Rechnen mit einer strategischen Vorgabe

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Die Entscheidung, ein Haus strategisch in Verzug zu bringen, ist schwierig. Die meisten Kunden, mit denen ich zusammentreffe, diskutieren das Thema monatelang. Abgesehen von ethischen und moralischen Aspekten sollte der wichtigste Faktor ein finanzieller sein:

Ist es sinnvoller, die Hypothek in der Hoffnung auf eine rasche Markterholung weiter zu verschulden oder jetzt zu verkaufen?

Im Allgemeinen kann ein Leerverkauf die beste Option sein, wenn eine Immobilie mehr als 15% unter Wasser ist und die Miete, die Sie sammeln, nicht Ihre Hypothekenzahlung abdeckt. Und wenn Sie Leerverkäufe in Betracht ziehen, finden Sie hier einige Tipps:

Erstens erlaubt Ihnen Ihr Kreditgeber nicht, Leerverkäufe zu tätigen, solange Ihre Hypothek aktuell ist. Sollten Sie Ihre Hypothek strategisch in Verzug bringen, damit Ihr Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, wird nicht nur Ihre Kreditwürdigkeit erheblich beeinträchtigt, sondern es kann auch sein, dass Sie abgelehnt werden, wenn Sie keine Härte zeigen können. Hinweis: Eine Verringerung des Einkommens, einschließlich des Verlusts von Mieteinnahmen, wird als Härte angesehen …

Davon abgesehen können Hypothekengeber und Hypothekenversicherungsunternehmen einen Leerverkauf eines ausgefallenen Kredits genehmigen, anstatt ihn zu verweigern, wenn der Kreditnehmer sich bereit erklärt, einen finanziellen Beitrag zum Verkauf zu leisten.

Gehen Sie folgendermaßen vor, um festzustellen, ob es sich lohnt, den Beitrag Ihrer Bank aus dem überfinanzierten Investmenthaus herauszuholen:

1) Nehmen Sie den Betrag, den Sie monatlich für die Immobilie subventionieren, einschließlich Ihrer Hypothekenzahlung (Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung) sowie etwaiger Unterhaltsgebühren, HOA-Gebühren usw. Multiplizieren Sie dies mit der Anzahl der Monate, für die Sie denken, dass dies dauern wird Ihr Zuhause ist es wert, was Sie ihm schulden. Wenn Sie abschätzen möchten, wie lange es dauern wird, bis Ihr Haus seine Schulden wertschätzt, nehmen Sie eine jährliche Wertsteigerung von 2% an und multiplizieren Sie den aktuellen Wert des Hauses jedes Jahr mit 102%, bis Sie das erreichen, was Sie schulden.

2) Unter der Annahme, dass Sie aufgefordert werden, zu einem Leerverkauf beizutragen, müssen Sie nun damit rechnen, etwa 20% des Leerverkaufsbetrags oder des Leerverkaufsmangels im Gegenzug für die Auflösung einer etwaigen weiteren Schuldverschreibung zu zahlen.

3) Vergleichen Sie diese beiden Beträge: die Kosten für die Subventionierung Ihrer Hypothek und die Verkaufskosten. Dies sollte Ihnen eine Vorstellung davon geben, welche Option sinnvoller ist: das Eigentum zu tragen oder es zu liquidieren.

Hier ist ein reales Beispiel:

Ein Kunde erwägt einen Leerverkauf seines Mietobjekts.

Der Marktwert des Anwesens beträgt 220.000 USD, und er schuldet 285.000 USD. Dies bringt ihn um 65.000 USD oder 23% auf den Kopf. Unter der Annahme einer jährlichen Wertsteigerung von 2% wird es 14 Jahre dauern, bis sein Zuhause das wert ist, was er schuldet.

Seine Hypothekenzahlung (PITI) und HOA-Gebühr belaufen sich auf insgesamt 2.016 USD, und er kassiert 1.350 USD an Miete, sodass er seine Hypothek mit 666 USD pro Monat subventioniert. Vierzehn Jahre, in denen er 666 US-Dollar pro Monat subventioniert, kosten ihn 111.888 US-Dollar. Dies berücksichtigt nicht die Kosten für Reparaturen, die ihm im Laufe der Jahre entstehen, oder die Schwankungen der Mieteinnahmen, Variablen, die diese Übung nicht berücksichtigt.

Er wurde für einen Leerverkauf zugelassen, muss aber zum Abschluss 17.900 USD beisteuern. Derzeit verhandle ich über einen reduzierten Abrechnungsbetrag, aber das ist nicht der Punkt. 17.900 US-Dollar basieren darauf, dass sein Kreditgeber ungefähr 85.000 US-Dollar abschreibt (die Rückzahlung der Hypothek abzüglich des Nettoerlöses aus dem Leerverkauf).

Daher hat er die Möglichkeit, das Haus für etwa 18.000 USD zu liquidieren oder es auf Kosten von fast 120.000 USD zu halten.

Sicherlich sind noch weitere Faktoren zu berücksichtigen: Ja, sein Kredit wird beeinträchtigt, und der Verkauf des Eigenheims kostet ihn den Steuervorteil des Abzugs der Zinsen, die er für die Hypothek zahlt, und er muss möglicherweise seitdem einige Steuern auf den vergebenen Betrag zahlen Er verkauft keinen Hauptwohnsitz (obwohl er dies möglicherweise abschwächen kann, wenn er Insolvenz anmelden kann Mortgage Forgiveness Debt Relief Act ).

Es dauerte mehrere Monate, bis mein Kunde zu diesem Schluss kam und die Zahlen betrachteten. Für ihn wurde die Entscheidung, Leerverkäufe zu tätigen, klar. Wenn Sie eine Überprüfung Ihrer individuellen Situation wünschen, kontaktieren Sie mich bitte für eine kostenlose Beratung.

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Source by Brian Tripoli

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