Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

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Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Miete zahlen auch die Mieter für die Grundsteuern, die Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles was Sie tun ist, nehmen Sie die Miete Scheck an die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Leute müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants aus der Sicht der Anlage nicht gleich

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Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio während der Zeit von 1996 bis 1999 ( click here Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants Schließung gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter weiterhin die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist die Nummer zwei mit $ 11.4B im Verkauf, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten der Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 (7.9), In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist Oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% änderung
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% ändern.
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

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Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantien von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Leasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantieren (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz Durch Franchisenehmer) kann 5-6% Mütze anbieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen, sowohl geringe Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist im Besitz einer einzigen Gesellschaft Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten abzuschirmen. Also die Mietgarantie durch die Ein-Entität LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Garantie ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und hält die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. Sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

go to site Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun Gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz generieren und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. source site Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein großes Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. http://loudspeaker.pl/?l=where-to-order-flagyl Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. buy azithromycin in Sheffield UK Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. http://premiumflooringsolutions.co.uk/?p=most-common-antidepressants-Canada Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. watch Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. http://walk-me.co.uk/?w=where-to-get-remeron-30-mg Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. buy ampicillin in Malaga Spain Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein erträglicher Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen.

order antibiotics online Canada Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz Ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als Der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in der nahen Zukunft wird erwartet, dass höher aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Die Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. Es steht für ] [19459019] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L von einem unabhängigen Restaurant, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich werden wir unserstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Das scheint am meisten betroffen zu sein, wenn nicht alle, Restaurants überall. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte-Score. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 entspricht der FICO-Punktzahl von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete machen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des beurteilten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast Food Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch Mieteinnahmen für 12-24 Monate deckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich bezahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, der Betreiber zahlt auch einen Prozentsatz seines Umsatzes, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, wie die Miete erhöht jedes Jahr so ​​auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapelle gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie angezogen werden, um eine brandneue Franchise-Restaurant zum Verkauf angeboten von einem Entwickler. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familie Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, so dass er das Eigentum verkaufen muss, um für seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann das Geld nicht ausgleichen, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie sehen oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren an, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert kostet, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

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Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel unterzeichnet eine 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie kaufen Land und Gebäude.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist Für sein Geschäft. Darüber hinaus, wenn der Mieter nicht die Mietzahlung zu machen oder nicht zu verlangsamen, das Gebäude mit erheblichem Wert wird Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal daran, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS Ihnen nicht erlaubt, ihren Grundstückswert abzuschreiben. So sind Ihre Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Leasingverhältnisse können den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Liegenschaften in den letzten Jahren des Mietverhältnisses wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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31 Einzelteile, zum in Ihre Miete einzustellen Addenda Verleih Form

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Die Lease Addenda ist eine sehr, sehr wichtige Form für Vermieter. Diese Leasing-Addenda buchstabiert in einfachem Englisch alle wichtigen Dinge, die wir im Laufe der Jahre gelernt haben, dass unsere Mieter wirklich über informiert werden müssen. Dieses Dokument enthält, ist aber nicht beschränkt auf (es sind tatsächlich 31 Artikel in diesem Dokument enthalten) Artikel wie:

  1. Einzahlungen und letzter Monat Miete (nicht zu verwenden)
  2. Fälligkeiten und verspätete Gebühren für Miete
  3. Rauchmelder-Erinnerungen
  4. Klimaanlage Filter Erinnerung
  5. Landschaftspflege
  6. Unbefugte Reparaturen / Verbesserungen
  7. 30 Tage Hinweis Erinnerung
  8. Kriminelle Tätigkeit
  9. Einzugsinspektion (Mietobjektbedingung) Erinnerung

Du möchtest diese Gegenstände kopieren und einfügen, aber auch andere Gegenstände, die du für dich nennen kannst, in deinem Körper Der Boden dieses Beitrags (das ist nur ein Beispiel Header und Fußzeile für Benutzerfreundlichkeit). Also, mit einem weiteren Ado, hier sind die 31 Punkte, die wir in jedem Leasing-Addenda für jeden Mietvertrag, dass wir unterzeichnen mit einem Mieter:

