Erfolgreich anlegen mit der Trendfolgestrategie

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Die Trendfolge – Strategie ist eine äußerst nervenschonende, entspannte und umkomplizierte Art, um erfolgreich in Aktien zu investieren. Denn hat man einen Trend erst mal erkannt, muss man ihm nur noch „hinterherlaufen“. Und gleich ob die Märkte fallen oder steigen, es gibt immer Werte, deren Entwicklung stabil in eine Richtung geht.
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zu identifizieren. Einfach erklärt – und auch für Einsteiger verständlich – erhält der Zuschauer kompaktes Wissen anschaulich vermittelt.
Prägnant, unkompliziert und sofort umsetzbar!

„Die Trendfolge ist im Trading ein zentrales Konzept und funktioniert einfach und wunderbar.“
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Inhalt
Sehen Sie den Vortrag von Michael Proffe in dem er Ihnen erklärt wie er die nächste Puma, Continental oder Apple Aktie entdeckt.

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Kauf und Verkauf von Domainnamen für große Geldgewinne

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Bevor ich mich ausführlich mit dem Kauf und Verkauf von Domainnamen für große Geldgewinne befasse, lassen Sie mich zunächst die Schritte besprechen, die Sie unternehmen müssen, um zu besitzen eine wertvolle Webimmobilie, die einen Verkauf wert ist. Wie Sie vielleicht bereits wissen, handelt es sich bei einem Domainnamen um eine virtuelle Immobilie, die Tausende oder Millionen Dollar wert ist, wenn sie einem potenziellen Käufer einen hohen kommerziellen Nutzen bringt.

Es ist zwar richtig, dass eine leere Domain verkauft werden kann Für Tausende von Dollar können Sie wenig tun, um es gewinnbringend zu verkaufen, wenn es sich nicht um einen Ein-Wort- oder Zwei-Wort-Domänennamen handelt. Zu diesem Zweck ist es als Domainflipper oder -unternehmer von großer Bedeutung, zu lernen, wie Sie Ihre Webimmobilien wertvoll machen können, um das gewünschte Geld von einem willigen und fähigen Käufer zu gewinnen.

So Sie müssen die spezifischen Merkmale eines Domainnamens verstehen, die potenzielle Käufer um jeden Preis benötigen. Diese Eigenschaften oder Elemente einer wertvollen Domäne sollten Sie in Betracht ziehen, bevor Sie einen Domänennamen kaufen oder von Hand registrieren lassen.

Merkmale eines guten Domänennamens

1. Es muss kommerziellen Wert haben

Die Mehrheit der Websites, die im Internet erstellt werden, dienen kommerziellen Zwecken. Daraus folgt, dass Ihr Domainname eine kommerzielle Absicht haben sollte, wenn Sie online Geld verdienen möchten. Mit anderen Worten, es sollte kurz, markenfähig, generisch, marktfähig und leicht zu merken sein.

Ein-Wort-, Zwei-Wort- und generische Domain-Namen fallen leicht in diese Kategorie, da sie sehr begehrt sind. nach auf dem sekundären Domain-Markt. Ein Name, der einen bestimmten Markt, ein bestimmtes Produkt, eine bestimmte Dienstleistung oder ein bestimmtes Subjekt eindeutig darstellt, ist in dieser Hinsicht von wirtschaftlichem Wert.

2. Es sollte einen hohen PageRank und Backlinks haben

Damit Sie einen Domainnamen schnell verkaufen können, muss er über ein Alleinstellungsmerkmal (USP) verfügen. Dies kann das Alter des Domainnamens, ein hoher PageRank oder viele relevante Backlinks sein. Diese Eigenschaften werden definitiv etwas Autorität und Glaubwürdigkeit auf die Website übertragen, die der neue Besitzer der Domain darauf aufbaut.

Wenn Sie mich fragen, wie ich Domainnamen für große Geldgewinne kaufen und verkaufen kann, werde ich dies einfach tun Ihnen sagen, dass Sie eine Website oder ein Blog auf einer Domain erstellen, diese mit gemeinsam benutzbaren und qualitativ hochwertigen Inhalten optimieren und monetarisieren sollen. Sie können dann Verknüpfungen aufbauen, um Autorität zu schaffen.

So verkaufen Sie einen Domainnamen

Um Ihren Domainnamen erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie bereit und sein bereit, es im Internet zu vermarkten. Das alte Sprichwort: Wenn ein Mann weiß, wie er eine bessere Mausefalle bauen kann, wird die Welt einen Weg zu seiner Haustür schlagen, ist er nicht mehr haltbar.

Als intelligenter Domainflipper müssen Sie verschiedene Marketingmedien erkunden der richtige Käufer für Ihr Webobjekt. Sobald Sie einen Domainnamen kaufen oder registrieren, sollten Sie so bald wie möglich mit der Erstellung einer E-Mail-Liste mit Abonnenten in der Nische beginnen. Die Idee ist, mit dem Ende zu beginnen, dh, um eine Zielgruppe zu haben, die Sie zum Verkauf Ihrer Website an einem anderen Ort in der Straße anbieten können.

Mit anderen Worten, Sie können ganz einfach anbieten, Ihren Domainnamen an Mitglieder zu verkaufen Ihrer Liste, die sehr gezielt sind. Da sie Ihre Liste in der Vergangenheit freiwillig abonniert haben, werden Sie staunen, wie interessiert die meisten Abonnenten daran sind, Ihr Unternehmen zu besitzen, insbesondere wenn es rentabel ist.

Eine andere Methode, einen Domainnamen zu verkaufen, ist die Verwendung von sekundäre Domain-Märkte oder Auktionsmärkte, um sie zum Verkauf anzubieten. Es gibt viele von ihnen, darunter Sedo.com und Flippa.com. Wenn Sie über eine erstklassige Web-Immobilie verfügen, wird es von Horden potenzieller Käufer zu wettbewerbsfähigen Geboten kommen, was die Angebotspreise in die Höhe treiben wird.

In Wirklichkeit gibt es keine strengen Regeln für den Kauf und Verkauf von Domainnamen große Geldgewinne. Es geht darum, ein Marketingmedium zu finden, mit dem Sie Ihre Zielgruppe erreichen können, die daran interessiert ist, Ihre Domain zu einem vernünftigen Preis zu kaufen.

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Verwendung von "Angst vor Verlust" Verkauf mit Finesse, im Network Marketing

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So oft werden Vertriebsmitarbeiter gelehrt, "Angst vor Verlust" im Network Marketing zu verwenden und "Take Aways" zu verwenden, um die Menschen unter Druck zu setzen sich in ihrem Geschäft anmelden oder ihr Produkt kaufen. Einer der besten Tipps zum Verkaufstraining, die ich gelernt habe, ist die Frage, wie man die Angst vor Verlust als letztes Mittel einsetzen kann. Ich werde Ihnen zeigen, wie Sie verkaufen, damit Sie keine Angst vor Verlust oder Fokussierung auf den Schluss haben müssen. Tatsächlich werden Ihre Interessenten darum betteln, von Ihnen zu kaufen.

Dies trifft für fast jeden Verkaufsberuf zu. In dieser Hinsicht kann die Angst vor dem Verlust ein mächtiges Verkaufsinstrument sein. Das liegt daran, dass niemand gerne etwas von ihnen genommen hat. Es gibt einen richtigen Weg und einen falschen Weg, dies zu tun. Zuerst möchte ich über den falschen Weg sprechen. Die Prospektion muss keine gewaltige Aufgabe sein.

Der falsche Weg, um die Angst vor dem Verlust zu nutzen, ist, davon auszugehen, dass Ihr Kunde Ihr Produkt wirklich will. Käsige Verkaufsgespräche sind genau das, was Sie vermeiden möchten. Sagen Sie nicht Dinge wie: "Sie werden nicht glauben, was ich heute für Sie habe". Oder drücken Sie sie mit einer Aussage wie: "Es ist nur dieser Preis diesen Monat, nach dem nächsten Monat steigt der Preis. Der Kunde kümmert sich nicht darum, ob er sein Problem nicht löst. Das müssen Sie als Nächstes tun." das Problem.

Stellen Sie Ihrem Interessenten ständig Fragen, finden Sie heraus, was der Hot Button ist, und drücken Sie ihn einfach. Dadurch werden Sie und Ihr Unternehmen einen Mehrwert erzielen. Denken Sie daran, dass die Leute Sie kaufen Wenn du sie gut fühlst und sie dich mögen, werden sie mit ihrer emotionalen Bindung an dich kaufen.

Die einfache Tatsache der Sache ist, wenn du ständig nimmst Wenn Sie aufhören, sich Sorgen zu machen, wie viel Geld Sie verdienen werden, und konzentrieren Sie sich auf die Bedürfnisse des Unternehmens Kunde, es geht viel glatter.

Stellen Sie den Rapport her, fragen Sie nach einer Frage Ionen. Fragen Sie sie nach der Situation und finden Sie heraus, was das Problem ist. Was kann ich für Sie als Kunden tun? Sie sollten Vertrauen in sich und Ihr Produkt haben, aber Sie sollten niemals davon ausgehen, dass sie mit Ihnen im Geschäft sein wollen, da sie vielleicht gar kein Zuhause aufbauen möchten. Sie möchten vielleicht Ihre Produkte, wenn sie ihren Bedürfnissen entsprechen, und es ist leicht herauszufinden, was sie mit diesen üblichen Qualifikationsmerkmalen sind.

Fragen Sie sie nach ihrer Arbeit, was machen sie? Was macht ihnen die Arbeit Spaß? Wenn dies der Fall ist, ist es großartig, dass Menschen, die ihre Arbeit genießen, in der Regel bessere Aussichten haben, weil sie Vertrauen ausstrahlen und keine Angst vor dem Arbeiten haben.

Achten Sie auch darauf, dass Sie bei Ihrem ersten Treffen nicht zu viele Informationen geben . Ihr Ziel beim ersten Meeting ist nicht, ein Meeting zu buchen, sondern ihre Neugier auf das, was Sie tun, zu steigern. Sie sollten sich darauf konzentrieren, ihre Kontaktinformationen zu erhalten (es sei denn, jemand hat bereits ihre Kontaktinformationen). Wenn Sie sie gerade getroffen haben, tauschen Sie am Ende des Gesprächs Karten aus. Ich erwähne mein Geschäft normalerweise nicht, es sei denn, sie fragen mich. Ich verbringe die meiste Zeit damit, ihnen zuzuhören, und ich rede meistens mit Fragen. Jeder gute Verkäufer wird Ihnen sagen, wenn Sie mehr hören und weniger reden, verkaufen Sie mehr und stimmen weniger. Es gibt einen richtigen Zeitpunkt und einen falschen Zeitpunkt für das Pitching. Warten Sie, bis Sie genug Informationen vom Kunden erhalten haben und wissen, was der Hot Button ist.

