Sechs Schritte zum erfolgreichen Leerverkauf

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Bei einem Leerverkauf liegt der Verkaufspreis der Immobilie unter dem, was der Verkäufer noch schuldet, und der Kreditgeber ist bereit, weniger zu akzeptieren, als er schuldet.

Warum sollte ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmen? Hypothekarkreditgeber sind im Geschäft, Kredite zu vergeben, die kein Eigentum besitzen. Wenn ein Kredit in Verzug ist, wird er vom Kreditgeber als notleidender Kredit angesehen. Zusätzlich dazu, dass die Federal Reserve keine Zinsen für ihren Kredit verdient, muss die kreditgebende Stelle Mittel zur Deckung der Forderungsausfälle bereitstellen. Diese Mittel werden als Rücklage bezeichnet und können nicht an andere Kunden verliehen werden. Darüber hinaus gibt es einige Regeln, wie viele notleidende Kredite in den Büchern geführt werden können, und die Strafen für das Überschreiten dieser Grenzen sind schwerwiegend, so dass Banken und andere Kreditgeber bestrebt sind, diese Kredite zu lösen. Es sollte auch beachtet werden, dass der Zwangsvollstreckungsprozess für Kreditgeber langwierig und teuer ist. Der Grund, warum viele Investoren nach Immobilien in Bankbesitz suchen, ist, dass Banken in der Vergangenheit nicht sehr gut darin waren, Immobilien zu verkaufen. Alle diese Gründe sind, warum kreditgebende Stellen in einigen Fällen bereit sind, weniger zu nehmen, als sie geschuldet werden.

Schritte zu einem erfolgreichen Leerverkauf

1. Stellen Sie fest, ob die Immobilie für einen möglichen Leerverkauf geeignet ist. Es gibt zwei Elemente, um festzustellen, ob Ihr Haus für einen Leerverkauf geeignet ist. Erstens schulden Sie Ihren kombinierten Hypotheken mehr als dem, was Sie für weniger Verkaufskosten verkaufen könnten? Mit anderen Worten, nachdem Sie alle Abschlusskosten bezahlt haben, ist noch genug Geld übrig, um die Kreditgeber zu bezahlen? Lautet die Antwort auf diese Frage "Nein", ist Ihre Immobilie für Leerverkäufe geeignet.

2. Stellen Sie fest, ob Sie für Leerverkäufe von Ihrem Kreditgeber in Frage kommen. Hypothekenbanken vergeben Kredite an Kreditnehmer und nutzen das Eigenheim als Sicherheit. Ihre erste Rückzahlungsquelle sind Sie, Ihr Einkommen und Ihre Zahlungsfähigkeit. Ihre zweite Rückzahlungsquelle ist die Liquidation der Sicherheiten, in diesem Fall des Hauses. Da wir bereits festgestellt haben, dass der Verkauf der Sicherheiten die Hypothek nicht vollständig zurückzahlen wird, wird der Kreditgeber den Kreditnehmer bitten, den Restbetrag zu zahlen.

Sie qualifizieren sich nur für Leerverkäufe, wenn Sie eine Härte hatten und dem Kreditgeber nachweisen können, dass Sie nicht in der Lage sind, den Restbetrag zu zahlen, der nach Abschluss des Verkaufs geschuldet wird. Eine finanzielle Notlage kann der Tod eines Mitkreditnehmers, die Scheidung, unerwartete Arztrechnungen, der Verlust eines Arbeitsplatzes, ein reduziertes Einkommen und sogar ein Jobtransfer sein, bei dem Sie umziehen müssen. Jegliche oder eine Kombination davon muss Ihre Zahlungsfähigkeit beeinträchtigt haben. Der Kreditgeber wird keinen Leerverkauf gewähren, wenn Sie über ein großes Anlageportfolio, Sparkonten und / oder ein Pensionskonto in Höhe von 401.000 verfügen. In der Realität können sie den Leerverkauf akzeptieren, wenn der Kreditnehmer den Restbetrag aus den Ersparnissen zahlt.