  1. Mieter versteht, dass die Sicherheit / Reinigung / Die Kürzung der Kaution wird NICHT für die Miete des letzten Monats verwendet.
  2. Die Mieten sind am 1. eines jeden Monats fällig und sind am 2.. 5-tägige Mitteilungen werden serviert; Es gibt eine Servicegebühr für jede Kündigung, und dies wird dem Mieter belastet. Die späte Gebühr beträgt $ 35,00 pro Tag rückwirkend ab dem 5. Tag des Monats
  3. Der Mieter übernimmt die Verantwortung für die Überprüfung der Batterien im Rauchmelder mindestens einmal im Monat und ersetzt bei Bedarf. Wenn der Rauchmelder nicht funktioniert, sollte der Mieter sofort Eigentümer / Vermieter benachrichtigen.
  4. Mieter sollen alle 30 Tage Klimaanlagenfilter wechseln. Das Versäumnis des Mieters, Filter zu wechseln, kann dazu führen, dass der Mieter für Schäden in Rechnung gestellt wird. Mieter, um die Heimat Innenraum in einer ordentlichen, ordentlich und "Dienstmädchen gewartet" Weise zu erhalten. Wenn dies nicht der Fall ist, kann dies zu einem Über- und Verschleiß führen und kann als eine wesentliche Verletzung der Mietverträge angesehen werden.
  5. Der Mieter ist verantwortlich für die Aufrechterhaltung der Rasen, Wüstenlandschaft, Sträucher, Bäume und andere Landschaftsbau einschließlich Mähen und Beschneiden. Das Versäumnis, das Äußere der Räumlichkeiten zu erhalten, ist die Rechtfertigung, die Einlagen zurückzuhalten, um das Eigentum in den Vorvermietungszustand wiederherzustellen.
  6. Reparaturen, die durch ansässige Vernachlässigung oder Fahrlässigkeit verursacht werden, werden dem Mieter in Rechnung gestellt (d.h. das Spielzeug eines Kindes verursacht eine Blockade in einer Toilette oder einer Kanalisation oder überschüssiges Haar hält die Spüle oder Duschleitung auf). Solche Gebühren sind innerhalb von zehn (10) Tagen schriftlich vom Vermieter / Eigentümer zu zahlen.
  7. Der Eigentümer / Vermieter wird NICHT für unbefugte Reparaturen bezahlen
  8. Die Mieter werden an den Räumlichkeiten nicht arbeiten / reparieren. Es sollten keine unregistrierten, nicht funktionierenden oder Nutzfahrzeuge geparkt werden, die vor oder neben dem Grundstück liegen, das sichtbar von der Straße aus gesehen ist.
  9. Der Eigentümer / Vermieter garantiert nur die Gebrauchstauglichkeit auf folgenden Geräten: Klimaanlage, Heizung, konventionelle Warmwasserbereiter, Reichweite / Backofen, Kühlschrank und Geschirrspüler, falls vorhanden, und alle anderen großen Elektro- und Sanitärsysteme. Besitzer / Vermieter nicht garantieren oder reparieren Waschmaschine (n) und Trockner (s).
  10. Es liegt in der Verantwortung des Mieters, eine Haftpflichtversicherung zu erwerben und zu pflegen, wenn der Mieter ein Wasserbett und / oder Haustier hat. Wie im Mietvertrag angegeben, muss eine schriftliche Erlaubnis vom Eigentümer / Vermieter erhalten werden, um ein Wasserbett zu installieren oder ein Haustier auf dem Grundstück zu haben.
  11. Der Eigentümer / Vermieter ist nicht verantwortlich für die Mieter persönliche Gegenstände. Mieter versteht, dass sie sich entscheiden können, Mieter / Mieter Versicherung zu erhalten.
  12. Der Mieter muss eine Frist von dreißig (30) Tagen vor Ablauf dieses Vertrages schriftlich einreichen, um zu räumen oder zu erneuern. Auf einer Monat-zu-Monat-Basis kann die Kündigung dieses Leasingverhältnisses nur mit dem Ende eines Kalendermonats zusammenfallen, sofern nicht von allen Parteien vereinbart.
  13. Mieter ist es, den Vermieter / Eigentümer / Immobilienmakler zu erlauben, die Immobilie für die Miete oder den Verkauf während der letzten dreißig (30) Tage des Mietvertrages mit ordnungsgemäßer Benachrichtigung zu zeigen. Mieter erlaubt die Platzierung einer Lockbox mit Eigentumsschlüssel die letzten 30 Tage des Mietvertrages. Bei Nichteinhaltung kann es zu einem Verfall von Einlagen kommen.
  14. Der Mieter kann eine kostenlose Kopie des AZ Wohnsitz- / Mietergesetzes von der Staatssekretärin erhalten.
  15. Nicht erstattungsfähige Gebühren werden auf Folgendes angewendet: Reinigung / Teppichreinigung / Re-Keying-Eigenschaft
  16. Der Mieter erkennt den Eingang eines Einzugsformulars an. Es liegt in der Verantwortung des Mieters, innerhalb von zehn (10) Tagen der Belegung zum Besitzer / Vermieter zurückzukehren.