Sie müssen die Erlaubnis erhalten, sie zu vermarkten. Unterhalten und hören Sie mehr, als Sie sprechen. Holen Sie sich immer den Namen der Person und sagen Sie ihnen den Namen zurück. Die Leute hören gerne, wie Sie ihren Namen sagen, sie stellen den Rapport her und treiben den Dialog an.

Ich werde Ihnen ein Beispiel für ein Gespräch geben, das ich einmal mit einem Kellner hatte. Ich sagte ihm, dass er meine Freundin und mich sehr gut gemacht habe, und ich stellte ihm diese Frage. "Du scheinst wirklich gerne hier zu arbeiten, Michael, wie lange arbeitest du schon hier?" Er sagte "zwei Monate". Ich sagte wow, zwei Monate, und du bist wie ein alter Profi! "Arbeitest du gerne hier?" Ja, bis jetzt ", sagte er. Ich sagte:" Toll, suchst du jemals nach Möglichkeiten, im Internet zusätzliches Geld zu verdienen? ? "Er sagte" sicher "." Nun, hier ist meine Karte mit der Adresse der Website, um weitere Informationen zu erhalten. "Er bedankte sich und ich hinterließ ihm ein schönes Trinkgeld. Das Gespräch war nicht lang und ich nicht Ich gab ihm meine Karte, ich hatte auch die Nummer des Restaurants, und der Name des Kerls stand auf meiner Quittung. Ich hätte später jederzeit anrufen und ihn fragen können, ob er auf der Website gewesen wäre.

Nun Ich denke, was ist mit dem Kellner passiert? Er kam auf meine Website, schrieb meinen Newsletter ab und meldete sich für mein Geschäft an. Der Preis war nie ein Problem, ich habe nie einen einzigen Einwand bekommen Weil ich mich um seine Bedürfnisse und Wünsche gekümmert habe, anstatt sich darum zu sorgen, dass er sich für mein Geschäft anmeldet, war er empfänglicher für mich, und er bringt Sie in eine mächtige Position, und Sie können t verwenden Seine Technik, auch wenn Sie brandneu im Verkauf sind, erfordert nur ein wenig Übung, um wirklich gut darin zu werden.

Wann sollte der Preis steigen und ausgeben? Der Preis sollte nicht bis zum Ende kommen. Es ist der größte Fehler, den Verkäufer machen, wenn sie den Preis erwähnen. Wertschöpfung ist der Schlüssel zum Erfolg, und ich spreche nicht davon, darüber zu reden, wie viel Geld sie in Ihrem Unternehmen verdienen können. Den Leuten ist es egal, wie viel Geld verdient werden kann, wenn es sich um ein wertloses Produkt handelt, das Sie verkaufen. Wenn die Produkte Ihres Unternehmens etwas sind, das Sie immer noch kaufen würden, selbst wenn Sie kein Geld verdienen würden, dann haben Sie gute Produkte.

Seien Sie ehrlich mit sich selbst und Ihren Aussichten. Wenn Sie nicht der Meinung sind, dass Ihre Produkte einen Wert haben, dann tun Sie nicht so oder versuchen Sie nicht, sie zu fälschen. Die meisten Menschen werden sofort wissen, dass Sie nicht aufrichtig sind.

Angst vor Verlust tritt ein, wenn die Person Widerstandssignale kauft. Sie können immer diese eine Angst vor Verlustaussage verwenden, und Sie können diese an Ihre Perspektive anpassen. Sagen Sie etwas wie: "Vielleicht ist es nicht für Sie, nicht für jeden." Nachdem Sie das gesagt haben, sagen Sie nichts weiter. Die Person wird entweder sagen "Nein, ich glaube nicht, dass es für mich ist" oder "Nun, vielleicht sollte ich mehr erfahren." Egal was sie sagen, stimme ihnen zu, wenn sie bereit sind zu kaufen, werden sie es dir sagen. Dann nehmen Sie nur ihre Ordnung und entwickeln eine Beziehung zu ihnen. Es geht darum, wie Sie Ihre Perspektiven erziehen und sie so behandeln, wie Sie selbst behandelt werden möchten.

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Source by Tim Welch

Mietermix-Analyse

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Das häufigste Problem bei der Mietermix-Strategie ist der Mangel an Fokus und Relevanz. Identifizieren Sie in aller Regel Ihre Mandantenstärken und bauen Sie auf und um sie herum auf. Um dies zu tun, müssen Sie die Markt- und Kundenbedürfnisse respektieren und verstehen.

Einkaufszentren

Der Mietemix wird in Einzelhandelsgeschäften mit mehreren Mietern sehr wichtig. das werden Einkaufszentren aller Größen und Typen sein. Eine Immobilie, die die Bedürfnisse oder Interessen eines Kunden nicht erreicht, wird scheitern.

Ein Kunde möchte in seinen Einkaufsbedürfnissen gut bedient werden und sich beim Besuch Ihrer Immobilie wohl fühlen. Besuchen Sie die nahegelegenen Einkaufszentren des Wettbewerbs, und vergleichen Sie sie mit denen, die Sie gerade vermieten. Sie müssen die anderen Eigenschaften verstehen, mit denen Sie konkurrieren, sowie die Stärken und Schwächen, die sie erlebt haben.

Bei der Überprüfung dieser anderen Eigenschaften betrachten Sie die folgenden Dinge:

o Die Einstiegswege

o Die Parkplätze

o Der Personenfluss

o Die Orte, an denen Menschen anhalten und sich versammeln

o Die größeren Ankermieter und -standort

o Zeichen für die Beschilderung

o Beleuchtung im Haus

o Transport zum und vom Grundstück

o Die Mieter scheinen erfolgreicher als andere zu sein

o Die Mieter, die die Kunden scheinbar gegenseitig zu ernähren scheinen

o Die Zeit, die die Menschen im Einkaufszentrum verbringen

o Die belebten Tage für den Kundeneinkauf

When Wenn Sie sich diese anderen Eigenschaften anschauen, ist es ratsam, selektive Fotos der Dinge zu machen at kann relevant sein, um mit Ihrem Eigentum zu vergleichen. Sie können die Fotos später analysieren und Ihre Ideen erneut betrachten. Bitte beachten Sie, dass einige Eigentümer und Manager empfindlich auf Fotos reagieren, die um ihr Grundstück herumgehen. Diskretion ist hier die Regel.

Suchen Sie, um Ihre Miete zu verstärken

Der einzige Weg, um Ihre Miete zu stützen und sie zu verstärken, ist durch einen guten Mietmix. Da die Mietverträge in den Räumlichkeiten über längere Zeiträume liegen, besteht ein jahrelanger Irrtum beim Mietmix, der die Miete, den Kunden, den Mieter und die Immobilie beeinträchtigt. Daher müssen Sie die Mieter gut auswählen und sie dann mit einem Pachtvertrag unterbringen, der mit den umliegenden Räumlichkeiten in Einklang steht.

Während Teile dieses Prozesses diese Punkte in Betracht ziehen, betrachten Sie diese Aspekte im Gleichgewicht, so dass alle Bedenken hinsichtlich der Belegung durch den Mietermix beseitigt werden . Verstehen:

1. Einkommensrisiko bei Verfall

2. Option Ausübungspotentiale

3. Ausschließliche oder zulässige Verwendung in den Leasingverhältnissen

4. Leerstandseffekte bei anderen bestehenden Mietern

5. Beziehungsaufbau oder Konfliktpotential zwischen sitzenden Mietern

6. Wissen Sie, warum Mieter Ihr Eigentum mögen oder nicht mögen

7. Wissen Sie, wie Ihre bestehenden Mieter ihren Geschäftsbetrieb auf Ihrem Grundstück maximieren

Wenn Sie diese Schritte befolgen, werden Sie mit der Strategie bewaffnet, die Sie benötigen, um Sie bei der Umsetzung einer neuen Leasing-Kampagne auf den "Fahrersitz" zu setzen Miet-Mix für Ihre verwaltete Immobilie. Sie kennen den gewünschten Mieter und Sie haben die Verkaufsargumente, um sie anzuziehen.

Erstellen eines Property Business Plans

Je größer das Eigentum, desto mehr ist vorhanden Notwendigkeit eines Geschäftsplans zur Konsolidierung der Leistung der Immobilie. Der Geschäftsplan wird Auswirkungen auf die Gestaltung des Mietmixes haben.

Der Geschäftsplan wird angesichts bekannter demografischer Merkmale der umgebenden Bevölkerung und der Kunden Anweisungen für die Immobilie festlegen. Geschäftspläne sind sehr nützlich für Einzelhandelsimmobilien, bei denen der Erfolg des Mieters von der Annahme und Nutzung der Immobilie durch den Kunden abhängt.

Der Geschäftsplan für eine Immobilie soll wesentliche Standards und Ziele innerhalb von:

festlegen ]

o Wahl des Mieters

o ideale Mietbedingungen

o Ablaufprofile

o gezielte Vermietungen

o Produktangebot für Kunden

o Vermietungsrelevante Mietniveaus

Als Agent, der mit dem Kunden zusammenarbeitet, um die Anforderungen für den Mietvertrag zu verbessern, können Sie diesen Businessplan-Ansatz mit Anpassungen für die Eignung der Mieter und die Größe des Mieters anwenden property.

Besprechung der Site

Bei der Planung von Einzelhandelsimmobilien und dem Mietverhältnis müssen eine Reihe von Site-Fragen behandelt werden. Sie sind:

1. Ist der Zugang zum Grundstück gut oder behindert?

2. Ist der Zugang von allen Seiten möglich oder gibt es eine physische Barriere?

3. Ist die Exposition des Grundstücks von guter Qualität und können die Beschilderungen leicht gesehen oder aufgestellt werden?

4. Ist die Immobilie leicht zu finden oder zu finden?

5. Ist öffentlicher Verkehr verfügbar und wie funktioniert er?

6. Was ist die Identität der Immobilie und kann von der Straße aus deutlich gesehen werden? Ist es modern und angemessen?

7. Unterstützt der Parkplatz rund um die Immobilie alle Kunden und Mieter? Müssen sie umgestaltet oder funktional geändert werden?

8. Welche Kundenservices gibt es? Sind sie angemessen und modern? (Parken, Toiletten, Einkaufszentren, Sitzgelegenheiten usw.)

9. Ist das interne Layout der Immobilie "kundenfreundlich"? Können Kunden leicht verstehen, wo sie sich befinden, und können sie bequem einkaufen?

10. Entspricht die Mieter-Beschilderung den Regeln des guten Designs (oder des Center-Standards)? Ist es gut gewartet?

11. Sind "Sichtlinien" offen und unübersichtlich für die Einzelhandelsgeschäfte?

12. Benötigen Sie mehr Kundenservice?

Alle diese Faktoren wirken sich auf jede Einzelhandelsimmobilie aus. Sobald Sie sie verstanden haben, können Sie die freien Stellen pachten und die Mieter effektiver intern mischen.