3. Mieten Sie einen Makler mit Erfahrung. Finden Sie einen Makler mit direkten praktischen Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit Kreditgebern, um einen Leerverkauf zu sichern, oder stellen Sie zumindest sicher, dass diese Zugang zu einer solchen Person haben. Das Haus zu verkaufen ist einfach; Sie senken den Preis nur so lange, bis ein Käufer auftaucht. Ein erfahrener Agent, der weiß, wie er die richtige Abteilung innerhalb der Organisation des Kreditgebers kontaktiert und genau herausfindet, welche Leerverkaufspakete benötigt werden, und der weiß, wie er diese so zusammensetzt, dass die Entscheidung für den Kreditgeber leicht fällt, wen Sie haben müssen für dich arbeiten. Dieser Agent kann Ihnen und vor allem Ihrem Käufer und seinem Agenten den Vorgang erklären.

4. Bereitschaft, Ihre finanzielle Seele zu entblößen. Die Anforderungen für einen Leerverkauf variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber, aber alle möchten Ihren Anspruch überprüfen, dass Sie sich in schwierigen finanziellen Zeiten befinden und nach dem Verkauf des Eigenheims nicht in der Lage sind, nicht bezahlte Kreditsummen zu zahlen. Dies bedeutet, dass sie Artikel wie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Renten-, Kreditkarten- und andere Kontoauszüge benötigen. Außerdem möchten sie Kopien der jüngsten Steuererklärungen. Sie möchten wissen, welche monatlichen Verpflichtungen Sie haben, einschließlich Unterhalt, Unterhaltszahlungen für Kinder, Versicherungen, Nebenkosten usw. In den meisten Fällen werden Sie von der kreditgebenden Stelle um mehr Informationen gebeten, als Sie möglicherweise angegeben haben, um das Darlehen zu erhalten. Auch hier kann Ihnen Ihr erfahrener Makler helfen, das Paket so zusammenzustellen, dass spätere Informationsanfragen eingeschränkt und der Prozess beschleunigt werden.

5. Geduld und Flexibilität. Dies sind wichtige Zutaten in vielen Dingen, sind jedoch für den Leerverkaufsprozess von entscheidender Bedeutung. Lender-Mitarbeiter, die an Leerverkäufen arbeiten, sind momentan überfüllt. Die meisten Pakete erfordern viele Anfragen nach mehr Informationen und sie haben keine emotionale Bindung oder müssen eine Beziehung zu den Kreditnehmern haben, mit denen sie es zu tun haben. Folglich kann es Tage oder sogar Wochen dauern, bis eine erste Antwort eingeht. Meiner Meinung nach sind einige geschult, nicht ermutigendes Feedback zu geben. Sie werden in der Regel einen Gutachter beauftragen, herauszukommen und ihnen einen Wert zu geben. Sie können Ihren Makler über den ausgehandelten Preis befragen. Mit anderen Worten, es ist oft ein hin und her Prozess, der Wochen dauern kann und die meisten Kreditgeber sind nicht sehr gut darin, Sie und / oder Ihren Makler auf dem Laufenden zu halten.

6. Verstehen Sie die Kredit- und Steuerfolgen. Obwohl die jüngsten Änderungen der Steuergesetze den vergebenen Betrag als steuerpflichtiges Einkommen zu mindern scheinen, wenden Sie sich an einen qualifizierten CPA, um sicherzustellen, dass Sie ein vollständiges Verständnis haben. Es besteht die falsche Annahme, dass ein Leerverkauf Ihre Kreditauskunft nicht negativ beeinflusst. Das ist nicht wahr; Dies wird sich negativ auf Ihren Kredit und Ihre Fähigkeit auswirken, in Zukunft einen Kredit aufzunehmen. Sprechen Sie mit einem Kreditfachmann und stellen Sie sicher, dass Sie genau wissen, was ein Leerverkauf mit Ihrem Kredit bewirkt.

Viele Hausbesitzer, besonders hier in der Gegend von Sacramento, wo wir eine so schnelle Wertschätzung und eine große Anzahl von Häusern hatten, die im Zeitraum 2004-05 gebaut wurden, stellen fest, dass ihre Häuser nicht das wert sind, wofür sie bezahlt wurden, und das Schlimmste ist, dass sie jetzt mehr schulden als das haus wert ist. Diese Hausbesitzer sollten nicht in Panik geraten oder daran arbeiten, einen Leerverkauf in Anspruch zu nehmen, es sei denn, sie erleben eine schwere finanzielle Notlage. In diesem Fall kann ein Leerverkauf eine Option sein, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Der beste Rat, den ich geben kann, ist, sich mit einem erfahrenen Fachmann in Verbindung zu setzen und mit ihm zu sprechen und sicherzustellen, dass Sie alle Ihre Optionen ausloten, da es möglicherweise andere gibt.

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Source by Julie Jalone

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