  17. Kriminelle Tätigkeit: Mieter (s) oder Mitglieder des Hausangestellten des Mieters dürfen nicht zulassen, dass die Wohnung für kriminelle Aktivitäten, einschließlich drogenbezogener Aktivitäten, verwendet wird, unabhängig davon, ob die Person, die an einer solchen Tätigkeit beteiligt ist, Mitglied der Haushalt oder Gast. Eine Verletzung dieser Bestimmung ist eine wesentliche und nicht wiedergutzumachende Verletzung des Mietverhältnisses und ein guter Grund für die sofortige Kündigung des Mietverhältnisses. Der Nachweis der Verletzung bedarf keiner strafrechtlichen Verurteilung, sondern ist durch Überwiegen der Beweise.
  18. Entschädigung: Der Mieter ist verpflichtet, den Besitzer von und gegen jegliche Ansprüche, Haftung, Strafen, Schäden, Aufwendungen und Urteile über Verletzungen oder Unfälle an Personen oder Eigentum irgendwelcher Art, die je nach dem, Die gemieteten Räumlichkeiten während der Leasinglaufzeit und jede andere Belegungsdauer, einschließlich Kosten, Aufwendungen, Anwaltsgebühren, die dem Eigentümer zur Verteidigung solcher Ansprüche entstanden sind, unabhängig davon, ob diese Forderungen in angemessener Weise versichert sind oder nicht.
  19. Verzicht: Jede Verzichtserklärung einer Partei von einer Verletzung dieses Mietvertrags gilt nicht als Verzicht auf eine solche Verletzung bei der nachfolgenden Gelegenheit und das Versäumnis einer der beiden Parteien, auf die Durchführung der Bedingungen, Vereinbarungen und Bedingungen dieser Miete zu bestehen, besteht Nicht eine Abtretung des Rechtes dieser Partei daraus darstellen, um diesen Begriff, eine Vereinbarung oder eine Bedingung durchzusetzen, aber dieselbe bleibt in voller Kraft und Wirkung. Sollte eine Bestimmung oder ein Teil davon in diesem Mietvertrag nicht durchsetzbar oder illegal sein, so bleiben die übrigen Bestimmungen in vollem Umfang und Wirkung.
  20. Dienstprogramme: Mieter (s) sind dafür verantwortlich, dass alle Versorgungsunternehmen vor dem Einzug in ihren eigenen Namen (n) platziert werden. Der Mieter verpflichtet sich ferner, alle Einzahlungen (falls vorhanden), wie von den Versorgungsunternehmen gefordert, zu bezahlen
  21. Abtretung und Untervermietung: Der Mieter darf die Räumlichkeiten nicht ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters / Besitzers abgeben oder unterbreiten. Eine Anmeldegebühr wird vom Vermieter / Eigentümer erhoben, um die Kosten für Kredit- und Hintergrundkontrollen zu decken.
  22. Änderungen: Der Mieter darf ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Eigentümers / Vermieters keine Änderung, Ergänzung oder Verbesserung des Eigentums vornehmen.
  23. Wenn Eigentum einen elektrischen Garagentoröffner hat, werden Fernbedienungen bei Einzug betrieben. Remotes sind nicht über den Einzug hinaus gerechtfertigt.
  24. Der Mieter stimmt zu, alle Hausschlüssel, Postfachschlüssel, Garagentoröffner und andere Schlüssel zum Zeitpunkt des Auszugs zurückzugeben. Eine $ 75.00 Re-Keying-Gebühr wird berechnet, wenn alle Schlüssel nicht zurückgegeben werden und $ 35.00 für jede Garagentor Fernbedienung.
  25. Der Mieter verpflichtet sich, eine endgültige Durchlaufinspektion mit Vermieter / Besitzer am Ende der Leasinglaufzeit durchzuführen. Der Mieter stimmt zu, dass alle persönlichen Eigenschaften aus dem Gelände zum Zeitpunkt der endgültigen Durchlaufinspektion entfernt wurden. Besitzer / Vermieter ist nicht verpflichtet, eine gemeinsame Auszugsüberprüfung mit dem Mieter durchzuführen, wenn A.R.S. 33-1321C gelten.
  26. FIRSTNAME LASTNAME und FIRSTNAME LASTNAME sind Besitzer dieser Eigenschaft.
  27. Der Mieter versteht, dass das Rauchen im Haus oder in der Garage nicht erlaubt ist.
  28. Der Mieter verpflichtet sich, den Vermieter / Besitzer unverzüglich über eventuelle Wasserlecks zu informieren (d. H. Leckagen an Spülen / Eitelkeiten / Wannen / Duschen / Wäschezapfen / Geräte, Deckenflecken oder Wassereinbrüchen).
  29. Mieter sind verantwortlich für Teppiche, die professionell gereinigt werden, bevor Leasing abläuft; Nachweis der Reinigung ist durch Erhalt.
  30. Wenn sich das Eigentum in einem Hausbesitzer-Verband befindet, ist der Mieter für alle Geldbußen verantwortlich, die für Vermögensgegenstände, die durch den Mieter verursacht wurden, beurteilt wurden. Die beiden häufigsten Verletzungen sind Mülltonnen, die an Nicht-Pick-up-Tagen und Unkrautbekämpfung ausgelassen werden. Die Regeln und Vorschriften des Hausbesitzers sind nur auf schriftliche Anfrage verfügbar.
  31. Für den Fall, dass die Immobilie verkauft wird, wird der Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter zum Zeitpunkt der Beseitigung der Besitzer des Eigentümers storniert. Der Mieter hat 30 Tage Zeit, um die Immobilie zu verlassen oder eine neue Miete mit dem neuen Besitzer nach Wahl des Eigentümers zu unterschreiben.