Verwenden Sie sie in Ihrer Inspektionsstrategie für jede Analyse von Einzelhandelsimmobilien, wenn Sie überlegen, wo sich Mieter befinden und realistisch platziert werden können, um eine optimale Mietrendite zu erzielen.

Clustering

Der Mietermix schafft dadurch einen wesentlichen Erfolg in einer Immobilie. "Clustering" ist ein Prozess, bei dem Mieter in Gruppen zusammengefasst werden. Die Perfektionierung der Mieteranhäufung für jedes Objekt ist ebenso wichtig wie das Finden der richtigen Mieter.

Durch das Clustering werden Mieter desselben Typs am selben Ort gesammelt. Der Prozess ist produktiv und erwies sich bei den meisten Mietern im Cluster als erwiesenermaßen für höhere Umsätze. Sie können Cluster in allen Einzelhandelsgruppen wie z. B. Mode, Lebensmittel, Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Spielzeug usw. haben.

Wenn Sie Mietercluster haben, ist die Wahrnehmung des Kunden, dass die Immobilie eine größere Vielfalt bietet und daher eine größere Vielfalt aufweist der Artikel, den der Kunde sucht. Es ist daher wahrscheinlicher, dass der Kunde die Immobilie besucht und Güter erwirbt.

Wir können nun klar erkennen, dass zwei Hauptthemen im Mietmix die folgenden sind:

1. Hinzufügen erfolgreicher Mietverhältnisse, die den Anforderungen der Gemeinde und dem Profil der Immobilie entsprechen, und

2. Gruppieren von Mietverhältnissen in Gruppen, sodass die lokalisierten Gruppen die Interaktion mit den Kunden und deren Ausgaben fördern.

Der Schlüssel zum Gruppieren von Mietern ist einfach. Sie gruppieren Mandanten nach Ähnlichkeiten und vermeiden es, Mandanten in Clustern zu platzieren, wenn sie ein Produkt anbieten, das sich radikal von den anderen unterscheidet.

Zu Beginn der Entwicklung eines Einkaufszentrums wurde es ursprünglich als wünschenswert angesehen, Mieter ähnlicher Angebote in zufällige Standorte aufzuteilen, die nicht miteinander kollidieren. Der Kunde musste dann das gesamte Grundstück durchqueren, um Waren zu kaufen. Die Leasingmanager waren der Ansicht, dass dies zu einem stärkeren Engagement bei allen Mietern und somit zu mehr Verkäufen führen würde. Leider ist dies falsch.

Diese Strategie ist kontraproduktiv, da Kunden die lange Fahrt oder den Fußweg zwischen ähnlichen Geschäften als störend empfinden. Heute wissen wir, dass Kunden den einfachen Zugang zum Shop und das einfache Einkaufserlebnis bevorzugen. Dies schließt keine zufällige Unterbringung von Mietern ein, um das Einkaufserlebnis zu vereiteln.

Die goldene Regel ist hier, Gleichgesinnte und Zusatzmieter nebeneinander zu stellen. Damit werden die Kunden Ihr Einkaufszentrum effektiver unterstützen.

Erstellen von Mietflüssen mit Zeitachsen

Eine stagnierende Immobilie ist eine, bei der eine Änderung nur eingeschränkt möglich ist passieren Der Kunde nimmt dies wahr und wird mit der Zeit den Großteil seiner Einkaufsbedürfnisse auf ein anderes aktiveres und sich veränderndes Eigentum verlagern.

Aus dieser Beobachtung können wir nun die Notwendigkeit eines Flusses oder eines Änderungsfaktors erkennen Eigenschaft, sich mit den Forderungen des Kunden zu bewegen.

In jedem erfolgreichen und aktiven Einkaufszentrum kann davon ausgegangen werden, dass bis zu 20 bis 25% des Mietmixes kontinuierlich geformt und neu positioniert werden jede Periode von 12 Monaten.

Damit dies geschehen kann, sind Pacht- und Belegungsdokumente erforderlich, die gestaffelte Verfallsdaten zulassen. Das gestaffelte Ablaufprofil erstellt dann ein Element zur Planung und Neupositionierung von Mietverhältnissen je nach Bedarf. Dies ist Opportunity-Management in seiner besten Form und eine großartige Strategie für die Zukunft des Grundstücks für den Vermieter.

Optionen können frustrieren

Diese Strategie des Flusses kann durch frustriert werden die Zuteilung von Optionen an Mieter im Rahmen des Erstvermietungsprozesses. Die in einem Leasingverhältnis gegebenen Optionen liegen naturgemäß im Ermessen der Mieter und entfernen daher den Vermieter vom Fließ- und Änderungspotenzial, bis das Mietverhältnis ausläuft. Man kann sagen, dass Optionen in einem Leasingprozess nicht gut für Vermieter und Mietmix sind.

Optionen sollten nur als letzter Ausweg in einem Leasingprozess angegeben werden.

Mieter betrachten Optionen als wesentlich für ihre Zukunft und werden den Vermieter normalerweise dazu drängen, eine oder mehrere Optionen zu gewähren. Als Leasingstratege und -fachmann müssen Sie dieses Problem für den Vermieter bei dessen Entstehung ausgleichen und minimieren.

Es gibt Möglichkeiten, die Auswirkungen einer Option zu verringern, wie:

1. überhaupt keine Option

2. kürzere Optionsbedingungen

3. weniger Optionsbedingungen

4. kurze Option Ausübungsfenster im Leasing

5. Mietenüberprüfungseskalationen, die die durch Optionen verursachten Unannehmlichkeiten ausgleichen

Die wünschenswerte Alternative ist, den Mietern überhaupt keine Optionen zu geben, bei denen diese Option den Mieterwechsel behindern und sich für die Immobilie vermischen könnte. Das bedeutet, dass jeder Mietvertrag wünschenswerterweise für eine einzige Laufzeit gilt. Neue Mietverträge mit bestehenden Mietern werden daher auf der Grundlage ihres Nutzens und ihrer Relevanz für die Immobilie verhandelt.

Seien Sie vorsichtig und wissen Sie, welche Gesetze dies beeinflussen können, oder legen Sie Regeln fest, die Sie einhalten müssen. An vielen Standorten muss beispielsweise die Gesetzgebung für Einzelhandelsmakler verstanden und respektiert werden, da dies Richtlinien und Regeln für den Leasingprozess und Optionen für Mieter festlegen könnte.

Tenant Proximity Profile

Es ist ein mangelhafter Verwaltungs- und Leasingprozess, in dem ungefähr einige Mieter in ungefähr gleicher Zeit in unmittelbarer Nähe zueinander auslaufen. Die Leasingverhältnisse, die zu den Ablaufdaten koordiniert werden müssen, sind nur solche, die einer ähnlichen Umsiedlung oder Sanierung unterliegen können. Strategie ist hier die Regel. Vorausschauende Planung ist der Schlüssel für die Festlegung von Verfallsdaten, die die Immobilie für den Kunden und die Bedürfnisse des Kunden im Gleichgewicht halten.

Volatilität der Mieter

Einige Mieter in Einkaufszentren sind volatiler als andere. Dies gilt insbesondere für Nahrungsmittel- und Getränkemieter. Die Volatilität muss verstanden und kontrolliert werden, wenn sich der Druck der Mieter ändert. Volatilität bedeutet, dass einige der Mieter, die Sie vermitteln, im Vergleich zu anderen auf dem Grundstück mehr oder weniger erfolgreich sein können.

Es gibt im Wesentlichen zwei Arten von volatilen Essensmietern, erstens gutes Essen, ein Lifestyle- und Unterhaltungsangebot oft durch küche oder konzept gefördert. Der zweite ist der häufigere Fast-Food-Mieter, um die spontane Kundennachfrage zu befriedigen.

Fast-Food-Pachtmieten und ihr Erfolg tendieren dazu, in Zyklen zu laufen und das entsprechende Essen anzubieten. Sie müssen mit Trendänderungen bei der Kundennachfrage nach Fast Food und der Platzierung des Mieters in Fast Food-Gerichten rechnen. In den meisten Fällen verlangen Kunden vor allem Auswahl, Wert und Qualität im Lebensmittelangebot. Interessanterweise ist das Thema des Essens für die Kaufentscheidung der Kunden von geringer Bedeutung. Qualität gewinnt jedes Mal, wenn es sich um einen Mieter im Lebensmittelbereich handelt.

Angesichts dieser Regeln, die für Mieter im Lebensmittelbereich gelten, ist ein enges Management und die Interaktion mit dem Mieter für positive Vermietungsergebnisse unerlässlich.

Size Matters

Im Allgemeinen stellen wir fest, dass der Mietpreis pro Quadratmeter umso niedriger ist, je größer das Mietverhältnis ist. Diese Vermietungssache wird teilweise teilweise durch die Schaffung von Mietergebieten in Clustern durch das Einkaufszentrum ausgeglichen.

Die Cluster ähnlicher und ähnlicher Mieter können die Mietpreise erfolgreicher halten als Geschäfte ähnlicher Art, die über das Grundstück verteilt sind.

Die Ermittlung der idealen Größe eines Mietverhältnisses und seiner Platzierung ist wichtig. Es macht keinen Sinn, ein Mietverhältnis für das Angebot und das Produkt, das es verkauft, übermäßig groß zu machen.

Um ein Gefühl für das richtige ideale Raumverhältnis zu bekommen, ist es am besten, andere Eigenschaften eines ähnlichen Typs oder einer ähnlichen Position in Ihrem Haus zu besuchen Bezirk. Mit etwas Übung können Sie schnell die Größe der Mietverhältnisse darin erraten und dann feststellen, ob zusätzlicher Geschäftsbereich erforderlich ist, um den Handel erfolgreich abzuschließen. Sie können feststellen, ob der tatsächlich genutzte Raum für das zu verkaufende Produkt geeignet ist.

Remember the Future

Bei der Auswahl des richtigen Mietverhältnisses für die freie Fläche wählen Sie Überlegen Sie, ob sich der Mieter die erforderliche Miete und die geschätzten Eskalationen im Mietvertrag durch das Rent-Review-Profil dauerhaft leisten kann.

All dies ist strategisch und für die Zukunft der Immobilie wesentlich. Ein Mieter sollte nicht an einem Ort platziert werden, der auf dem heutigen Angebot basiert, sondern eher in der Balance von heute gegen die Zukunft der Immobilie und deren Änderungen.

Bündelverwandte Mieter

Beim Gruppieren von Mietern, wie zuvor erwähnt, werden im Allgemeinen Mieter mit demselben Einzelhandelsangebot lokalisiert und gruppiert, sodass sie dem Kunden eine breite Auswahl an Produkten bieten können, z damenmode.

Sie können dann weitergehen und verwandte Mieter bündeln, um komplementäre Produkte anzubieten. Dies können beispielsweise ein Sportswear-Shop und ein Golfshop in derselben Gegend Ihres Einkaufszentrums sein.

