Kostenlose Immobilienbewertung

Es gibt 3 große Drogeriemarktketten in den USA: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogeriemarktketten aus dem Jahr 2012:

1. Walgreens steht an erster Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, einem Gesamtumsatz von 72,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2011 und einem S & P-Rating von A. Laut Walgreens leben 75 Prozent der US- Meilen von seinen Geschäften. Im April 2010 erwarb sie 258 Duane Reade Drogerien in New York Metropolitan Area, die insgesamt 7841 Drogerien bringt Walgreens betreibt ab Februar 2012, darunter 137 Krankenhaus-Apotheken vor Ort.

2. CVS liegt mit einer Marktkapitalisierung von 56,56 Milliarden US-Dollar und einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus Verkäufen von CVS-Rezepten und 16,1 Milliarden US-Dollar aus dem Caremark-Versandhandel) Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Apotheken.

3. Rite Aid liegt mit einem Marktwert von 1,49 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 26,1 Milliarden US-Dollar (17,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen)

1. Ankauf von Immobilien dieser Drogeriemarktketten aus folgenden Gründen:

1. Das Geschäft mit Drogerien ist sehr rezessionsunempfindlich. Menschen brauchen Medikamente, wenn sie krank sind, unabhängig vom Zustand der Wirtschaft. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Manche argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mehr Medikamente aufgrund von kostenlosen oder billigen Medikamenten verwenden, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden. Die Mieter sollten also in schwierigen Zeiten gute Leistungen erbringen und Geld für die Miete der Vermieter haben.

2. Das Geschäft mit Drogerien hat gute Aussichten in den USA:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um die Langlebigkeit zu erhalten, z. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medizin zu verwenden als jüngere, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Während sich die 78 Millionen Babyboomer ab 2008 dem Ruhestand nähern, erwarten die Drogeriemarktketten, dass die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren steigen wird.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, da die US- größer werden. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet unter saisonalen Allergien in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune Magazin. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden Dollar für Allergiker aus. Wie ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner werden voraussichtlich entweder übergewichtig oder fettleibig bis 2020), werden mehr Amerikaner mit Diabetes diagnostiziert, zusammen mit hohem Cholesterinspiegel im jüngeren und jüngeren Alter. Darüber hinaus empfehlen Ärzte auch, verschiedene Krankheiten früher als später zu behandeln, da sie besser über die Krankheiten informiert sind. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die bald mit HIV-Virus infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten zur Behandlung von Typ-2-Diabetes anstelle von oralen Medikamenten allein.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Testkits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen bei Erbkrankheiten und -störungen ermöglichen. Das Gentest ist derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostikbranche. Einige dieser genetischen Tests werden sich vermutlich in unmittelbarer Zukunft in Testkits verwandeln, die in Drogerien erhältlich sind. Nach der Zulassung durch die FDA werden diese neuen Produkte zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Using eine neue Methode zum Zuschneiden von Molekülen, die strukturbasiertes Design genannt wird; Arzneimittelunternehmen kommen mit neuen Medikamenten, die sie möglicherweise nicht anders entdeckt haben, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Verabschiedung des Health Care Reform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz für geschätzte 33 Millionen mehr Amerikaner. Dies ist ein großes Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente, um bisher nicht behandelbare Krankheiten zu behandeln, und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer Unglück, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Arzneimittel sind sehr teuer, z.B. Ein Jahresangebot an Avastin kostet rund 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat 2007 Zyprexa im Wert von $ 4,8 Milliarden für Schizophrenie verkauft, und doch haben die meisten Menschen noch nie davon gehört.

· Es gibt bereits Medikamente, die zur Behandlung neuer Krankheiten zugelassen sind. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich bei Schmerzen bei Menschen mit Diabetes durch Nervenschäden verursacht werden. Es wird jetzt von der FDA zur Behandlung von Fibromyalgie zugelassen, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden erwartet, um eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen seltene genetische Störungen. So zielt die neue Droge Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer Erbkrankheit ab, dass weltweit nur 7000 Fälle bekannt sind. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise auf ein Blockbuster-Medikament zu verbreiteten, durch ähnliche Genetik verursachten Störungen auszudehnen.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern sie, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere, klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , US-Amerikaner gaben 2006 fast $ 26 Milliarden an Cholesterin-Medikamenten pro IMS Health aus, einem in Connecticut ansässigen Beratungsunternehmen, das pharmazeutische Verkäufe überwacht.)

