zu einem günstigeren Preis aus den giftigen Vermögenswerten herauskommen als zu den Zwangsvollstreckungsverkäufen.

Wir haben einen Service, der den Rabatt nachverfolgt, bei dem sich jeder Leerverkauf und jede Zwangsvollstreckung extrem verkauft. Die Rabatte sind für REOs nicht immer größer. manchmal sind die Leerverkäufe größer. Die endgültigen Zahlen schwanken stark und variieren je nach Bank und Motivation der einzelnen Kreditgeber.

Der Markt hat sich stabilisiert und je nachdem, welche Statistiken Sie glauben, fällt der Immobilienmarkt, gerät in eine Blase oder ist bereit für den größten Run aller Zeiten! Ehrlich gesagt, spielt es keine Rolle, solange Sie Leerverkäufe im Großhandel tätigen. Wenn Sie langfristig halten, spielt es auch keine Rolle. Es ist am wichtigsten, wenn Sie ein Rehabilitator sind und verkaufen müssen, wenn Sie eine Immobilie saniert haben und nicht in der Lage sind, sie zu verkaufen.

Da wir 99% der Zeit Großhandel betreiben, sind die Klauseln in den Leerverkaufsverträgen entscheidend dafür, dass wir kein Geld verlieren, wenn wir vor Ablauf unserer Überprüfungsfrist keinen Käufer finden können. Bei REOs haben die Kreditgeber ihre eigenen Nachträge, die den Inspektionszeitraum für jedes Geschäft festlegen – normalerweise 5, 7 oder 10 Tage. Wenn Sie also einen Überprüfungszeitraum in Ihren REO-Vertrag aufnehmen, spielt dies keine Rolle, da der Nachtrag des Kreditgebers diesen überschreibt.

Ihr Leerverkaufsvertrag besteht jedoch nicht zwischen Ihnen und dem Kreditgeber. Es ist zwischen Ihnen und dem Hausbesitzer. Der Kreditgeber ist nicht im Eigentum, bis er ausschliesst, die Steuererklärung für das Eigentum erwirbt oder der Hausbesitzer dem Kreditgeber eine Erklärung anstelle der Zwangsvollstreckung gibt. Solange der Darlehensgeber nicht im Besitz des Eigentums ist, kann er nur die Kapitalherabsetzung des ausstehenden Darlehens verweigern und den Leerverkauf einstellen.

Nehmen wir an, Ihr Verkäufer / Eigentümer ist mit einem Leerverkauf einverstanden und unterzeichnet Ihren Vertrag. Während Sie einen unterschriebenen Vertrag für die Immobilie haben, können Sie nicht planen, sie im Großhandel zu verkaufen, da Sie nicht sicher sein können, ob der Kreditgeber Ihren Leerverkaufspreis genehmigt.

Einige Großhändler bewerben die Immobilie sofort zum Verkauf. Technisch gesehen haben sie ein gerechtes Interesse an der Immobilie, da sie einen unterschriebenen Vertrag haben. Wenn Sie einen Vertrag mit einem Endabnehmer abschließen, sind Sie gesetzlich verpflichtet, ihm die Immobilie zu verkaufen. Aber wenn Sie es nicht bekommen, weil der Kreditgeber sich weigert, Ihnen den Preis zu geben, den Sie brauchen, haben Sie Ihren Vertrag "gebrochen". Die Möglichkeit, dieses Problem zu lösen, besteht darin, eine Klausel in Ihren Vertrag aufzunehmen, die einfach lautet: "Der Vertrag ist ungültig, wenn der Leerverkauf nicht zu einem für den Anleger akzeptablen Preis genehmigt wird."

Warten Sie besser, bis Sie eine schriftliche Genehmigung vom Kreditgeber erhalten, um mit dem Marketing zu beginnen. Wenn Sie jedoch abwarten, muss der Überprüfungszeitraum nach der Genehmigung des Kreditgebers beginnen. Der einfachste Weg, dies zu handhaben, besteht darin, die folgende Klausel in Ihren Kauf- und Verkaufsvertrag mit dem Hauseigentümer / Verkäufer aufzunehmen: "Die Überprüfungsfrist beginnt, nachdem der Käufer die schriftliche Genehmigung des Kreditgebers des Verkäufers erhalten hat." Der tatsächliche Inspektionszeitraum (wir verwenden 15 Tage) befindet sich im tatsächlichen Vertrag. Ich halte dies für die wichtigste Klausel im Leerverkaufsvertrag.

Dies bedeutet, dass Sie ab der Genehmigung des Kreditgebers für das Inverkehrbringen und den Vertrag mit einem Endkäufer 15 Tage Zeit haben. Wenn Sie keinen Käufer finden können, können Sie den Vertrag kündigen und riskieren nicht, Ihre Einzahlung ("EMD") zu verlieren. Dies ist der Weg zu Großhandelsimmobilien, ohne ein Marktrisiko einzugehen.

Immobilienmakler werden versuchen, Ihren Inspektionszeitraum zu beginnen, wenn Sie den Vertrag (Datum des Inkrafttretens des Vertrags) mit dem Hauseigentümer / Verkäufer unterzeichnen. Die Erklärung für dieses Problem ist, dass der Leerverkauf Wochen oder Monate dauern wird und der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Genehmigung völlig anders sein kann als bei Ihrer Unterschrift. Wenn Sie den Vertrag mit Ihrer Inspektion ab sofort unterzeichnen, laufen Sie Gefahr, Ihre Einzahlung zu verlieren, wenn Sie ihn vor dem Abschluss nicht im Großhandel verkaufen können.

Der Weg, um diesen potenziellen Verlust einer EMD auszugleichen, besteht darin, die Einzahlung so gering wie möglich zu halten. Wir geben in der Regel 250 bis 1.000 US-Dollar EMD aus und werden selten nach mehr gefragt. Es wird immer den Schurkenagenten geben, der eine lächerliche Summe will – sogar bis zu 10% des Kaufpreises. Wenn Sie feststellen, dass einer dieser Agenten nach einer großen EMD fragt, erklären Sie, dass Sie zu viele Angebote machen, um jeweils 10% zu erhalten. Wenn er nicht motiviert ist, Ihnen zu helfen, fahren Sie mit dem nächsten Geschäft fort.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Immobilien eine erneuerbare Ressource sind und es immer andere Möglichkeiten geben wird. Lassen Sie sich nicht von Agenten oder anderen Investoren einschüchtern, die möchten, dass Sie das tun, was sie schützt. Die endgültige Entscheidung ist, wo immer der Deal so gut ist, dass Sie unzumutbare Anforderungen erfüllen müssen – stellen Sie einfach sicher, dass Ihr EMD sicher ist und Sie bereit sind, Ihr EMD zu schließen oder zu verlieren.

Zu Ihrem grenzenlosen Erfolg!

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Source by Dave Dinkel

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