Eine sinnvolle Bündelung von Mietverhältnissen wird dadurch das Kundenerlebnis verbessern und den weiteren Kauf eines Produkts fördern. Je erfolgreicher Sie in diesem Prozess sind; Sie verbessern das Mietprofil für das Gebäude und die Besuche von Kunden im Einkaufszentrum. Geld in einem Einzelhandels-Einkaufszentrum auszugeben, tritt nur dann ein, wenn sich der Kunde mit dem Angebot und dem Standort des Shops wohl fühlt. Je besser dieses Gleichgewicht in den Augen des Kunden entsteht, desto besser ist der Verkauf für den Mieter. Das gibt Ihnen dann eine bessere Miete.

Beschilderung

Der einfachste Weg, einen Mieter für den Handel zu positionieren, besteht darin, großartige Beschilderungen zu erstellen. Das Wichtigste, das Sie im Gleichgewicht mit allen anderen Mietern am gleichen Ort beachten müssen, ist die Wahl von Beschilderungen, die komplementär sind und den anderen Mietern in der Nähe ähneln.

Sensible Beschilderungspolitik und architektonische Kontrolle dieser Signage zwischen den Mietverhältnissen wird das Kundenerlebnis und die visuelle Anziehungskraft des Einkaufszentrums konsolidieren.

Indem dies die Signage betrifft, wird die Einzigartigkeit des Einzelhandelsproduktangebots ebenfalls respektiert, damit der Kunde dies tun kann beziehen sich eindeutig auf das verkaufte Produkt und erinnern sich an das Angebot für die Zukunft. Ein Beispiel wäre die Notwendigkeit, sicherzustellen, dass Markeneinzelhändler Schilder verwenden, die ihrer Identität entsprechen (z. B. McDonalds).

Es ist nicht angebracht, architektonische Kontrollen durchzuführen, die die vernünftige Darstellung des Angebots der Mieter überschreiten . Zum Beispiel wäre es unangemessen, die Grenzen der Marke und der Beschilderung für Franchise-Mieter zu überschreiten, die dieses Image zur Identifikation benötigen. In den meisten Fällen sollte es dem Franchise-Mieter gestattet sein, seine Franchise-Identität eindeutig zu fördern. Das ist der Grund, warum Sie sie in der Immobilie haben.

Die Grundbesitzer müssen flexibel sein und die Mieter müssen flexibel sein. Ein Einkaufszentrum ist keine statische Umgebung. Ständige Veränderungs- und Präsentationsprobleme in allen Mietverhältnissen und im Gleichgewicht mit den Clustern und Mietbündelbündeln sind wichtig, um ein hohes Mietniveau und einen guten Mietmix zu erhalten.

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So maximieren Sie den Wiederverkaufswert Ihres Eigenheims

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Wir lieben die Idee, ein Eigenheim zu bauen, oder? Ein individuelles Zuhause soll Ihre spezifischen Wünsche und Bedürfnisse erfüllen. Diese Art der Wahlfreiheit gibt uns die Freiheit, ein Zuhause nach Herzenslust zu gestalten, aber es kann auch unser schlimmster Feind sein. Zum Zeitpunkt des Baus können Sie nur an das denken, was Sie gerade brauchen. Sie wohnen jedoch möglicherweise nicht immer in diesem Haus, richtig? Was passiert 10-15 Jahre später, wenn Sie sich entscheiden, umzuziehen? Haben Sie sich den Kopf abgeschnitten, indem Sie schlechte Designkonzepte gewählt haben? Das ist durchaus möglich, und das ist oft der Fall. Ihr eigener Homebuilder versucht jeden Ihrer Wünsche zu erfüllen, und er möchte nicht darauf hinweisen, dass Sie nicht wissen, was Sie tun. Oft erfahren Sie es nicht, bis es zu spät ist. Hier einige häufige Fehler, die Hausbesitzer beim Bau ihrer eigenen Häuser machen.

Niche Homes

Es ist erstaunlich, was Sie als Custom Home Builder sehen. Die Dinge, die die Menschen schaffen, sind großartig für sie, aber nicht so großartig für andere. Sie sollten zwar ganz nach Ihrem Geschmack bauen und ein ideales Zuhause schaffen, aber Sie sollten sich nicht zu weit von den herkömmlichen Standards entfernen. Vielleicht denken Sie vielleicht, Sie möchten nur ein großes Schlafzimmer, wenn Ihr 4.000 Quadratmeter großes Zuhause zu Hause ist, aber die Wahrscheinlichkeit, dass ein großes Haus an eine größere Familie weiterverkauft wird. Ein Schlafzimmer wird ihnen nicht viel nützen. Versuchen Sie, den gesunden Menschenverstand zu nutzen und Ihren individuellen Wohnbedürfnissen Rechnung zu tragen.

Bad Location

Wenn es um den Wiederverkaufswert geht, ist eines sicher: Lage ist wichtig! Ihr Traum ist zwar ein großes ländliches Eigenheim, das 80 km von der nächsten Metropolregion entfernt ist, Sie glauben jedoch, dass dies einen negativen Einfluss auf Ihren Wiederverkaufswert haben wird. Die meisten Menschen möchten in Convenience-Bereichen leben. Versuchen Sie, einen Ort auszuwählen, der als Kompromiss betrachtet werden kann. Recherchieren Sie ein wenig, um einige Hintergrundstatistiken für die Nachbarschaft zu erhalten, in der Sie einbauen möchten. Wie viele neue Eigenheimbesitzer gibt es beispielsweise jährlich? Wie groß sind Familien? Was ist das Durchschnittseinkommen? Wo sind die nächsten Lebensmittelgeschäfte? Wo sind die nächsten Einkaufszentren? Versuchen Sie von hier aus, eine fundierte Entscheidung darüber zu treffen, wo Sie Ihr Haus bauen möchten.

Maximieren Sie Ihre Verkaufsräume

Wenn sich Leute auf dem Markt befinden, um Häuser zu kaufen, zwei davon Die Zimmer, auf die sie am meisten Wert legen, sind das Hauptschlafzimmer / Badezimmer und die Küche. Die Menschen lieben große, maßgefertigte Küchen mit hochwertiger Konstruktion. Granit- und Edelstahldesigns locken vor allem neue Käufer von Eigenheimen an. Versuchen Sie in Bezug auf das Hauptschlafzimmer große, offene Räume mit höheren Decken und möglicherweise einen begehbaren Kleiderschrank zu schaffen. Die Installation von Whirlpool-Badewannen und seiner und ihrer Eitelkeiten in diesem Raum ist für den Wiederverkaufswert immer großartig.

Dies sind nur einige Tipps, die sicherstellen, dass Ihr Zuhause nicht nur komfortabel und realistisch für Sie ist. aber auch für andere. Das Letzte, was jeder möchte, ist, ein zu langes Zuhause auf dem Markt zu haben, insbesondere wenn es auf unsere eigenen Fehlentscheidungen zurückzuführen ist. Wenn Sie Ihr individuelles Zuhause bauen, planen Sie sowohl für die Zukunft als auch für die Gegenwart.

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Ein vollständiges Handbuch für Immobilieninvestitionen in Restaurants

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Restaurants sind für viele Investoren ein beliebtes Gewerbeobjekt, weil:

  1. Mieter unterschreiben oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasingverträge. Das bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch die Grundsteuern, die Versicherung und alle Unterhaltskosten übernehmen. Das einzige, was der Anleger zahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder wenig Vermieterpflichten, da der Mieter für die Instandhaltung verantwortlich ist. Dies gibt dem Anleger mehr Zeit für wichtige Dinge im Leben, z. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist, den Mietscheck zur Bank zu bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder ein Mieterobjekt.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger draußen, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft das Schlimmste ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und wird 2007 voraussichtlich einen Umsatz von 537 Milliarden US-Dollar erreichen, verglichen mit nur 322 Milliarden US-Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden US-Dollar im Jahr 1987 (in US-Dollar). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den die Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, wird es Restaurants geben, und der Investor wird sich sicher fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sich sehr um Ihr Eigentum kümmern, weil es in ihrem besten Interesse ist. Wenn überhaupt, möchten nur wenige Kunden ein Restaurant besuchen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind Restaurants aus Investitionssicht nicht gleichwertig

Franchise versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da hierzu keine schlüssigen Studien vorliegen. Es gibt nur eine Studie des Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die im Zeitraum von 1996 bis 1999 neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio, aufspürte (19459008). Hinweis : Sie sollten nicht zeichnen die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder zu anderen Zeiten gleich sind.) Dr. Parsa stellte fest, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmen waren und dass mexikanische Restaurants in Columbus, Ohio, die höchste Ausfallrate aufweisen. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants, die im ersten Jahr in Columbus, Ohio, von 1996 bis 1999 geschlossen wurden. Zu den Gründen für die Schließung von Restaurants gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und mangelnde Bereitschaft, immense Zeit für den Betrieb des Unternehmens zu investieren. Basierend auf dieser Studie kann man mit Sicherheit voraussagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft ist, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr in Betrieb sein, so dass der Vermieter die Miete weiterhin erhält.

Für Franchise-Unternehmen In Restaurants muss ein Franchise-Nehmer einen bestimmten Mindestbetrag an nicht geliehenem Bargeld / Kapital haben, z $ 300.000 für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 USD zahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Beitrags- und Werbegebühren in Höhe von ca. 4% bzw. 3% des Umsatzes. Der Franchise-Nehmer erhält seinerseits eine Schulung zum Aufbau und Betrieb eines bewährten und erfolgreichen Unternehmens, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchise-Nehmer das Geschäft nicht am Standort führen, kann der Franchise-Partner den aktuellen Franchise-Nehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32.000 Standorten in 118 Ländern (etwa 14.000 in den USA) ab 2010. Im Jahr 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 34,2 Milliarden US-Dollar und erwirtschaftete einen Umsatz von 2,4 Millionen US-Dollar pro US-Standort . McDonald's hat derzeit einen Marktanteil von über 50% am US-amerikanischen Hamburger Restaurantmarkt in Höhe von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Weit entfernt liegt Wendy's (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Mio. USD) mit einem Umsatz von 8,5 Mrd. USD und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von 1,2 Mio. USD) mit 8,4 Mrd. USD im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Marktanteils von Hamburger Restaurants (unter allen Restaurantketten ist Subway mit einem Umsatz von 11,4 Mrd. USD, 23.850 Geschäften und Starbucks die Nummer zwei) Nummer 3 mit einem Umsatz von 9,8 Milliarden US-Dollar und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offenbar nicht das Ergebnis des köstlichen Big Mac, sondern etwas anderes, das komplexer ist. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Consumer Report-Magazins rangieren McDonalds-Hamburger unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 die beste war, hinter Jack In the Box (6,3), Burger King (6,3), Wendys (6,6), Sonic Drive In (6,6), Carls Jr. (6,9) ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burger (7,9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie bereits um 5 Uhr morgens geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück zunehmend früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Café; Latté; Fruchtsmoothies mit Starbucks und Jumba-Saft. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt Kunden mehr Gründe, um in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden kommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, vor allem bei Inhabern von geringem oder keinem nachweisbaren Erfolg. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund der anfänglich schwachen Einnahmen eine riskante Investition. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Restaurant ohne Markennamen zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es für Sie nicht leicht zu erkennen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten arbeiten nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Beispielsweise ist die WhatABurger Restaurantkette mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Es ist jedoch an der Westküste seit 2012 noch nicht bekannt. Markenketten tendieren dazu, eine Website mit allen Standorten und anderen Informationen zu haben. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell feststellen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen zu fast allen Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten in Bezug auf die Umsatzänderung von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Jungs Burger und Pommes Frites mit einem Umsatz von 921 Mio. USD und einer Veränderung von 32,8%.
  2. Chipotle Mexican Grill mit einem Umsatz von 2,261 Mrd. USD und einer Veränderung von 23,4%.
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit einem Umsatz von 895 Mio. USD und einer Veränderung von 21,8%.
  4. Yard House mit einem Umsatz von 262 Mio. USD und einer Änderung von 21,5%.
  5. Firehouse Subs mit einem Umsatz von 285 Mio. USD und einer Veränderung von 21,1%.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit einem Umsatz von 621 Mio. USD und einer Veränderung von 20,9%.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit einem Umsatz von 2,045 Mrd. USD und einer Veränderung von 20,1%.
  8. Cane's Chicken Finger mit 206 Mio. $ Umsatz und 18,2% iger Veränderung.
  9. Noodles & Company mit einem Umsatz von 300 Mio. USD und einer Änderung von 14,9% gegenüber.
  10. Wingstop mit 382 Millionen US-Dollar Umsatz und 22,1% Veränderung.

