Mietermix-Analyse

Kostenlose Immobilienbewertung

Das häufigste Problem bei der Mietermix-Strategie ist der Mangel an Fokus und Relevanz. Identifizieren Sie in aller Regel Ihre Mandantenstärken und bauen Sie auf und um sie herum auf. Um dies zu tun, müssen Sie die Markt- und Kundenbedürfnisse respektieren und verstehen.

Einkaufszentren

Der Mietemix wird in Einzelhandelsgeschäften mit mehreren Mietern sehr wichtig. das werden Einkaufszentren aller Größen und Typen sein. Eine Immobilie, die die Bedürfnisse oder Interessen eines Kunden nicht erreicht, wird scheitern.

Ein Kunde möchte in seinen Einkaufsbedürfnissen gut bedient werden und sich beim Besuch Ihrer Immobilie wohl fühlen. Besuchen Sie die nahegelegenen Einkaufszentren des Wettbewerbs, und vergleichen Sie sie mit denen, die Sie gerade vermieten. Sie müssen die anderen Eigenschaften verstehen, mit denen Sie konkurrieren, sowie die Stärken und Schwächen, die sie erlebt haben.

Bei der Überprüfung dieser anderen Eigenschaften betrachten Sie die folgenden Dinge:

o Die Einstiegswege

o Die Parkplätze

o Der Personenfluss

o Die Orte, an denen Menschen anhalten und sich versammeln

o Die größeren Ankermieter und -standort

o Zeichen für die Beschilderung

o Beleuchtung im Haus

o Transport zum und vom Grundstück

o Die Mieter scheinen erfolgreicher als andere zu sein

o Die Mieter, die die Kunden scheinbar gegenseitig zu ernähren scheinen

o Die Zeit, die die Menschen im Einkaufszentrum verbringen

o Die belebten Tage für den Kundeneinkauf

When Wenn Sie sich diese anderen Eigenschaften anschauen, ist es ratsam, selektive Fotos der Dinge zu machen at kann relevant sein, um mit Ihrem Eigentum zu vergleichen. Sie können die Fotos später analysieren und Ihre Ideen erneut betrachten. Bitte beachten Sie, dass einige Eigentümer und Manager empfindlich auf Fotos reagieren, die um ihr Grundstück herumgehen. Diskretion ist hier die Regel.

Suchen Sie, um Ihre Miete zu verstärken

Der einzige Weg, um Ihre Miete zu stützen und sie zu verstärken, ist durch einen guten Mietmix. Da die Mietverträge in den Räumlichkeiten über längere Zeiträume liegen, besteht ein jahrelanger Irrtum beim Mietmix, der die Miete, den Kunden, den Mieter und die Immobilie beeinträchtigt. Daher müssen Sie die Mieter gut auswählen und sie dann mit einem Pachtvertrag unterbringen, der mit den umliegenden Räumlichkeiten in Einklang steht.

Während Teile dieses Prozesses diese Punkte in Betracht ziehen, betrachten Sie diese Aspekte im Gleichgewicht, so dass alle Bedenken hinsichtlich der Belegung durch den Mietermix beseitigt werden . Verstehen:

1. Einkommensrisiko bei Verfall

2. Option Ausübungspotentiale

3. Ausschließliche oder zulässige Verwendung in den Leasingverhältnissen

4. Leerstandseffekte bei anderen bestehenden Mietern

5. Beziehungsaufbau oder Konfliktpotential zwischen sitzenden Mietern

6. Wissen Sie, warum Mieter Ihr Eigentum mögen oder nicht mögen

7. Wissen Sie, wie Ihre bestehenden Mieter ihren Geschäftsbetrieb auf Ihrem Grundstück maximieren

Wenn Sie diese Schritte befolgen, werden Sie mit der Strategie bewaffnet, die Sie benötigen, um Sie bei der Umsetzung einer neuen Leasing-Kampagne auf den "Fahrersitz" zu setzen Miet-Mix für Ihre verwaltete Immobilie. Sie kennen den gewünschten Mieter und Sie haben die Verkaufsargumente, um sie anzuziehen.