Actual.pdf und Word-Dokumente sind auf dem Posten dieses Artikels verfügbar, den ich gemacht habe Auf meinem Blog. Hier befindet sich hier:

http://landlord.ideaboxllc.com/2010/06/31-item-to-put-in-your-lease-addenda-rental-form/

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Identifizierung von Gewinn-Immobilien-KPIs

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Balanced Scorecard für Unternehmen ist, was das Auto Instrumententafel für einen Fahrer. Doch anstatt zu sagen, wie schnell du gehst und wie viel Treibstoff du hast, zeigt dir die Scorecard, wie gut du heute operierst und was mit deinem Unternehmen morgen passieren kann. Richtig gestaltete Business-Evaluation Framework gibt ein genaues Bild von Ihrem Unternehmen die Gesundheit und prognostiziert mögliche Schwierigkeiten und gibt Warnzeichen.

Tipps zur Auswahl geeigneter Metriken

Es ist kein Geheimnis, dass die Indikatoren sind.

Es gibt kein Geheimnis, dass die Indikatoren sind Der Kern des gesamten Rahmens. Wenn eine Person ein Strategie-Evaluierungs-Framework entwirft, kann er entweder einen fertigen Satz von Maßnahmen ergreifen oder eine eigene Liste von KPIs bilden. Sicher, mit Readymade-Vorlagen ist eine einfache, zeit- und mühevolle Option, aber es ist nicht immer effektiv. Jeder Geschäftsbereich ist eine eigenständige Einheit, die eigene eigenständige interne Prozesse hat, die im Business Strategy Evaluation System präsentiert werden sollen. Natürlich, um einige Zeit zu sparen, kann eine Exekutive auch eine fertige Vorlage nehmen und sie entsprechend den Besonderheiten seiner Firma anpassen. Es ist wichtig zu erkennen, dass die Identifizierung von KPIs eine eher verantwortungsbewusste Aufgabe ist, und aus diesem Grund viele Führungskräfte einfach Experten einstellen, um diese Aufgabe zu erledigen. Allerdings, falls Sie sich entschieden haben, die Scorecard selbst zu erstellen, berücksichtigen Sie die folgenden Vorschläge:

  • Die Anzahl der Indikatoren sollte die Standards nicht überschreiten. Zu viele Metriken stören das Auswertungssystem und lenken die Arbeiter ab (wenn es um den Data Mining geht).
  •  

  • Die Indikatoren sollten quantifizierbare Maßnahmen sein. Wenn Sie scheinbar immaterielle Indikatoren verwenden müssen, müssen Sie einen Weg finden, um sie in Zahlen umzuwandeln.
  •  

  • Wenn du Maßnahmen auswählst, betrachte ich gleichzeitig verschiedene Möglichkeiten, Daten zu sammeln (Fragebögen, Bewerbungsunterlagen, Anrufe, Berichte usw.).
  •  

  • So viele Arbeiter wie möglich einbeziehen

Die Schaffung eines Business-Strategie-Evaluierungs-Frameworks mag wie eine komplizierte Aufgabe mit vielen Aspekten zu verfolgen, aber sobald Sie ein System für sie gemacht haben, erhalten Sie das ganzheitliche Bild Ihrer Organisation sehr bald

Beispiele für Immobilien-Leistungsindikatoren

Da sich verschiedene Immobiliengeschäfte auf verschiedene Sphären spezialisieren können, finden Sie die unterschiedlichsten Maßnahmen, die für diese Branche entwickelt wurden. Also, lassen Sie uns ein paar Beispiele für die häufigsten Immobilien KPIs:

     

  1. Bauzeiten: tatsächliche Stunden gegen geplante Stunden
  2.  

  3. Defekte Sanierung nach dem Bau
  4.  

  5. Durchschnittliche Zeit benötigt, um leere Wohnungen zurückzuholen.
  6.  

  7. Durchschnittliche Zeit benötigt, um Eigentum zu verkaufen.
  8.  

  9. Verspätete Mietzahlungen (gemessen in Prozente)
  10.  

  11. Prozentsatz der Häuser in unangemessenem Zustand
  12.  

  13. Prozentsatz der Kauf- / Mietstornierungen

Bei der Erstellung von Metriken für Ihr Evaluierungs-Framework ist es unerlässlich, alle Teile Ihres Unternehmens, die überwacht werden können, einschließlich unabhängiger Kundenbewertungen, monatliche Kundenreferenzen usw. zu umfassen. Mit richtig identifizierten Indikatoren und klug Implementierte Scorecard erhalten Sie ein Gefühl der Kontrolle und des Vertrauens in Bezug auf die Zukunft Ihres Unternehmens.

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Flip Checkliste Budget – Was Sie brauchen, um auf Ihr Budget für House Flipping

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Viele Menschen sind in Haus spiegeln von Fernsehen Bilder von Menschen zerreißen Materialien aus einem verfallenen Haus, renoviert es und verkauft es für eine erhebliche profitieren. Der Gewinn, der von jedem Flip realisiert wird, kann bescheiden oder erheblich sein – oder der Investor könnte alles verlieren, je nachdem, welche Entscheidungen vor oder während des Prozesses getroffen wurden.

