Leitfaden für Einsteiger in Ihre gewerbliche Immobilienmiete

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http://actiononaccess.org/?c=dental-antibiotics-cost Der Versuch, den Leasingprozess in einigen Absätzen vollständig abzudecken, hätte seine Bedeutung unterschätzt. Ihre Miete wird eine, wenn nicht die größte monatliche Ausgabe sein. Wenn Sie einen Standort zufrieden stellend gefunden haben, müssen Sie in der Lage sein, den Mietvertrag zu Konditionen auszuhandeln, die Ihren Start erleichtern, mit Ihrer voraussichtlichen Eröffnung zusammenfallen (was in unserer Branche unerlässlich ist), Ihre langfristige Rentabilität sicherzustellen und es Ihnen ermöglichen um Ihr Geschäft rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weiterarbeiten kann. Um dies zu tun, müssen Sie verstehen, dass alles in einem Mietvertrag verhandelbar ist. Alles ist faires Spiel zur Diskussion. Und je stärker Ihr Geschäftsplan und Ihre Finanzen sind, desto flexibler werden die Vermieter sein.

follow url Die Verhandlung eines Gewerbeimmobilien-Mietvertrags sollte keine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten den Vermieter nicht daran erinnern, dass es in beiden Ihrer besten Interessen ist, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie schlechte Konditionen verpachten, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. Tatsächlich erkennen viele Vermieter jetzt an, dass die Bereitstellung eines "erstklassigen Mieterservices" damit beginnt, den Mietverhandlungsprozess für die Mieter so einfach und effizient wie möglich zu gestalten. So wichtig es auch ist, zu einem Mietvertrag zu kommen, der sowohl die Bedürfnisse des Mieters als auch die des Vermieters erfüllt, so sind für jede der beiden Parteien lange Verspätungen bei geringfügigen Details erforderlich.

Es ist alltäglicher geworden, dass Grundbesitzer Standard haben. Ersatzklauseln, die zu ersetzen sind, wenn die Situation es erfordert. Dies führt zu Verzögerungen bei der Rechtsberatung, die eine bestimmte Sprache wiederholt neu vorbereiten muss.

Wenn du dich entscheidest, mit einem Agenten zu verhandeln, vergewissere dich, dass sie auf dein Interesse achten. Nur einen Agenten einzustellen, verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Bedenken Sie, dass sie oft vom Vermieter bezahlt werden, um den Raum zu füllen. Der Aufbau einer Beziehung zu Ihrem Agenten kann genauso erfolgen wie der Aufbau einer Beziehung zu Ihrem Banker, zu Ihrem Immobilienmakler, mit dem Sie Ihr Haus gekauft haben, oder zu Ihrem Werbeagenten – mit Kommunikation. Fragen Sie sich, fragen Sie andere Agenten, stellen Sie Fragen an den Agenten, lassen Sie nichts in Frage.

Terminologie

Einige Grundbegriffe, um den Erklärungsprozess zu vereinfachen.

Request for Proposal (RFP): Über Ihren Vertreter an den Vermieter zu senden, um eine Kopie des Standard-Mietvertrags zu erhalten. Das RFP wird viele wichtige Punkte ansprechen, sollte aber immer einen Abschnitt beinhalten, der die Erwartungen des Mieters in Bezug auf Common Area Maintenance (CAM) und Tax Escalation umreißt.

Standard-Mietvertrag: Der Standard-Mietvertrag, den jeder Vermieter für ein gewerbliches Mietobjekt vorbereitet hat. Begriffe und Sprache können sich von Objekt zu Objekt unterscheiden, Vermieter zu Vermieter, bleiben aber in der Struktur sehr ähnlich.

Grundmiete: Der Preis für den Platz selbst, ohne Steuern, Wartung, Versicherung oder irgendeine Art von Geld, das für den Ausbau verwendet werden kann.

CAM: Wartung des gemeinsamen Bereichs. Nehmen Sie CAM für Triple Net nicht auf oder verwechseln Sie es nicht, oder Sie werden überrascht sein.

Triple Net: Die Summe aus CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter zahlen Sie möglicherweise einen anteiligen Anteil an diesen Kosten. Wenn Sie eine freistehende Einheit sind, haben Sie möglicherweise die gesamten Kosten.

Bruttomiete: Die Grundmiete plus das Triple Net. Dies sollte der Betrag sein, den Sie durch das Leasing zu zahlen erwarten.

Vanilla Box: Sehr vage Terminologie, die sehr unterschiedlich sein kann. Allgemein definiert als grundierte Trockenbauschale, Betonboden, kommerzielle Grundbeleuchtung, elektrische Schutzschalterbox und grundlegende HLK. Je nachdem, wie der Vermieter eine "Vanilleschachtel" versteht, können Sie mehr oder weniger damit zu tun haben. Stellen Sie sicher, dass die & # 39; Vanilleschachtel & # 39; ist im Mietvertrag eindeutig definiert.

VPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine vom Staat abgeleitete Zahl, um den Wert eines Dollars im Vergleich zu früheren Jahren zu messen. CPI ist typischerweise der Faktor, der verwendet wird, um einen Anstieg der Leasingbeträge von Jahr zu Jahr oder während Optionsperioden zu berechnen, da die Regierung die Anzahl in regelmäßigen Abständen aktualisiert und leicht zugänglich ist.

Build Out: Auch TI oder Mieterverbesserung genannt. Dies ist die Menge an Geld, die geschätzt wird, von "Vanilla Box" zu einem fertigen Club minus Ausrüstung zu gehen. Build Out ist ein wichtiges Verhandlungsinstrument für Sie, insbesondere wenn Sie versuchen, mit wenig Bargeld zur Hand zu starten.

Optionsperioden: Optionsperioden sind die Zeiträume, die nach der anfänglichen Pachtdauer folgen. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Fluktuation von Leasingraten sehr wichtig. Dies zeigt die Bedeutung des VPI auf und fordert eine Begrenzung des Anstiegs. Sie müssen die Kosten, die in der Zukunft Ihres Unternehmens anfallen, so stringent wie möglich definieren. Wenn Sie, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte Sie entweder aus dem Geschäft, töten Sie Ihre Gewinne oder Geschäftswert, oder machen es einfach unmöglich zu verkaufen.

Bevor Sie sich mit den Einzelheiten des Mietvertrags beschäftigen, sollten Sie sich an Ihr Ziel erinnern: Sichern Sie den gewünschten Platz zum bestmöglichen Preis und behalten Sie so viel Geld wie möglich in Ihrer Tasche, bis Sie sich dazu entscheiden können / wollen , zu einem guten Preis an jemanden verkaufen, der weiterhin Geld verdienen kann. Wenn Sie Ihr Geschäft verkaufen, verkaufen Sie auch diesen Mietvertrag, also stellen Sie sicher, dass Sie damit verhandeln.

Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Pachtvertrages:

Eine anfängliche Pachtdauer von (x) Jahren, Optionsperioden, die nach der Anfangsperiode verlängert werden. Wenn der Vermieter mit den Optionszeiträumen nicht einverstanden ist, können Sie Ihre Anfangszeit je nach Ihrer Einschätzung des Gebiets auf 7 oder sogar 10 Jahre verlängern. Wenn Ihr Geschäftsplan und Ihre Finanzen für eine längere Leasingdauer stark genug sind, können Sie einen niedrigeren Leasingbetrag pro Quadratfuß aushandeln. Sicherheit über einen längeren Zeitraum ist für den Vermieter wertvoller als kurzfristige, wackelige Mieter.

Bei der Verhandlung von Optionsperioden ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren. Um dies zu tun, sollte die Miete im Verhältnis zum VPI angepasst werden, und es sollte eine Obergrenze von nicht mehr als drei Prozent pro Jahr gelten.

Ich empfehle, einige Monate lang eine kostenlose Miete und / oder eine halbe Miete zu beantragen, ab dem Tag, an dem das Belegungszertifikat ausgestellt wird. Ihr Unternehmen braucht Zeit, um gesund zu werden und zu wachsen, und diese Miete / reduzierte Mietdauer erleichtert dies.

Bei der Aushandlung des Buildouts wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Wenn Sie die Finanzdaten und den Geschäftsplan haben, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht. Auch wenn Sie keine starken Aussagen haben, können Sie hier noch Hilfe bekommen. Sie erhalten möglicherweise einen Prozentsatz des bezahlten Buildouts (idealerweise die größeren Ticketgegenstände – HVAC, Elektrik usw.), oder der Vermieter kann den Betrag in Ihren Mietvertrag einrechnen und Sie zahlen ihn im Laufe der Zeit oder in einer Kombination zurück. Seien Sie vorsichtig, dass eine Konzession im Namen des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratfuß Leasingbetrag überbevölkert ist. Wenn der Vermieter sich weigert, für den Ausbau zu bezahlen, müssen Sie ihn eventuell dazu bringen, die kostenlose / vergünstigte Mietdauer oder eine andere Facette des Mietvertrags in Anspruch zu nehmen.

Sie sollten in der Lage sein, den Platz in Ihrem eigenen Raum einem anderen kleinen verwandten Geschäft unterzuvermieten. Dies kann Chiropraktik, Massage oder physikalische Therapie sein. Alle Überlegungen sollten berücksichtigt werden, von der Versicherung und Haftung bis hin zum Zugang zum Gebäude, der für diese Subunternehmer erlaubt ist.