Erstellen eines Property Business Plans

Je größer das Eigentum, desto mehr ist vorhanden Notwendigkeit eines Geschäftsplans zur Konsolidierung der Leistung der Immobilie. Der Geschäftsplan wird Auswirkungen auf die Gestaltung des Mietmixes haben.

Der Geschäftsplan wird angesichts bekannter demografischer Merkmale der umgebenden Bevölkerung und der Kunden Anweisungen für die Immobilie festlegen. Geschäftspläne sind sehr nützlich für Einzelhandelsimmobilien, bei denen der Erfolg des Mieters von der Annahme und Nutzung der Immobilie durch den Kunden abhängt.

Der Geschäftsplan für eine Immobilie soll wesentliche Standards und Ziele innerhalb von:

festlegen ]

o Wahl des Mieters

o ideale Mietbedingungen

o Ablaufprofile

o gezielte Vermietungen

o Produktangebot für Kunden

o Vermietungsrelevante Mietniveaus

Als Agent, der mit dem Kunden zusammenarbeitet, um die Anforderungen für den Mietvertrag zu verbessern, können Sie diesen Businessplan-Ansatz mit Anpassungen für die Eignung der Mieter und die Größe des Mieters anwenden property.

Besprechung der Site

Bei der Planung von Einzelhandelsimmobilien und dem Mietverhältnis müssen eine Reihe von Site-Fragen behandelt werden. Sie sind:

1. Ist der Zugang zum Grundstück gut oder behindert?

2. Ist der Zugang von allen Seiten möglich oder gibt es eine physische Barriere?

3. Ist die Exposition des Grundstücks von guter Qualität und können die Beschilderungen leicht gesehen oder aufgestellt werden?

4. Ist die Immobilie leicht zu finden oder zu finden?

5. Ist öffentlicher Verkehr verfügbar und wie funktioniert er?

6. Was ist die Identität der Immobilie und kann von der Straße aus deutlich gesehen werden? Ist es modern und angemessen?

7. Unterstützt der Parkplatz rund um die Immobilie alle Kunden und Mieter? Müssen sie umgestaltet oder funktional geändert werden?

8. Welche Kundenservices gibt es? Sind sie angemessen und modern? (Parken, Toiletten, Einkaufszentren, Sitzgelegenheiten usw.)

9. Ist das interne Layout der Immobilie "kundenfreundlich"? Können Kunden leicht verstehen, wo sie sich befinden, und können sie bequem einkaufen?

10. Entspricht die Mieter-Beschilderung den Regeln des guten Designs (oder des Center-Standards)? Ist es gut gewartet?

11. Sind "Sichtlinien" offen und unübersichtlich für die Einzelhandelsgeschäfte?

12. Benötigen Sie mehr Kundenservice?

Alle diese Faktoren wirken sich auf jede Einzelhandelsimmobilie aus. Sobald Sie sie verstanden haben, können Sie die freien Stellen pachten und die Mieter effektiver intern mischen.

Verwenden Sie sie in Ihrer Inspektionsstrategie für jede Analyse von Einzelhandelsimmobilien, wenn Sie überlegen, wo sich Mieter befinden und realistisch platziert werden können, um eine optimale Mietrendite zu erzielen.

Clustering

Der Mietermix schafft dadurch einen wesentlichen Erfolg in einer Immobilie. "Clustering" ist ein Prozess, bei dem Mieter in Gruppen zusammengefasst werden. Die Perfektionierung der Mieteranhäufung für jedes Objekt ist ebenso wichtig wie das Finden der richtigen Mieter.

Durch das Clustering werden Mieter desselben Typs am selben Ort gesammelt. Der Prozess ist produktiv und erwies sich bei den meisten Mietern im Cluster als erwiesenermaßen für höhere Umsätze. Sie können Cluster in allen Einzelhandelsgruppen wie z. B. Mode, Lebensmittel, Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Spielzeug usw. haben.

Wenn Sie Mietercluster haben, ist die Wahrnehmung des Kunden, dass die Immobilie eine größere Vielfalt bietet und daher eine größere Vielfalt aufweist der Artikel, den der Kunde sucht. Es ist daher wahrscheinlicher, dass der Kunde die Immobilie besucht und Güter erwirbt.