Lease & Rent-Garantie

Die Mieter unterzeichnen oft einen langfristigen Absolutvertrag Triple Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Unterhaltskosten. Für die Anleger wird das Risiko der Unsicherheit bei den Wartungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit ihrem eigenen oder betrieblichen Vermögen garantieren. Falls sie das Geschäft schließen müssen, zahlen sie für die Dauer des Mietverhältnisses weiterhin Miete. Nachfolgend finden Sie einige Dinge, die Sie über die Leasingbürgschaft wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen ist die Rendite Ihrer Investition umso niedriger, je stärker die Garantie ist. Die Garantie der McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P-Unternehmensrating für ein öffentliches Unternehmen ist viel besser als eine kleine Firma, die einem Franchisenehmer mit einigen Restaurants gehört. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's-Leasingvertrag normalerweise eine niedrige Obergrenze von 4,5 bis 5% (Kapitalrendite im ersten Jahr ), während McDonalds eine Franchise-Garantie hat (über 75% der McDonalds-Restaurants sind im Besitz Franchisenehmer) kann eine Obergrenze von 5-6% bieten. Überlegen Sie sich also, welche Risiken Sie eingehen wollen, da Sie mit einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Erträge erzielen.
  2. Manchmal bildet eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant ist wiederum im Besitz einer Limited Liabilities Company (LLC), die die Muttergesellschaft vor Verbindlichkeiten schützt. Die Mietbürgschaft der Einheits-LLC bedeutet daher nicht viel, da sie nicht über große Vermögenswerte verfügt.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. Ebenso macht eine starke Garantie ein schlechtes Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemüht, Ihnen die Miete zu zahlen. Beurteilen Sie also eine Immobilie nicht in erster Linie nach der Garantie.
  4. Die Garantie ist solange gültig, bis die Gesellschaft, die sie garantiert, Insolvenz erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb, indem es Standorte mit niedrigem Umsatz schließt und die guten Standorte (d. H. Standorte mit starken Umsätzen) beibehält. Daher ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Standort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einem kleinen, privaten Unternehmen), erhalten Sie doppelte Vorteile: Pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" -Restaurant investieren, vergewissern Sie sich, dass alle Auftraggeber, z. Sowohl Mutter als auch Knall garantieren die Pacht mit ihrem Vermögen. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Standort, Standort, Standort

Ein lousy-restaurant kann dies tun gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einem guten Menü an einer schlechten Stelle versagen können. Ein guter Standort generiert hohe Erträge für den Betreiber und ist vor allem für Sie als Investor wichtig. Es sollte die folgenden Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gezogen und folglich hohe Einnahmen erzielt. Deshalb ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder einer Hochschule immer wünschenswert.
  2. Gute Sichtbarkeit und Beschilderung : Ein hohes Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sichtbarkeit von der Straße begleitet werden. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Mahnung für Gäste.
  3. Leichter Ein- und Ausstieg : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, hat viel Verkehr und eine gute Sicht, ist aber nicht an einem tollen Ort. Es ist schwierig für potentielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, nach links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte sich in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohem Einkommen gut behaupten, da es mehr Menschen hat, die Geld ausgeben können. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um höhere Mieten zahlen zu können.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten Restaurants mit Ketten haben einen eigenen Parkplatz, um die Gäste zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht eine gute Chance, dass er ihn überspringt und / oder nicht so oft wiederkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter. Schnellrestaurants, z. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z. Olivengarten.
  6. Hoher Verkaufserlös : Der Jahresbruttoumsatz allein sagt nicht viel aus, da ein größeres Restaurant – bezogen auf die Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen erzielt. Daher ist die Rent-Income-Ratio ein besserer Erfolgsmaßstab. Für eine weitere Diskussion wird auf die Rent-Income-Ratio im Abschnitt "Due Diligence" Bezug genommen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Dies bedeutet einfach, dass es nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe aus verschiedenen Gründen zu replizieren: Die Gegend hat einfach kein bebaubares Land mehr oder der Masterplan lässt keine weiteren zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder der Bau einer ähnlichen Immobilie ist aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterial teurer. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag wahrscheinlich verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Finanzierungserwägungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist etwas höher als der Durchschnitt für Restaurants, da es sich um Einzelmieter handelt. Für die Kreditgeber besteht ein Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Markenrestaurants. Darüber hinaus gewähren einige Kreditgeber keinen Kredit an ausländische Investoren, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Daher kann es eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Metrobereichen zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine Herausforderung, Finanzmittel für die Akquisition von Sitzgruppen zu erwerben, insbesondere für Tante-Emma-Musik und regionale Restaurants. Im Jahr 2010 scheint sich die Lage jedoch ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Zinssatz und die besten Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in den Metropolen halten.

Wenn die Obergrenzenrate höher ist der Zinssatz des Darlehens, z Der Zinssatz beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% beträgt. Dann sollten Sie die Kreditaufnahme so weit wie möglich in Betracht ziehen. Sie erhalten 7,5% auf Ihre Anzahlung plus 1% für das geliehene Geld. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash-on-Cash) höher als der Cap-Satz. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Kraftstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs aufnehmen, weniger wert. Umso mehr ist es jetzt von Vorteil, die Hebelwirkung zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Der Gastronomiebetrieb ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet pro Jahr nur etwa 55.000 USD. Die Kosten für Waren, z. Nahrungsmittel und Vorräte sollten zwischen 30 und 35% des Umsatzes betragen. Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher gegebenenfalls die Gewinn- und Verlustaussagen (P & L) mit Ihrem Steuerberater. In der GuV-Erklärung wird möglicherweise die Abkürzung EBITDAR angezeigt. Es steht für E Streitigkeiten B vor I ] T Achsen, D Aufwertung (von Ausrüstung), A Abtötung (von Kapitalverbesserung) und R ent. Wenn Sie keine Lizenzgebühren in P & L eines Franchise-Restaurants oder Werbekosten in den P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich möchten wir sicherstellen, dass das Restaurant nach Bezahlung der Miete rentabel ist. Im Idealfall möchten Sie, dass der Nettogewinn 10-20% des Bruttoumsatzes entspricht. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen verzeichneten Restaurants einen Rückgang des Bruttoumsatzes von etwa 3-4%. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann es einige Jahre dauern, bis ein neues Restaurant ein potenzielles Umsatzziel erreicht. Erwarten Sie also nicht, dass neue Standorte auch für Kettenrestaurants sofort rentabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet den Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Den persönlichen Kreditverlauf. Diese Bewertung reicht von 1 bis 100, wobei höhere Bewertungen eine bessere Zahlungsleistung bedeuten. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie die Mietschecks wahrscheinlich umgehend erhalten.
  3. Rent-Income-Ratio : Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum jährlichen Bruttoumsatz des Geschäfts. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis ist, desto besser ist der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% beträgt, was darauf hindeutet, dass der Standort einen hohen Umsatz erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber nach Zahlung der Miete sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Die Rent-Income-Ratio ist jedoch keine genaue Methode, um zu bestimmen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Der Aufwand für die Grundsteuer wird nicht in der Miete berücksichtigt. Die Grundsteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat. In Kalifornien sind es etwa 1,25% des geschätzten Werts, in Texas 3% und in Illinois sogar 10%. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rent-Income-Ratio von 8% in einem Staat rentabel sein und in einem anderen dennoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen in der Regel eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste in einem kleinen Zeitfenster vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, falls ein bestimmter Prozentsatz des Eigentums durch einen Brand zerstört wird. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z. 10%. Lesen Sie also den Mietvertrag. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherung den Mieteinnahmenverlust für 12-24 Monate abdeckt, falls die Immobilie durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa 200 bis 500 US-Dollar pro SF zahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z. $ 1000 pro SFr für Starbucks-Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als 500 US-Dollar pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Begründung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. 2 bis 3 USD pro Monat und Monat. Dies gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Die niedrige Miete stellt außerdem sicher, dass das Geschäft des Mieters profitabel ist, so dass er die Miete weiter zahlen kann. Starbucks zahlen in der Regel eine Prämienmiete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie sich häufig an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie vorhaben, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als 4 US-Dollar pro Monat monatlich zahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen, da es im Restaurantgeschäft schwierig ist, Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter eine höhere Miete zahlt. Einige Restaurants können eine Prozentklausel enthalten. Das bedeutet, dass der Betreiber Ihnen neben der Mindestmiete einen bestimmten Prozentsatz seines Einkommens zahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurantbesitzer erhält normalerweise eine jährliche Mieterhöhung von 2% oder eine Erhöhung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie eine jährliche Mieterhöhung von 2% vorziehen, da 5 Jahre eine lange Zeit sind, um auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit einer jährlichen Steigerung von 2% als eine Erhöhung von 10% alle 5 Jahre. Mit steigender Miete steigt der Wert Ihrer Investition. Der Wert eines Restaurants basiert oft auf der erzielten Miete. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil, wenn Sie in ein Restaurant in einem bestimmten Bereich investieren, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einem großartigen Ort zu wählen.
  9. Laufzeit des Leasingverhältnisses : Im Allgemeinen bevorzugen Anleger langfristige, z. 20 Jahre Mietvertrag, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z. 1% bis 2%, das ist gut. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z. Dies bedeutet, dass Sie technisch weniger Miete erhalten, wenn die Mieterhöhung nur 2% beträgt. Schließen Sie also keine Eigenschaften aus, für die noch ein paar Jahre verpachtet sind, da dies ein erhebliches Aufwärtspotenzial bieten kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegenüber Anlagerenditen : Als Investor mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap Rate. Und so kann es sein, dass Sie von einem brandneuen, von einem Entwickler zum Verkauf angebotenen Franchise-Restaurant angezogen werden. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants vollständig mit Möbeln, Einrichtungsgegenständen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchise-Nehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen auf. Der Franchise-Nehmer unterschreibt einen 20-jährigen NNN-Pachtvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF zahlt, z. $ 4 bis $ 5 pro SF pro Monat. Der neue Franchise-Nehmer ist dazu bereit, weil er zur Eröffnung eines Unternehmens kein Bargeld aufbringen muss. Die Anleger freuen sich über die hohe Rendite. Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchise-Nehmer ist möglicherweise nicht bereit, sich in schwierigen Zeiten zu behaupten, da er kein Eigenkapital an der Immobilie besitzt. Wenn das Geschäft des Franchisenehmers ausfällt, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der eine solche hohe Miete zahlen möchte, und möglicherweise landen Sie bei einem leeren Restaurant.
  11. Erfolgsbilanz des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants betrieben wird, ist wahrscheinlich eine riskantere Investition. Auf der anderen Seite könnte es sein, dass ein Betreiber mit 20 Jahren in der Branche und 30 Standorten im nächsten Jahr wahrscheinlich eher die Miete bezahlt.
  12. Handelseinrichtungen : Einige Restaurants werden mit Handelseinrichtungen verkauft, stellen Sie also sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z. McDonalds geht es während des Abschwungs gut, Sit-down-Familienrestaurants sind aufgrund von höheren Preisen und hohen Kosten tendenziell anfälliger für die Rezession. In diesen Restaurants kann es zu einem zweistelligen Umsatzrückgang im Jahresvergleich kommen. Infolgedessen wurden viele Sitzrestaurants während der Rezession geschlossen. Wenn Sie erwägen, in ein Sitzrestaurant zu investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, sodass er die Immobilie verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder nicht der Fall sein. Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, aus gutem Grund Geld aus den Aktien zu ziehen: Geschäftsausweitung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Bargeld refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwerts verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz als langfristige Verschuldung ausgewiesen, was oft nicht positiv bewertet wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Er kann aufgrund des angespannten Kreditmarktes möglicherweise keine Kreditgeber finden.