Es sollte auch eine spezielle Klausel im Mietvertrag geben, die sich auf Ihr Recht bezieht, den Mietvertrag ohne unberechtigte Einmischung des Vermieters zu übertragen. An jedem Punkt, an dem Sie entscheiden, dass es an der Zeit ist, dass Sie verkaufen, ist es ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden wollen, sich mit einem allgemeinen Recht auf Zuweisung einer Klausel zu befassen. Dies ist eine Klausel, die Sie vielleicht von Ihrem Anwalt erstellen lassen sollten, um sicherzustellen, dass sie stark genug ist, um ein Problem zu vermeiden.

Das Mietverhältnis sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter keine wettbewerbsfähigen Geschäfte in demselben Zentrum oder bestimmten Gebiet akzeptiert. Dies sollte alle anderen Fitness-Zentren umfassen, und kann Bräunungszentren, Gewichtsverlust Zentren, Nahrungsergänzungsmittel Stores / Saft Bars, Masseure, etc. enthalten

Signage sollte nicht vom Mieter übersehen werden, wie Sie sicher sein können der Vermieter hat nicht. Stellen Sie zunächst sicher, dass Ihre gesetzlichen Rechte in Ihrer Gemeinde für die Beschilderung gelten. Recherchiere Zeichencodes und schreibe genau, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen an die Beschilderung sind. Größe, Farben, Anhang usw. müssen definiert und verstanden werden, um Überraschungen aufgrund von Verstößen in letzter Minute zu vermeiden.

Eine letzte Anmerkung, aber sicherlich nicht in der Bedeutung fehlt, ist die erforderliche Garantie auf den Mietvertrag. Ähnlich wie bei Banken, werden die meisten Vermieter Sie als Unternehmen verpflichten wollen, da ein persönlicher Bürge und möglicherweise ein Mitunterzeichner benötigt werden. Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, persönlich nicht als persönlicher Garant zu unterzeichnen, wenn irgend möglich. Wenn das Geschäft den Mietvertrag garantiert und etwas schief geht, haftet das Geschäft, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie persönlich den Mietvertrag garantieren, dann kann der Vermieter nach Ihren persönlichen Vermögenswerten kommen, um die Höhe des Mietvertrages zu erfüllen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie in einer Partnerschaft oder einer Körperschaft involviert sind, in der die finanzielle Belastung nicht ausgeglichen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr finanzielle Verluste hat. Die persönliche Garantie spiegelt auch direkt den Abschluss jeder Person wider. Dies wird sehr wichtig sein, wenn Sie entscheiden, ob Sie einzeln oder als Firma mehr Geld leihen möchten. All dies sollte im Geschäftsplan vorweg behandelt werden. Wenn die Finanzen stark sind, können Sie möglicherweise als Unternehmen unterschreiben und sich nicht um die persönliche Garantie kümmern. Wenn nicht, ist eine Möglichkeit zu verhandeln, nach einer Klausel zu fragen, die Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben lässt, und dann, wenn Ihre Geschäfts – und Finanzberichte gesund genug sind, nur als Unternehmen zurückzutreten, die persönliche Garantie zu entfernen, und Fortsetzung der Mahnung.

Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass Sie den Mietvertrag unterschreiben, den Sie benötigen und bekommen werden, wofür Sie bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie:

o Beschreiben Sie ausführlich die Verantwortlichkeiten des Vermieters zu Mieter. Zum Beispiel legt ein sorgfältig entworfener Mietvertrag die Stunden fest, während denen Heizung und Klimaanlage zur Verfügung gestellt werden, und wird vereinbarte Temperatur- und Feuchtigkeitsbereiche festlegen.

o Definieren Sie, was einen Verzug des Vermieters darstellt und beschreiben Sie die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel, wenn der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Viele Vermieter-Mietverträge beseitigen diese Bestimmungen vollständig oder verschärfen die dem Mieter zur Verfügung stehenden Rechtsmittel.

o Bereitstellung einer Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Lösung von Streitigkeiten über das Leasing.

o Sei nicht zu emotional bezüglich eines Raums oder Zeitrahmens und vergewissere dich, dass du dein Geld hast, bevor du irgendetwas unterschreibst.

o Verhandeln Sie um die Zukunft Ihres Unternehmens.

Weitere Überlegungen:

Kaufoption für Eigentum

Schalldämmung des Standortes.

Mieten Mittelwertbildung – niedrigere Rate eskaliert jährlich zu höherer Rate.

Substantielle und teilweise Zerstörung und rechtzeitige Heilmittel.

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Source by Nick Berry