Wir können nun klar erkennen, dass zwei Hauptthemen im Mietmix die folgenden sind:

1. Hinzufügen erfolgreicher Mietverhältnisse, die den Anforderungen der Gemeinde und dem Profil der Immobilie entsprechen, und

2. Gruppieren von Mietverhältnissen in Gruppen, sodass die lokalisierten Gruppen die Interaktion mit den Kunden und deren Ausgaben fördern.

Der Schlüssel zum Gruppieren von Mietern ist einfach. Sie gruppieren Mandanten nach Ähnlichkeiten und vermeiden es, Mandanten in Clustern zu platzieren, wenn sie ein Produkt anbieten, das sich radikal von den anderen unterscheidet.

Zu Beginn der Entwicklung eines Einkaufszentrums wurde es ursprünglich als wünschenswert angesehen, Mieter ähnlicher Angebote in zufällige Standorte aufzuteilen, die nicht miteinander kollidieren. Der Kunde musste dann das gesamte Grundstück durchqueren, um Waren zu kaufen. Die Leasingmanager waren der Ansicht, dass dies zu einem stärkeren Engagement bei allen Mietern und somit zu mehr Verkäufen führen würde. Leider ist dies falsch.

Diese Strategie ist kontraproduktiv, da Kunden die lange Fahrt oder den Fußweg zwischen ähnlichen Geschäften als störend empfinden. Heute wissen wir, dass Kunden den einfachen Zugang zum Shop und das einfache Einkaufserlebnis bevorzugen. Dies schließt keine zufällige Unterbringung von Mietern ein, um das Einkaufserlebnis zu vereiteln.

Die goldene Regel ist hier, Gleichgesinnte und Zusatzmieter nebeneinander zu stellen. Damit werden die Kunden Ihr Einkaufszentrum effektiver unterstützen.

Erstellen von Mietflüssen mit Zeitachsen

Eine stagnierende Immobilie ist eine, bei der eine Änderung nur eingeschränkt möglich ist passieren Der Kunde nimmt dies wahr und wird mit der Zeit den Großteil seiner Einkaufsbedürfnisse auf ein anderes aktiveres und sich veränderndes Eigentum verlagern.

Aus dieser Beobachtung können wir nun die Notwendigkeit eines Flusses oder eines Änderungsfaktors erkennen Eigenschaft, sich mit den Forderungen des Kunden zu bewegen.

In jedem erfolgreichen und aktiven Einkaufszentrum kann davon ausgegangen werden, dass bis zu 20 bis 25% des Mietmixes kontinuierlich geformt und neu positioniert werden jede Periode von 12 Monaten.

Damit dies geschehen kann, sind Pacht- und Belegungsdokumente erforderlich, die gestaffelte Verfallsdaten zulassen. Das gestaffelte Ablaufprofil erstellt dann ein Element zur Planung und Neupositionierung von Mietverhältnissen je nach Bedarf. Dies ist Opportunity-Management in seiner besten Form und eine großartige Strategie für die Zukunft des Grundstücks für den Vermieter.

Optionen können frustrieren

Diese Strategie des Flusses kann durch frustriert werden die Zuteilung von Optionen an Mieter im Rahmen des Erstvermietungsprozesses. Die in einem Leasingverhältnis gegebenen Optionen liegen naturgemäß im Ermessen der Mieter und entfernen daher den Vermieter vom Fließ- und Änderungspotenzial, bis das Mietverhältnis ausläuft. Man kann sagen, dass Optionen in einem Leasingprozess nicht gut für Vermieter und Mietmix sind.

Optionen sollten nur als letzter Ausweg in einem Leasingprozess angegeben werden.

Mieter betrachten Optionen als wesentlich für ihre Zukunft und werden den Vermieter normalerweise dazu drängen, eine oder mehrere Optionen zu gewähren. Als Leasingstratege und -fachmann müssen Sie dieses Problem für den Vermieter bei dessen Entstehung ausgleichen und minimieren.