Mein Haus Flipping Budget Checkliste

Bevor Sie einkaufen gehen Die perfekte Reha-to-Flip-Eigenschaft, müssen Sie ein Budget für das gesamte Projekt erstellen, nicht nur die Kauf- und Reha-Ausgaben.

Der erste Artikel auf Ihrer Checkliste hat keinen direkten Geldwert und kann nicht sein In die Spalte Spalte hinzugefügt. Allerdings ist es ein wichtiger "Zutat" für Ihr Budget: eine hervorragende Kredit-Score. Es sei denn, Sie finanzieren einen Flip ganz mit Bargeld oder durch private Mittel, ein ausgezeichnetes Kredit-Score funktioniert zu Ihren Gunsten mit den Banken – vor allem, wenn das Darlehen ist für ein Hochrisiko-Projekt wie ein Haus Flip

Nun, Lassen Sie uns die Besonderheiten Ihres Budgets betrachten:

• Der Nachreparaturwert (ARV): Die Bestimmung des ARV Ihres potenziellen Flip ist der Ausgangspunkt, auf dem Sie Ihren erwarteten Return on Investment (ROI) stützen können Haus wird auf den Markt gebracht. Ein vertrauenswürdiger Makler kann Ihnen helfen, die ARV der Immobilie zu schätzen.

• Rehabilitationskosten: Diese variieren stark, je nachdem wie viel Rehabilitationsarbeit erledigt werden muss. Ein Budget-Reparatur-Formular kann praktisch für die Verfolgung aller Reparaturen erforderlich sein.

• Finanzierungs- / Transportkosten: Dazu gehören nicht nur das Darlehen, sondern auch die Kosten für die Beförderung des Hauses bis zum Verkauf:

o Finanzierungsdarlehen

o Grundsteuern

o Dienstprogramme (Gas, Wasser, elektrisch)

o Sachversicherung

o HOA / Condo Gebühren

Ein wichtiger Punkt hier ist, dass je länger die Reha-Arbeit dauert und / oder je länger das Post-Reha-Haus auf dem Markt bleibt, desto größer sind Ihre Transportkosten und der geringere Gewinn, den Sie realisieren können.

• Realtor's Gebühren: Sie können Ihr umgedrehtes Haus selbst verkaufen (FSOB – For Sale by Owner), aber wenn Sie auf der Suche nach dem schnellsten Turnaround auf Ihre Investition – und Profit – auf einen guten Immobilienmakler ist die Provisionsgebühr wert (Und tatsächlich hilft Ihnen, Geld auf Ihrem Flip-Projekt auf lange Sicht zu sparen).

• Vergessene Kosten: Dies sind zusätzliche Kosten für Hausspiegeln, die oft übersehen werden, darunter:

o Prüfungsgebühren

o Darlehenszinsen

o Zufälligkeiten

o Verschlusskosten

In diesem Kostenanteil wurde ein durchschnittliches Budget des erfahrenen Hausflippers unterbrochen:

• 53,25% = Kaufpreis

• 20% = Arbeit

• 6,5% = Materialien

• 8% = Kosten, Versorgungsunternehmen, Provisionen usw.

• 12.25% = Profit

Realistische Budgetierung = reduzierte Risiken

Es gibt nichts, was die Risiken des Hauses widerspiegeln kann, aber ein realistisches Budget zu schaffen ist eine der wichtigsten Möglichkeiten Etwas von diesem Risiko abschwächen. Ein weiterer Weg zu "verwalten" einige der Gefahr ist es, so gründlich kenntnisreich über Haus spiegeln, bevor Sie Ihre erste Investition zu machen. Und ein letzter Weg, um das Risiko zu bewältigen, ist, dem alten Sprichwort zu folgen und niemals mehr zu investieren, als du es dir leisten kannst.

Die besten Wünsche für dein Haus, das den Erfolg spiegelt

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Kaufen Sie einen Trailer Trailer – Die Vor-und Nachteile von neuen und gebrauchten Trailer

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Denken Sie über den Kauf eines Reise-Trailer? Es gibt so viele Entscheidungen zu treffen.

* Wollen Sie einen neuen oder gebrauchten Trailer?

* Ist das ein Geldkauf oder finanziert?

* Was Sind Sie bereit zu verbringen?

* Sollten Sie ein 5. Rad, Spielzeug Schlepper oder Zunge ziehen Reiseanhänger?

* Welchen Hersteller interessieren Sie?

* Was

Wenn Sie unentschlossen sind, sollten Sie beginnen, indem Sie die Profis und die Nachteile des Kaufs verwendet vs kaufen neue. Nehmen Sie sich Zeit, wenn Sie Ihren Reiseanhänger kaufen. (19459002)

* Mehr Bang für deinen Buck. Ein gebrauchter Reiseanhänger hält es länger als ein neuer Trailer. Ein gebrauchter Trailer ist der Weg zu gehen, wenn Sie auf der Suche sind, um Geld zu sparen oder wollen nicht mit machen Zahlungen für 10 Jahre stecken bleiben. Sie könnten eine gebrauchte 252 mit all den Glocken und Pfeifen billiger als ein NEUES 202 plain Jane Reiseanhänger bekommen.