Sie werden oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn Sie die vom Restaurant gezahlten Mieten betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, sodass sein Gastronomiebetrieb gute Chancen hat, rentabel zu sein. Er bietet Investoren auch einen konservativen Cap-Zinssatz an, z. 7% Cap. Daher ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, da sich der Mieter die Miete eher leisten kann.
  2. Deutlich höher als die Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er die Immobilie viel höher bewertet als seinen Marktwert, z. 2 Millionen US-Dollar für eine 1-Millionen-Dollar-Immobilie. Investoren wird manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann eine Miete in Höhe von 5 US-Dollar pro Quadratfuß in einem Gebiet zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 US-Dollar pro Quadratmeter beträgt. Dadurch kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort durch höhere Mieten einen Verlust erleiden. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft kann für Sie sehr riskant sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Insolvenz erklärt, müssen Sie einem anderen Mieter eine niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu vermieten.

Grundmiete

]

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant, das zum Verkauf steht. Der Begriff Bodenpacht kann verwirrend sein, wie er bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Land, das einem anderen Investor gehört, langfristig, z. 50 Jahre, Grundpachtvertrag.
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und unterzeichnet dann normalerweise einen 20-jährigen NNN-Pachtvertrag, um das Grundstück zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgegeben. Die Cap-Rate ist oft 1% niedriger, z. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter einen erheblichen Geldbetrag (ob eigene oder geliehene Gelder) für den Bau des Gebäudes investieren muss, muss der Standort des Gebäudes doppelt sicher sein für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht verlängern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundbesitzer zurückgegeben. Der Mieter verliert also viel mehr, sowohl geschäftlich als auch baulich, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt man zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, dem Sie Land und Verbesserungen gehören. Abgesehen von der niedrigeren Obergrenze sind die größten Nachteile bei der Vermietung von Grundstücken

    .

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abschreibung des Grundstückswerts zulässt. Ihre Steuerschulden sind also höher. Dagegen können die Mieter den Wert der Gebäude und Einrichtungen zum Ausgleich der Gewinne aus dem Geschäft um 100% herabsetzen.
  2. Wenn das Grundstück durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. In einigen Fällen können die Pächter den Mietern die Möglichkeit geben, Versicherungserlöse einzuziehen und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietverhältnisses neu aufzubauen. Leider kennt dieser Autor keine Versicherungsgesellschaften, die Ihnen eine Feuerversicherung verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also groß, da Sie am Ende ein sehr teures, unbesetztes Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundsteuer haben.
  3. Bei einigen Mietverträgen müssen die Mieter keine Struktur erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietverhältnisses. Dies kann dazu führen, dass die Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten aufwenden müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

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 Eine neue Strategie für Vielfalt: Führung von Führungskräften und Organisationskultur

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Die Diversity-Initiative

Auf einer Konferenz der National Naval Officers Association sagte Admiral Mike Mullen, Chef der Marineoperationen. " Diversity ist nach wie vor ein Führungsproblem und entscheidend für den zukünftigen Erfolg der Navy. " Jeder kennt die traditionellen Herausforderungen der Vielfalt. Diversitätskonzepte haben sich jedoch von Inklusion und Toleranz über das Management von Diversität bis hin zum Erkennen des Zusammenhangs zwischen Diversität und der zunehmenden Komplexität von Organisationen wie der Marine entwickelt. "Eine komplexe Umgebung zeichnet sich durch eine Vielzahl kritischer Elemente aus, die sich erheblich unterscheiden." Komplexitäten wie gemeinsame Kooperationen, aufkommende Technologien und Globalisierung tragen zu den Herausforderungen der Organisationsvielfalt in der Marine bei. Kultur entsteht nicht durch Deklaration; es ergibt sich aus den Erwartungen, die auf das Gewinnen ausgerichtet sind. Wir können nur eine Kultur haben, die zur Leistung anregt, wenn wir die richtigen Leute rekrutieren, von ihnen verlangen, dass sie mit den Werten übereinstimmen, die die Navy vertritt, und Prozesse implementieren, die den Erfolg der Navy ermöglichen.

Unterschiede jeglicher Art machen die Aufgabe komplexer. Unterschiede, wie zum Beispiel Kenntnisse im Umgang mit Technologie oder Unterschiede zwischen Kriegsgemeinschaften (z. B. Supply Corps, Aviators, Surface usw.), tragen zur Komplexität der Organisation bei. Wenn die Marine in diesem komplexen Umfeld wettbewerbsfähig bleiben will, müssen wir "komplexe Verwaltungsstrategien" anwenden, die auf mehreren Strategien basieren.

Wenn wir akzeptieren, dass es die Aufgabe des Führers ist, die kollektive Verantwortung zu inspirieren und zu unterstützen, um eine bessere Zukunft für die Marine zu schaffen, was sind dann die Werkzeuge für die Wirksamkeit? Welche Eigenschaften müssen Marineführer für diese Mission haben? Es gibt Schlüsselprinzipien, die wir berücksichtigen müssen, um die Beziehungen zwischen Führungskräften und Anhängern zu verbessern. Erstens beeinflusst das Organisationsdesign die Kultur, was sich wiederum auf die Strategiebildung auswirkt. Zweitens müssen Führungskräfte ein Verständnis für die Kultur ihrer Organisation haben, um die Hindernisse für eine effektive Führung erkennen zu können. Durch die Abstimmung des Organisationsdesigns und der Diversity-Strategie der Navy auf die Kultur können Führungskräfte schließlich ihren Verhaltensstil für gewünschte Ergebnisse ändern, indem sie Tools einsetzen, die Segler ansprechen. Zusammenfassend werde ich Hindernisse für die Vielfalt und Wirksamkeitsmaßnahmen identifizieren, die Kommandanten einsetzen können, um die Vielfalt zu managen.

AUSWIRKUNG DES ORGANISATORISCHEN ENTWURFS AUF VIELFALT

Die Bewältigung der Vielfalt in der sich schnell ändernden Umgebung von heute wird zunehmend schwieriger. Natürlich dringen immer mehr ungleiche Menschen in die Marine ein und fordern eine andere Behandlung. Aber auch einige zugrunde liegende Kräfte sind vorhanden und drängen auf die notwendige Einheit. Zu den Gründen, die die Notwendigkeit eines Diversity-Managements schmähen, gehören unter anderem: "Missverständnis oder Verzerrung der Anforderungen an positive Maßnahmen", die Erwartung, dass "nur eine Gruppe sich ändern muss" oder ein "Auftreten von politischer Korrektheit". das kann diejenigen mit unterschiedlichen Ansichten abschrecken. "

Obwohl die zunehmenden kulturellen Unterschiede innerhalb der Marine eine Tatsache sind, gibt es auch eine Kultur, die bereits vorhanden ist. Die Marine ist eine Subkultur identifizierbarer Traditionen und einer starken nationalen Kultur. Diese kulturelle Grundlage bildet eine tragfähige Basis für gegenseitiges Handeln, Vertrauen und Unterstützung. Es kann Kommandanten helfen, Einheit unter ihren Matrosen zu bilden. "Die Berichtbeziehungen, Geschäftspraktiken, Richtlinien und sogar die physische Struktur eines Arbeitsplatzes basieren auf den gesammelten Erfahrungen dieser Organisation." Die Kultur, die wir heute kennen, ist das Ergebnis der Menschen, die die Navy im Laufe der Zeit gebildet haben, der größeren Kultur, die sie geschaffen haben, und dem Gesamtzusammenhang, in dem wir tätig sind.

Leadership für Vielfalt ist eine integrative Aktivität, die ein Wertesystem vorschlägt, eine Kultur, um die sich viele Menschen versammeln können, um nützliche Ergebnisse zu erzielen. "[Diversity management] erfordert die Fähigkeit, auf bestimmte Weise zu denken und zu handeln, und dies stellt sicher, dass es machbar ist." Die Marine muss die guten Werte akzeptieren und die unerwünschten Werte und Verhaltensweisen ablehnen. In vielen Kulturen gibt es Werte, Ideale oder Verhaltensweisen, die einer effektiven, koordinierten Leistung entgegenwirken. Die meisten sind sich darin einig, dass das Verständnis der Rolle der Kultur und anderer Variablen in einer Reihe von Bereichen wichtig ist.