Es gibt Möglichkeiten, die Auswirkungen einer Option zu verringern, wie:

1. überhaupt keine Option

2. kürzere Optionsbedingungen

3. weniger Optionsbedingungen

4. kurze Option Ausübungsfenster im Leasing

5. Mietenüberprüfungseskalationen, die die durch Optionen verursachten Unannehmlichkeiten ausgleichen

Die wünschenswerte Alternative ist, den Mietern überhaupt keine Optionen zu geben, bei denen diese Option den Mieterwechsel behindern und sich für die Immobilie vermischen könnte. Das bedeutet, dass jeder Mietvertrag wünschenswerterweise für eine einzige Laufzeit gilt. Neue Mietverträge mit bestehenden Mietern werden daher auf der Grundlage ihres Nutzens und ihrer Relevanz für die Immobilie verhandelt.

Seien Sie vorsichtig und wissen Sie, welche Gesetze dies beeinflussen können, oder legen Sie Regeln fest, die Sie einhalten müssen. An vielen Standorten muss beispielsweise die Gesetzgebung für Einzelhandelsmakler verstanden und respektiert werden, da dies Richtlinien und Regeln für den Leasingprozess und Optionen für Mieter festlegen könnte.

Tenant Proximity Profile

Es ist ein mangelhafter Verwaltungs- und Leasingprozess, in dem ungefähr einige Mieter in ungefähr gleicher Zeit in unmittelbarer Nähe zueinander auslaufen. Die Leasingverhältnisse, die zu den Ablaufdaten koordiniert werden müssen, sind nur solche, die einer ähnlichen Umsiedlung oder Sanierung unterliegen können. Strategie ist hier die Regel. Vorausschauende Planung ist der Schlüssel für die Festlegung von Verfallsdaten, die die Immobilie für den Kunden und die Bedürfnisse des Kunden im Gleichgewicht halten.

Volatilität der Mieter

Einige Mieter in Einkaufszentren sind volatiler als andere. Dies gilt insbesondere für Nahrungsmittel- und Getränkemieter. Die Volatilität muss verstanden und kontrolliert werden, wenn sich der Druck der Mieter ändert. Volatilität bedeutet, dass einige der Mieter, die Sie vermitteln, im Vergleich zu anderen auf dem Grundstück mehr oder weniger erfolgreich sein können.

Es gibt im Wesentlichen zwei Arten von volatilen Essensmietern, erstens gutes Essen, ein Lifestyle- und Unterhaltungsangebot oft durch küche oder konzept gefördert. Der zweite ist der häufigere Fast-Food-Mieter, um die spontane Kundennachfrage zu befriedigen.

Fast-Food-Pachtmieten und ihr Erfolg tendieren dazu, in Zyklen zu laufen und das entsprechende Essen anzubieten. Sie müssen mit Trendänderungen bei der Kundennachfrage nach Fast Food und der Platzierung des Mieters in Fast Food-Gerichten rechnen. In den meisten Fällen verlangen Kunden vor allem Auswahl, Wert und Qualität im Lebensmittelangebot. Interessanterweise ist das Thema des Essens für die Kaufentscheidung der Kunden von geringer Bedeutung. Qualität gewinnt jedes Mal, wenn es sich um einen Mieter im Lebensmittelbereich handelt.

Angesichts dieser Regeln, die für Mieter im Lebensmittelbereich gelten, ist ein enges Management und die Interaktion mit dem Mieter für positive Vermietungsergebnisse unerlässlich.

Size Matters

Im Allgemeinen stellen wir fest, dass der Mietpreis pro Quadratmeter umso niedriger ist, je größer das Mietverhältnis ist. Diese Vermietungssache wird teilweise teilweise durch die Schaffung von Mietergebieten in Clustern durch das Einkaufszentrum ausgeglichen.

Die Cluster ähnlicher und ähnlicher Mieter können die Mietpreise erfolgreicher halten als Geschäfte ähnlicher Art, die über das Grundstück verteilt sind.

Die Ermittlung der idealen Größe eines Mietverhältnisses und seiner Platzierung ist wichtig. Es macht keinen Sinn, ein Mietverhältnis für das Angebot und das Produkt, das es verkauft, übermäßig groß zu machen.