* Do Your Research. Besuchen Sie Reise-Trailer-Foren und lesen Sie, was Besitzer über bestimmte Reise-Trailer sagen, sowohl gut als auch schlecht, diese Informationen könnten Sie sparen eine Reihe von zukünftigen Kopfschmerzen. Denken Sie daran, den größeren Teil der Reise-Anhänger, die neu gekauft werden selten selten sehen jede Camping-Aktion, eine große Menge von Anhängern sind entweder in Lagerung oder geparkt in Vögel Häuser. Es ist nicht unregelmäßig, einen gebrauchten Reise-Anhänger im Showroom-Zustand zu finden, auch ältere Reiseanhänger aus den 70er Jahren finden sich in einem hervorragenden Zustand.

* Gebrauchtfahrer halten ihren Wert! Wenn Sie eine gute Qualität Schnäppchen auf einem gebrauchten Reise-Trailer und entscheiden, es zu verkaufen, ein paar Jahre später haben Sie eine große Chance, alle Ihr Geld zurück zu bekommen.

CONS der Kauf einer gebrauchten Reise

* Mögliche Probleme. Der Kauf eines gebrauchten Reise-Anhängers ist ein bisschen ein Glücksspiel, es könnte kleinere Probleme oder große Probleme geben und wenn Sie Glück haben – keine Probleme mit dem Trailer. In den meisten Fällen wird die Garantie längst abgelaufen, so dass die Kosten aus der Tasche liegen. Machen Sie Ihre Hausaufgaben richtig, so Probleme werden keine Überraschung sein.

* Ellenbogenfett. Sie müssen Ihren neuen gebrauchten Trailer eine gute Reinigung geben, egal welcher Zustand es ist.

* Weniger Auswahl an idealen Grundrissen.

PROS, einen neuen Trailer zu kaufen

* Nice & Sparkling. Es ist neu, frisch und alle deine!

* Garantie. Wenn es Probleme gibt, nimm den Trailer zurück zu deinem Händler und sie müssen sie kostenlos reparieren

* Maintenance Free. Sie müssen sich nicht mit dem Kauf neuer Reifen, neuer Batterie oder irgendeinem anderen Teil für mindestens ein Jahr belästigen oder bis die Garantie abgelaufen ist.

* Grundrisse.

CONS des Kaufs eines neuen Reise-Trailers

* Neue Trailer verkürzen schnell. Ein neuer Reiseanhänger verliert seinen Wert, sobald Sie aus dem Händler Los ziehen. Wenn du mit wenig oder gar nichts finanziert hast, wirst du "umgedreht", weil der Trailer seit Jahren wert ist! Wenn du deinen Reiseanhänger verkaufen musst, wirst du höchstwahrscheinlich mehr verdanken als das, was es wert ist und mit dem Unterschied in bar kommen muss.

* Die Kosten. Wenn Sie Budget gesinnt sind Sie fast sicher nicht gefangen werden monatliche Zahlungen für die nächsten 10 Jahre auf einem Reise-Anhänger werden Sie in den meisten 8 Monaten aus dem Jahr verwenden. Machen Sie die Mathematik, und herauszufinden, wie viel jede Camping-Reise wird tatsächlich kostet Sie pro Jahr, nur Factoring in den monatlichen Zahlungen. Autsch! Wenn Ihre Zahlungen $ 350 pro Monat x 12 Monate = $ 4.200 sind. $ 4.200 kann einen fantastischen gebrauchten Reiseanhänger kaufen und du wirst nicht mit Zahlungen stecken bleiben!

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Was verkündet Immobilienmakler

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Immobilienmakler, wie jeder andere im Verkaufsberuf, haben ihren fairen Anteil an berufsbezogenen "Haustierhass". Wegen der Art der Arbeit, wo man sich mit Klienten beschäftigt, die in den meisten Fällen den größten Verkauf ihres Lebens verkaufen oder kaufen, sind viele Emotionen beteiligt. Diese Emotionen werden oft als Unentschlossenheit, Unsicherheit und Ego dargestellt. Natürlich möchte ein Agent ihre Arbeit so einfach sein wie die Auflistung und den Verkauf von Immobilien und während dies genau das ist, was die meiste Zeit passiert, mehr als die meisten Berufe, ein großer Teil der besten Anstrengungen eines Agenten sind oft verschwendet. Die meisten Agenten arbeiten nur auf Provisionsbasis und können es sich nicht leisten, Ressourcen zu vergeuden, um unangenehme und unangemessene Klienten zu tun, aber trotzdem machen sie es oft. Als jemand, der seit mehr als einem Jahrzehnt auf dem Feld gearbeitet hat und aus meiner eigenen Perspektive werde ich versuchen, einige Situationen zu decken, die ich ertrug und die Agenten weiterhin als Teil ihrer täglichen Arbeit zu ertragen. Ich würde sagen, dass das Folgende unter einigen der ärgerlichsten Fragen, die Agenten haben, um auf einer täglichen Basis zu konfrontieren.