In der Praxis berichten die Menschen jedoch oft, dass sie "große Unannehmlichkeiten empfinden, wenn sie mit der Notwendigkeit konfrontiert werden, diese Fragen zu erörtern, und noch größere Unannehmlichkeiten, wenn die Diskussion zu einer Untersuchung der sozialen Ungerechtigkeiten führt, die mit der Mitgliedschaft verbunden sind Gruppen. " Beispielsweise akzeptiert die amerikanische Gesellschaft normalerweise keine kulturellen Werte, die Pünktlichkeit als unwichtig ansehen oder für Nepotismus gutheißen. Bestechung, Kinderarbeit oder eine Vielzahl anderer festgelegter Werte oder Verhaltensweisen nicht gut. Diese Beispiele inakzeptabler Werte stehen einer effizienten zwischenmenschlichen Beziehung entgegen.

Da immer mehr Menschen die Marine mit unterschiedlichen kulturellen Hintergründen betreten, besteht der Druck auf der Unternehmenskultur der Marine, sich zu ändern. "In dem Bestreben, erstklassige Mitarbeiter aller Rassen und beider Geschlechter zu rekrutieren und zu halten, haben Fortune-500-Unternehmen begonnen, Diversity-Probleme am Arbeitsplatz zu lösen." Etablierte Geschäftserwartungen, Riten und Rituale müssen für den neuen, aber unterschiedlichen Segler geändert werden. und einige der gegenwärtigen kulturellen Systeme müssen möglicherweise verworfen werden. Marineführer haben eine besondere Verantwortung in Bezug auf die Vielfalt. "Sie müssen sich nicht nur entwickeln, um mit den vielfältigen Situationen umzugehen, die am Arbeitsplatz vorkommen, Sie sind auch aufgefordert, eine Führungspersönlichkeit der Vielfalt zu sein – um ein Klima zu schaffen, das Vielfalt, Fairness und Inklusion wertschätzt." Während die Navy ihre Transformation im 21. Jahrhundert fortsetzt, müssen die Verantwortlichen darüber nachdenken, wie sich Vielfalt auf unsere strategische Planung und Politik auswirkt.

AUSWIRKUNGEN DER VIELFALT AUF DIE STRATEGIEBILDUNG

Das wichtigste Merkmal eines Planungsteams ist seine Vielfalt. Bei dieser Vielfalt geht es jedoch nicht darum, politisch korrekt zu sein oder auf eine breite Vertretung von Seeleuten zu reagieren. Die Auswirkung von Vielfalt auf die Strategiebildung hat nicht nur zur Vermeidung von Alters- oder Geschlechtsdiskriminierungsgesetzen. Eine erfolgreiche strategische Planung hängt von der Fähigkeit des Teams ab, neue Fragen zu stellen, neue Erkenntnisse wahrzunehmen und sich neue Lösungen vorzustellen. Für eine Gruppe von Personen, die ähnliche Hintergründe, Denkstile und Erfahrungen haben, ist es schwierig, neue Gedanken zu denken. "Strategieinnovation ist ein kreativer Prozess mit dem Ziel, Märkte, Produkte und Geschäftsmodelle zu identifizieren, die möglicherweise noch nicht vorhanden sind."

"Ein Mangel an echter Vielfalt kann das größte Hindernis für eine verbesserte Leistung innerhalb von [Navy] sein." Wenn die Abteilungsräume mit zu vielen ähnlichen Menschen gefüllt sind, die über ähnliche Wege aufgestiegen sind, ist unsere Diversity-Strategie zum Scheitern verurteilt. "Die beste Möglichkeit für jedes Unternehmen, zu bestätigen, dass es über ausreichende Vielfalt verfügt, besteht darin, sicherzustellen, dass das Top-Management-Team aus Personen mit unterschiedlichen Fähigkeiten besteht."

STRATEGIE UND DESIGN MIT KULTUR AUSRICHTEN

Die Marine muss ein neues Wertesystem schaffen, das Werte ersetzt, die aufgrund der zunehmenden Vielfalt ungeeignet sind. Natürlich sollten alle Amerikaner offen für neue Werte und alternative Verhaltensweisen sein. Wir müssen diese alternativen Perspektiven jedoch mit dem, was wir jetzt haben, in Einklang bringen und uns nur dann ändern, wenn wir uns sicher sind, dass die Änderung die Organisationsstruktur verbessern wird – neue Visionen und Werte sollten uns nicht von klaren gesellschaftlichen Zielen abbringen. Die Anführer der Marine müssen an der Spitze dieser Veränderung stehen. Sie formen neue Kulturen und definieren neu, was innerhalb der Marine und für ihre Matrosen akzeptabel ist.
Das Ziel der neuen Diversity-Initiative der Navy besteht darin, die besten Talente aus allen Bereichen der amerikanischen Kultur zu gewinnen.

Die Diversity-Initiative der Marine bietet einen strategischen Rahmen, der in vier Bereiche unterteilt ist. Rekrutierung – wer bringt die Marine ein; Training und Entwicklung – wie die Marine Werte einführt; organisatorische Ausrichtung – wie die Marine die Dynamik des kulturellen Wandels fortsetzt; und Kommunikation – wie die Marine die Flotte darüber informiert, wohin es geht. Admiral Mike Mullens Rede während des Total Force Diversity Day machte deutlich, dass die Bedeutung der Vielfalt auf jeder Ebene der Marine ein "strategischer Imperativ" ist, und erinnerte die Teilnehmer daran, dass die Marine rund um den Globus engagiert ist. Seine Bemühungen erinnern uns daran, dass die Diversity-Strategie der Navy auf den Schultern unserer Anführer ruht und nur so stark sein wird wie ihre Fähigkeit, erfolgreiche Ergebnisse anzustreben.

FÜHRUNGSVERHALTEN FÜR GEWÜNSCHTE ERLEBNISSE

Zwei Scholars of Leadership, James Kouzes und Barry Posner, forschen über die Erwartungen von Nachfolgern, indem sie Tausende von Führungskräften aus Wirtschaft und Regierung befragen. Sie stellten offene Fragen wie "Welche Werte suchen und bewundern Sie in Ihrem Führer?" Vier Merkmale haben sich stets durchgesetzt: Ehrlichkeit, Weitsicht, Kompetenz und Inspiration. Führungskräfte müssen Fähigkeiten entwickeln, um verschiedene Menschen zu akzeptieren und einzusetzen, und um die Fähigkeit der Marine zu verbessern, in einer wachsenden und immer komplexer werdenden Welt zu überleben. Wir müssen die Gefühle der Angst und des Antagonismus unterdrücken und die Fähigkeit erhöhen, Unterschiede zu akzeptieren. Am wichtigsten ist, dass wir bei der Suche nach Führungskräftetraining in Situationen kultureller Vielfalt proaktiv sein müssen.

Ehrlichkeit

"Es ist klar, dass Menschen überall freiwillig jemandem folgen sollen – sei es in die Schlacht oder in den Sitzungssaal, in die Rezeption oder in das Büro die Front – sie wollen sich zuerst versichern, dass die Person ihres Vertrauens würdig ist. " Die Schaffung und Pflege einer vertrauensfördernden Kultur wird heute schwieriger. Der Charakter der Marine verändert sich: immer vielfältiger und weniger harmonisch. Die Menschen, die in unsere Organisationen kommen, treten mit unterschiedlichen Werten und Gebräuchen ein. Diese kulturellen Unterschiede in den Menschen, aus denen die Marine besteht, stellen große Probleme bei der Entwicklung einer Vertrauenskultur. Vielfalt selbst erschwert die Entwicklung von Führungsqualitäten.

Jeder Seemann muss die Unwahrheit ablehnen und wahrheitsgemäß sprechen, "denn wir sind alle Mitglieder einer Körperschaft." Ehrlichkeit wird durch Diskretion und Wahrhaftigkeit erreicht. Diskretion bewahrt unseren Verstand und konzentriert sich auf ein vernünftiges Urteilsvermögen. Es wird sorgfältig unsere Worte, Einstellungen und Handlungen auswählen, um für jede gegebene Situation richtig zu sein, so dass Wörter und Handlungen vermieden werden, die nachteilige Folgen haben könnten. Wahrhaftigkeit bedeutet, mit anderen direkt zu sein und das Richtige zu tun. "Nachdem wir über unser eigenes Handeln nachgedacht haben und gemessen haben, wie sie mit unseren Werten, Absichten und Worten übereinstimmen, können wir höchstwahrscheinlich einen Beitrag zur Integrität der Welt leisten."

Vorausschauend

Aus organisatorischer Sicht "müssen die Führer die Vision und die Mission (in Bezug auf den Zweck) ständig vor den Anhängern stellen." Seeleute müssen die Vision der Organisation verstehen und ihre Rolle bei der Unterstützung der Mission kennen. Seeleute erwarten, dass die Führer ein "Orientierungssinn und Sorge" für die Zukunft der Marine haben. Die Rolle des Anführers besteht darin, ein Team aus verschiedenen Einzelpersonen aufzubauen. Wir unterscheiden Führungskräfte durch die Tatsache, dass sie die Vision bieten, um welche Gruppenkonsensierung gekauft werden kann. Anführer können nur vereinte, kompatible Sammlungen führen, die sich im Grunde freiwillig dazu verpflichten, die Werte und Methoden des Anführers zu akzeptieren. Dies steht im Gegensatz zu der vorherrschenden Ansicht, dass ein Konsensfindungsprozess eine Vision ermitteln kann. Gemeinsame Visionen resultieren aus der Artikulation von Ideen, die eine größere Gruppe annehmen kann. Die wachsende Vielfalt in der Marine fordert die Fähigkeit des Führers heraus zu führen, "ohne dass er oder sie in der Lage ist, immer vielfältiger werdende Menschen zu akzeptieren, um gemeinsame Werte, eine Vision und ähnliche Perspektiven zu akzeptieren".

Kompetenz

Führung ist mehr als eine Autorität und Befehle zu erteilen, es sind Menschen, die die Kunst des Zuhörens verstehen und praktizieren und dem Aufbau von Vertrauen Priorität einräumen. Um ein produktives Arbeitsumfeld zu schaffen, in dem die Matrosen Verantwortung übernehmen, müssen die Anführer der Marine über Kompetenz verfügen und diese effektiv demonstrieren. Kompetente Führungskräfte haben die Fähigkeit, das Beste aus anderen herauszuholen. Um sich für eine andere Sache zu engagieren, müssen Seeleute glauben, dass die Person kompetent und in der Lage ist, uns in die richtige Richtung zu lenken. "Wir müssen den Führer als fähig und effektiv ansehen."

Inspiration

Inspiration ist das psychologische Merkmal, das jemanden dazu verleitet, auf ein gewünschtes Ziel hin tätig zu werden. "Inspiring Leadership spricht für unser Bedürfnis nach Sinn und Zweck in unserem Leben." Die Stimulierung des Geistes (spirituell und emotional) auf ein hohes Gefühls- oder Aktivitätsniveau kann nur durch Inspiration erreicht werden. Kommandeure können Seeleute inspirieren, indem sie sich nicht auf ihr eigenes Verständnis verlassen, sondern auf etwas, das größer ist als sie selbst. Wie der Apostel Paulus erklärte: "… sprechen wir nicht in den Worten, die die Weisheit des Menschen lehrt, sondern die der Heilige Geist lehrt; geistige Dinge mit geistigen vergleichen."