Um ein Gefühl für das richtige ideale Raumverhältnis zu bekommen, ist es am besten, andere Eigenschaften eines ähnlichen Typs oder einer ähnlichen Position in Ihrem Haus zu besuchen Bezirk. Mit etwas Übung können Sie schnell die Größe der Mietverhältnisse darin erraten und dann feststellen, ob zusätzlicher Geschäftsbereich erforderlich ist, um den Handel erfolgreich abzuschließen. Sie können feststellen, ob der tatsächlich genutzte Raum für das zu verkaufende Produkt geeignet ist.

Remember the Future

Bei der Auswahl des richtigen Mietverhältnisses für die freie Fläche wählen Sie Überlegen Sie, ob sich der Mieter die erforderliche Miete und die geschätzten Eskalationen im Mietvertrag durch das Rent-Review-Profil dauerhaft leisten kann.

All dies ist strategisch und für die Zukunft der Immobilie wesentlich. Ein Mieter sollte nicht an einem Ort platziert werden, der auf dem heutigen Angebot basiert, sondern eher in der Balance von heute gegen die Zukunft der Immobilie und deren Änderungen.

Bündelverwandte Mieter

Beim Gruppieren von Mietern, wie zuvor erwähnt, werden im Allgemeinen Mieter mit demselben Einzelhandelsangebot lokalisiert und gruppiert, sodass sie dem Kunden eine breite Auswahl an Produkten bieten können, z damenmode.

Sie können dann weitergehen und verwandte Mieter bündeln, um komplementäre Produkte anzubieten. Dies können beispielsweise ein Sportswear-Shop und ein Golfshop in derselben Gegend Ihres Einkaufszentrums sein.

Eine sinnvolle Bündelung von Mietverhältnissen wird dadurch das Kundenerlebnis verbessern und den weiteren Kauf eines Produkts fördern. Je erfolgreicher Sie in diesem Prozess sind; Sie verbessern das Mietprofil für das Gebäude und die Besuche von Kunden im Einkaufszentrum. Geld in einem Einzelhandels-Einkaufszentrum auszugeben, tritt nur dann ein, wenn sich der Kunde mit dem Angebot und dem Standort des Shops wohl fühlt. Je besser dieses Gleichgewicht in den Augen des Kunden entsteht, desto besser ist der Verkauf für den Mieter. Das gibt Ihnen dann eine bessere Miete.

Beschilderung

Der einfachste Weg, einen Mieter für den Handel zu positionieren, besteht darin, großartige Beschilderungen zu erstellen. Das Wichtigste, das Sie im Gleichgewicht mit allen anderen Mietern am gleichen Ort beachten müssen, ist die Wahl von Beschilderungen, die komplementär sind und den anderen Mietern in der Nähe ähneln.

Sensible Beschilderungspolitik und architektonische Kontrolle dieser Signage zwischen den Mietverhältnissen wird das Kundenerlebnis und die visuelle Anziehungskraft des Einkaufszentrums konsolidieren.

Indem dies die Signage betrifft, wird die Einzigartigkeit des Einzelhandelsproduktangebots ebenfalls respektiert, damit der Kunde dies tun kann beziehen sich eindeutig auf das verkaufte Produkt und erinnern sich an das Angebot für die Zukunft. Ein Beispiel wäre die Notwendigkeit, sicherzustellen, dass Markeneinzelhändler Schilder verwenden, die ihrer Identität entsprechen (z. B. McDonalds).

Es ist nicht angebracht, architektonische Kontrollen durchzuführen, die die vernünftige Darstellung des Angebots der Mieter überschreiten . Zum Beispiel wäre es unangemessen, die Grenzen der Marke und der Beschilderung für Franchise-Mieter zu überschreiten, die dieses Image zur Identifikation benötigen. In den meisten Fällen sollte es dem Franchise-Mieter gestattet sein, seine Franchise-Identität eindeutig zu fördern. Das ist der Grund, warum Sie sie in der Immobilie haben.

Die Grundbesitzer müssen flexibel sein und die Mieter müssen flexibel sein. Ein Einkaufszentrum ist keine statische Umgebung. Ständige Veränderungs- und Präsentationsprobleme in allen Mietverhältnissen und im Gleichgewicht mit den Clustern und Mietbündelbündeln sind wichtig, um ein hohes Mietniveau und einen guten Mietmix zu erhalten.

Was ist meine Immobilie wert

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg

Immobilienmakler Heidelberg
Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by John Highman