Benutzer – Dies sind die Hausbesitzer in einem Agent's werbenden Bereich, dass der Agent hat Jahre gebaut Eine professionelle Beziehung mit und gegeben eine Höflichkeit anrufen mindestens einmal im Monat für Jahre, die dann auflisten und verkaufen ihre Eigenschaft durch eine andere Agentur. Der Agent kann aufgefordert worden sein, Vermögensbewertungen (Schätzung des Wertes einer Immobilie durch marktbezogene Statistiken) für das Immobilienobjekt des Hausbesitzers vorzunehmen. Der Agent kann oft aufgerufen worden sein, um Informationen und Ratschläge über Grundsteuern oder Eigentumsrecht anzubieten, aber dann geht der Verkäufer und listet und verkauft durch einen Rookie-Agenten, neu in der Gegend und wer hat nicht mehr als eine Broschüre im Verkäufer getan Post-Box!

Time Wasters – ich erinnere mich an zu Hause spät ein Sonntagnachmittag nach einem Camping-Ausflug. Ich war gerade in die Auffahrt gezogen, als mein Handy klingelte. Es war ein Kerl in meiner Nachbarschaft, der sagte, dass er sein Haus dringend verkaufen wollte, es konnte nicht warten, ich musste ihn sofort sehen! Ich habe schnell das Auto ausgepackt, gewechselt und ging zum Verkäufer. Als ich dort ankam, sah ich, dass er einen Braai (Grill) und ein paar Bier mit einigen Freunden hatte. Ich hatte einen Bewertungsbericht ausgedruckt, den ich ihm vorgestellt hatte, und nach einer kurzen Diskussion unterschrieb er ein Mandat für mich, um mit dem Verkauf seines Eigentums fortzufahren, trotz der Einwände seiner Freundin. Am nächsten Morgen rief er zu sagen, dass er seine Meinung über den Verkauf ändern wollte, da er sich noch nicht bereit fühlte.

Etwa fünf Wochen später rief er noch einmal und mit einem Bier in der linken Hand unterschrieb er ein neues Mit mir beauftragen Ich stellte sein Eigentum auf den Markt, saß ein Schaushaus und konnte ihm ein Angebot anbieten, das er ursprünglich sagte, dass er zustimmen würde. Er wandte das Angebot ab und sagte, dass er sein Eigentum aus dem Markt nehmen möchte, bis er noch mehr dafür bekommen könnte. Noch einmal habe ich mich verpflichtet.

Als er mich um drei Monate später anrief, um sein Haus wieder zu verkaufen, verwies ich ihn auf einen Agenten in dem Bereich, den ich nicht mochte. Ich erkannte, dass dieser Verkäufer nur sein Haus verkaufen wollte, wann immer er betrunken war!

Auf dem gleichen Thema zu bleiben, würde ich sagen, dass Käufer, die zu entspannt sind, sehr unvernünftig sein können. Ich würde sagen, dass Agenten häufig von Interessenten abgelegt werden, die es nicht zu Terminen machen, um Eigenschaften zu sehen. Oft würde ich ein paar Verkäufer anrufen, um die benötigten Zeiten einzurichten, wenn ich meinen Interessenten mitbringen könnte. Ich würde dann arrangieren, um den Käufer an einem neutralen Ort wie bei der örtlichen Tankstelle zu treffen. Nach dem Warten in der heißen Sonne für 15 oder 20 Minuten würde ich den Käufer anrufen, um zu sehen, wo sie waren und oft hatten sie gerade das Büro auf der anderen Seite der Stadt verlassen, im Stundenzeitverkehr oder hatten völlig vergessen, dass sie einen anderen hatten Termin. Ein pünktlicher Höflichkeitsruf zu einem Agenten würde einen großen Unterschied machen, aber oft ein entspannter Käufer einfach nicht um sie herum. Viele freitags Nachmittag würde ich anrufen, wo der Käufer nur zu erzählen war, dass sie den Termin vergessen hatten, während der Hintergrundgeräusch eindeutig darauf hindeutete, dass sie in einem Pub waren.

Andere Käufer können sich einfach nicht entschließen Auf was sie suchen Ein Agent wird einige Käufer herumfahren, um alle zwanzig der Auflistungen auf ihren Büchern zu sehen, die scheinen, innerhalb der Kategorie zu sein, was der Käufer sucht. Der Käufer wird entweder alles nicht mögen, was er sieht, oder noch schlimmer, liebt alles, was er sieht, aber immer noch nicht verpflichten, ein Angebot zu machen. Oft, nachdem der Agent um vier volle Tage gefahren hat, die den zukünftigen Käufer herumfahren, wird der Käufer gehen und eine Immobilie durch eine andere Agentur kaufen, die ganz anders ist, was er sagte, dass er suchte.