Kommandanten inspirieren Engagement, indem sie zuerst nach innen schauen, sich ihrer Gefühle bewusst werden und eine persönliche Zukunftsvision kommunizieren, die auf persönlichem Wissen der Vergangenheit und realistischen Erfahrungen in der Gegenwart basiert. Die Fokussierung auf die Themen Ihres eigenen Bewusstseins sollte die Führungskräfte wirklich antreiben. "Führungskräfte, die ihre Botschaft nur auf der Grundlage dessen entwickeln, was andere möchten, wollen immer mit anderen spielen und versuchen nur, ihnen zu gefallen." Die Reaktionen auf die Verantwortlichen sind je nach Fokus der Kommunikation unterschiedlich. Wenn Führungskräfte nur mit anderen zusammenarbeiten, & # 39; Normalerweise können Seeleute unterhalten werden, aber wenn die Führer mit authentischer Leidenschaft kommunizieren, werden die Seeleute mit Erregung reagieren und aus einer authentischen Erfahrung eine neue und reale Möglichkeit ergreifen.

Dynamics of Diversity

Der Erfolg der Bemühungen der Marine in der Diversität erfordert ein festes Verständnis der Dynamiken der Diversität. Viele Diversity-Strategien sind erfolgreich, weil sie die "Dynamik" berücksichtigen. die zur Notwendigkeit von Diversity-Management-Programmen beitragen. Die Verschmelzung von Arbeitsplatzbewertungen, Problemen mit Mitarbeitern und Technologie kann zur Dynamik beitragen.

Die Technologie erlaubt beispielsweise der Marine, mit Koalitionsstreitkräften global zusammenzuarbeiten, aber die Matrosen müssen im Umgang mit kulturellen Unterschieden ohne nonverbale Signale durch persönliche Kommunikation von Verbindungsbeamten geklärt haben. Die Relevanz von Diversity-Management-Initiativen wirkt sich auch auf diese Dynamik aus. Unterschiedliche Unternehmenskulturen oder soziale Kulturen müssen nebeneinander existieren. Eine Gruppe mit der gleichen funktionalen Expertise einer kombinierten Arbeitsplatzbewertung sucht die Dominanz derjenigen, die sich auf anderen Gebieten auskennen, was zu einer Massenflucht von Talenten führt. Die Dynamik der Vielfalt hat es für die Marine immer wichtiger, "nicht nur kulturelle Fehler zu minimieren, sondern auch Menschen mit unterschiedlichen Hintergründen zu verstehen und mit ihnen zusammenzuarbeiten".

Champions of Diversity

Aufgrund der Natur der Hierarchie und des Einsatzes von Macht und Autorität innerhalb der Marine muss der Prozess des Managements der Vielfalt an der Spitze beginnen. Der ehemalige Chef der Marineoperationen, Admiral Vern Clark, sah einen direkten Zusammenhang zwischen Vielfalt und Einsatzbereitschaft. Er erweiterte den Schwerpunkt der traditionellen Marine auf Vielfalt und nicht nur auf Geschlecht und Geschlecht, sondern fügte sich in die Kreativität, Kultur, ethnische Zugehörigkeit eines Seglers ein. Religion, Fähigkeiten und Talente. " Da das Management von Diversity an die vorderste Front der Organisationsentwicklung der Navy rückt, müssen Prozesse entwickelt werden, die die Institutionalisierung der Verpflichtungen innerhalb der Organisationsstruktur ermöglichen. Die Bemühungen um Bildung und Bewusstsein müssen mit Prozessen verfolgt werden, die systematische Veränderungen schaffen. Ein empfohlenes Modell ist "Champion of Diversity-Modell". Nach diesem Modell würde die Marine die Elemente der Kultur und des Klimas identifizieren, die zur Entwicklung einer gebildeten, engagierten und systematisch unterstützten Gruppe von Navy-Führern des Prozesses des Diversity-Wandels führen. Egal, ob es um Ausbildung, Training oder einfaches Bewusstsein geht, müssen die Anführer der Navy "Champion" sein. Vielfalt.

MASSNAHME WAS PASST

Diversity Management handelt davon, wie Entscheidungen in Situationen getroffen werden, in denen kritische Unterschiede, Ähnlichkeiten und Spannungen bestehen. Roosevelt Thomas, Autor von Building on the Promise of Diversity, stellte drei kritische Fragen heraus, die jede Organisation auf dem Weg zur Vielfalt unterstützen werden. Was ist eine Qualitätsentscheidung? Eine "Qualitätsentscheidung" ist laut Thomas eine, die dazu beiträgt, drei wichtige Ziele zu erreichen: Mission, Vision und Strategie. Zweitens, welche Bestandteile weisen signifikante Unterschiede, Ähnlichkeiten und Spannungen auf? Eine andere Möglichkeit, diese Frage zu stellen, ist, wie wissen Führungskräfte welche Mischung, wenn sie verschieden sind? Sind wir besorgt über Rasse, Geschlecht, ethnische Zugehörigkeit, geografische Herkunft, Religion? Woher wissen Führungskräfte, welche Diversität für ihre Organisation angemessen ist? Wir können es nicht einfach erkennen, wenn wir Leute betrachten. Wir müssen zunächst festlegen, welche Dimensionen für uns bedeutsam sind. Und für jede wichtige Dimension sollte die erste Kernfrage lauten, wie unterschiedlich oder ähnlich die Mitglieder der Mischung sind. Führungskräfte müssen wissen, welche Mischung sie aktuell haben und welche Dimensionen wichtig sind. Die dritte von Thomas empfohlene Frage lautet: Wo können wir "strategisches Diversity Management" einsetzen? Sobald die Verantwortlichen die potenziellen Lücken identifiziert haben, können sie mit der Rekrutierung beginnen, um sie zu füllen.

Der Chief of Naval Personnel stellt sich dem "Fleet Diversity Council" (Flotten-Diversity-Rat), der halbjährlich zusammentritt, um die Diversity-Strategie für unsere Seeleute und Beamten zu diskutieren. Es bietet ein Forum für den ungefilterten Dialog über Initiativen und Themen im Zusammenhang mit Diversität und darüber, ob sie funktionieren oder nicht. Der Rat gibt dem Chef der Marineoperationen Rückmeldung sowie die Kommunikation mit der Flotte. Dabei habe ich deutlich gemacht, dass Vielfalt ein Führungsproblem ist. Dies ist sowohl auf die große Vielfalt der Vielfalt in der Marine als auch auf die Auswirkungen zurückzuführen, die diese Vielfalt auf so viele Aspekte des organisatorischen und individuellen Verhaltens haben kann. Dies enthebt jedoch nicht die Verantwortung einzelner Seeleute oder die Voraussetzung für ein lebenslanges Lernen.

Wir haben immer noch viel zu lernen

Meine Erfahrung mit Diversity-Training war oft, dass die Leute ein solches Training mit der Ansicht besuchen, dass es wenig gibt Sie können etwas über Vielfalt lernen. Es ist also eine Herausforderung für uns alle, zu beurteilen, was wir noch über Vielfalt lernen müssen, und diese Herausforderung mit Offenheit und Lernbereitschaft zu meistern. "Menschen werden nur dann effektiv über Vielfalt lernen, wenn sie bereit sind, beim Lernen Risiken einzugehen." Es ist kein angenehmes Gefühl zu lernen, dass wir Vorurteile haben, mit denen wir umgehen müssen. Es ist nicht leicht zu finden, dass unsere eigene Weltsicht nur eine von vielen ist, und diese anderen Ansichten sind gleichermaßen gültig. Wir haben alle viel über Vielfalt zu lernen. Nicht nur ein besseres Verständnis der Realität der Vielfalt in der Marine, sondern auch die damit verbundenen Probleme. Wenn unsere Marine ein Spiegelbild unserer Gesellschaft sein soll, müssen sich die Marineführer bemühen, auch die Realität der Vielfalt in unserer Gesellschaft zu verstehen.

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1. Chef der Marineoperationen (12. August 2005) zum Thema "Diversity ist eine Führungsfrage". 33. jährliche Konferenz der National Naval Officers Association (NNOA) in New Orleans, LA. Chief of Naval Operations Public Affairs http://www.news.navy.mil/local/cno/

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14. Der Chef der Marineoperationen (CNO) Adm. Mike Mullen sprach vor einem voll besetzten Publikum am Tag der Total Force Diversity des Naval Air Systems am 29. Juni 2006 in Patuxent River, MD. CNO bezeichnet "Vielfalt als strategischen Imperativ". von Chief of Naval Operations Public Affairs http://www.news.navy.mil/local/cno/

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29. Thomas, (2005). "Auf das Versprechen der Vielfalt bauen": p. 103-105.

30. Zur Unterstützung der CNO-Strategie für unser Volk hat der Chef des Marinepersonals den Fleet Diversity Council eingerichtet. Es bietet ein Forum für ungefiltertes Feedback an die CNO zu Initiativen und Themen im Zusammenhang mit Diversität und wie sie in der Flotte arbeiten oder nicht funktionieren. http://www.npc.navy.mil/CommandSupport/Diversity/Fleet+Diversity+Council.htm

31. Clements, Phillip Edward. (2006). Diversity-Trainingshandbuch: Ein praktischer Leitfaden zum Verständnis und zum Ändern von Einstellungen. London, GBR: Kogan Page, Limited. S. 100.

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Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten Sie die Einheit gründlich untersuchen (wenn möglich). Alles, was behoben werden muss, muss von dem Preis abgezogen werden, den Sie sonst zahlen würden. Wenn es nicht möglich ist, das Reisemobil vorher zu inspizieren, berücksichtigen Sie den Eventualitätsfaktor von 5-15%, um eventuelle kleinere Reparaturen zu beheben. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht zum Kauf verpflichtet sind, wenn das Gerät größere Probleme hat. Manchmal erhalten Sie 24 Stunden oder 3 Tage, um das Gerät überprüfen zu lassen. Dies ist in der Regel mehr als die Kosten wert. Verwenden Sie ein einfaches Handbuch, um den ungefähren Wert des wieder in Besitz genommenen Wohnmobils zu ermitteln. Wenn Sie den NADA-Leitfaden verwenden, denken Sie daran, dass Sie nicht zum Preis einer privaten Partei kaufen, sondern wahrscheinlich zu oder unter dem Wertehandel. Wenn Sie keinen Zugriff auf diesen Wert haben, wenden Sie sich an einen Händler und fragen Sie ihn nach dem Wert für den Wert. In den meisten Fällen helfen sie Ihnen gerne weiter. Auf diese Weise können Sie das beste Angebot für Repo-RVs erzielen.

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