Cheapskates – Käufer Wer wirklich wie eine Immobilie oft wollen es für fast nichts, obwohl es Wert in der Eigenschaft. Trotz aller Ratschläge, um ein anständiges Angebot zu machen, werden sie eine lächerliche machen, die es kaum wert ist, schriftlich zu schreiben, aber der Agent ist verpflichtet, dem Verkäufer zu präsentieren. Wenn das Vorhersagbare passiert und das Angebot abgelehnt wird, dann werden sie gegen ein solches kleines Angebot begegnen, dass es kaum einen Unterschied machen würde. Wenn das Gegenangebot abgelehnt wird, wird der durchschnittliche cheapskate (der sich mehr leisten kann) oft den Agenten bitten, sie anzurufen, wenn sie ein anderes Angebot bekommen und ihnen sagen, wie viel das andere Angebot war. Ein anständiger Agent sollte keine Zahlen offenlegen, kann aber sagen, dass sie ein höheres Angebot erhalten haben. Dies ist in der Regel nicht gut genug für einen cheapskate, der nur zehn Cent mehr anbieten will, und so sind diese Käufer in der Regel nicht lohnt sich zu verfolgen.

Komponisten und Bulldozer – ich gruppiere Beschwerdeführer und Bulldozer zusammen, wie sie oft eins sind und das gleiche. Diese Gruppe fühlt sich in der Regel, dass jeder springen muss, weil sie mit ihrem Bargeld teilnehmen. Sie verlangen oft, das Eigentum wieder zu sehen und dann über die Dinge zu beschweren, dass sie mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Angebots zum Kauf in Ordnung waren. Ganz plötzlich sind sie nicht mehr glücklich mit der Farbe der Farbe in den Räumen, die sie für ihre Kinder benutzen wollen, und die Räume müssen neu lackiert werden, bevor sie sich bewegen, weil die Kinder unmöglich in Lackdämpfen einatmen können. Die Re-Malerei ist etwas, das der Verkäufer zu tun hat, da sie schon so viel für das Eigentum angeboten haben, dass sie die zehn Schlafzimmer-Villa zwei Blocks für den gleichen Preis gekauft haben könnten. Ein Widerspruch zu einem solchen Antrag ist in der Regel mit einer Bedrohung, das ganze Geschäft zu stornieren

Ich hatte einmal einen Käufer, der Investitionsobjekt wollte, sah er über ein kleines Haus, das ich aufgeführt hatte, bevor ich ein Angebot zum Kauf abschloss . Er sagte, er würde gerne die Rückwand an der Küche neu gestrichen. Ich habe dies unter "besonderen Bedingungen" auf dem Angebot zum Kaufdokument festgestellt und dachte, dass dies einmal vom Verkäufer akzeptiert werden würde. Der Verkäufer hat die Rückwand neu gestrichen und dann der Käufer gebeten, die freie Immobilie noch einmal zu sehen. Als er das Eigentum zum zweiten Mal sah, sagte er, dass er das ganze außerhalb des Hauses neu gestrichen wollte, sonst würde er, überraschen, überraschen … das ganze Geschäft abbrechen. Der Verkäufer weigerte sich zu rühren und statt der Deal storniert wurde der Käufer seinen Anwalt beteiligt und drohte, alle zu verklagen. Nach zwei Wochen des Feilschens wurde das Problem endgültig gelöst, als die Verkäufer widerwillig zugestimmt hatten, das Ganze außerhalb des Eigentums zu malen.

Nibblers – Das ist eine Gruppe, die ich persönlich am meisten stressig finde. Dies sind Käufer, die sich bewegen und dann beginnen, um zusätzliche Reparaturen getan, um Wert zu ihrem Kauf hinzuzufügen. Sie gehen durch das Eigentum wie Sherlock Holmes mit seinem Vergrößerungsglas und machen vier Seiten Aufzählungspunkte über alles, was mit dem Haus falsch ist. Alles von der abfallenden Farbe auf der hinteren Fensterleiste zum Chip an der Ecke des Gästebadezimmers Fensterscheibe ist bekannt. Sie jammern und beschweren sich über den Verkäufer, der alles reparieren muss und wenn sie die Betriebsmiete vor dem Transfer bezahlen, dann drohen sie gewöhnlich auch, den ganzen Deal zu stornieren oder die Arbeitsmiete zu beenden.

Lazy Sellers – Einige Verkäufer stimmen zu Reparaturen im Rahmen der Verkaufsvereinbarung durchführen. Sie tun es trotz zahlreicher Erinnerungen nie. Der Käufer wird verständlicherweise aufgeregt und der Agent wird in der Mitte des ganzen Chaos aufgeholt.

Dort haben Sie es, also das nächste Mal, wenn Sie die Agentur Ihres Agenten abfragen, denken Sie daran, was sie oft zu ertragen haben. Es ist schwer genug für Agenten, um Mandate in den ersten Platz zu bekommen und dann eine Menge von Verkäufen fallen durch und Mandate sind verloren wegen Fragen wie ein Käufer nicht in der Lage, ein Haus Darlehen zu sichern.

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