· Bevor die Kunden bekommen können zu den Medizin- oder Apothekezählern müssen sie Pralinen, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Glückwunschkarten passieren. Drogerien hoffen, dass Sie dort die einstündigen Fotoservices nutzen. Die Läden tragen auch Saisonartikel, z. Halloween-Kostüme und "wie im Fernsehen gesehen" Waren, z.B. Shamwow. Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medikamente in diesen Apotheken. CVS berichtete, dass die Verkäufe von Nicht-Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachten. Die Zahl für Walgreens beträgt 34% und 37% für Rite Aid. Viele Apotheken Standorte sind in der Regel Convenience-Stores, vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden auch WD-40 und Schraubendreher in ihren Geschäften statt im Home Depot abholen; Thai Jasmin Reis und Fischsauce, um eine Reise nach Safeway oder Kroger Supermarkets zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Produkte rückläufig, da Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht, was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es führt auch eine eigene Handelsmarke ein, die höhere Gewinnspannen aufweist.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Reihe von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, zB Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt, um den Cholesterinspiegel zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, was es ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen, generische Medikamente an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markenmedikamente zu verkaufen

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, zB Hydrocodon / Oxycodon. Laut der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die abhängig sind von Kokain, aber 7 Millionen abhängig von verschreibungspflichtigen Medikamenten.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der verschriebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und im Leerlauf sitzen in den Medizinschränken. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen langfristige NNN-Leasingverträge, die durch ihr Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Objekt relativ gering, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating "A". Tatsächlich werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogeriemarktketten den Mietvertrag unterschreiben, bezahlen sie die Miete umgehend und rechtzeitig. Dem Verfasser sind keine von einer dieser Drogeriemarktketten angemieteten Liegenschaften bekannt, in denen die Mieter keine Mieten zahlen konnten. Selbst wenn die Geschäfte aufgrund schwacher Verkäufe geschlossen werden (Walgreens schloss 2007 119 Geschäfte), können diese Unternehmen die Immobilien an andere Unternehmen vermieten, z. Advance Autoteile und weiterhin Mieten auf die Master-Pachtverträge bezahlen.

· Ein typischer Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahre Grundlauf plus 8-10 Fünf-Jahres-Optionen. Während der primären Laufzeit und der Optionen wird es in den meisten Leasingverhältnissen keine Mieterhöhungen geben.

· Ein typischer CVS-Leasingvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20-25 Jahren plus 4-5 Fünfjahresoptionen.

· Ein typischer Rite-Aid-Pachtvertrag besteht aus einer Grundlaufzeit von 20 bis 25 Jahren und einer Laufzeit von 4 Jahren -8 Fünfjahresoptionen.

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, bestehen Risiken in Ihrem Unternehmen Investition:

1) Der Hauptnachteil bei Investitionen in Apotheken ist, dass es seit längerem keine oder nur geringe oder gar keine Mietschwelle gibt, zB 20-50 Jahre, vor allem für Walgreens.

2) Die 3 Drogeriemarktketten haben nunmehr die Möglichkeit, die Preise zu senken ein neuer formidable Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market Stores in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogerie-Einzelhändler mit 17,4 Mrd. US-Dollar an verschreibungspflichtigen Verkäufen, knapp vor Rite Aid mit einem Umsatz von 17,1 Mrd. US-Dollar. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, im Jahr 2006 ein hoch veröffentlichtes $ 4 generisches verschreibungspflichtiges Medikamentenprogramm auf den Markt zu bringen, das nun 350 Generika für eine 30-tägige Versorgung verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht wahrscheinlich sehr geringe Gewinne bei diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Die Marketing-Kampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, ins Leben gerufen wurde, bringt jedoch viel Werbung für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Rezepten, in denen es höhere Gewinnspannen hat, in seine Geschäfte zu ziehen. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den günstigsten Preis bei Costco, dem höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen Walmart auf unterschiedliche Weise zu bekämpfen. Target bietet jetzt die gleichen 350 generischen Medikamente für 4 $ für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen verschreibungspflichtigen Drogenclub mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für so wenig wie $ 1 / Woche anbietet.

3) Chief Business Correspondent Rick Newman vom US World & News Report prognostizierte, dass Rite Aid 2009 möglicherweise nicht überleben wird. Rite Aid ist noch immer im Jahr 2012. Die Vorhersage scheint zu verschwinden im Jahr 2012 als Rite Aid, wie es in der Lage, die langfristigen Schulden und Umsatzerlöse zu refinanzieren hat erhöht.

4) Medikamente sind auch in Tausenden von Supermärkten, Target Stores und Costco Lagerhallen verkauft. Es gibt jedoch keine Durchfahrtsfenster in diesen Geschäften oder Walmart, um die Rezepte bequem abzugeben und Medikamente abzuholen. Kunden können ihre Rezepte nicht während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr in den Zielmärkten oder Supermärkten abholen. Sie müssen eine Mitgliedschaft bei Costco haben, um Medikamente zu kaufen. Andere können ihre Rezepte bei Walmart nicht ausfüllen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden vermischen wollen, die in niedrigeren Einkommensklassen sind. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart gefüllt werden, da es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Drogeneinzelhandel wird zu einem gewissen Grad von Pharmacy Benefits Managers (PBMs). Kunden erhalten normalerweise von ihren Krankenkassen Versicherungsschutz, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten verschreibungspflichtige Leistungen im Namen der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag im Wert von über 5 Milliarden Dollar mit Express Scripts, einer großen PBM. Der Umsatz von Walgreen war im ersten Quartal 2012 sofort gesunken, da die Kunden von Express Scripts ihre Rezepte bei Walgreens nicht mehr befüllen können. Die PBMs befinden sich auch im Arzneimitteleinzelhandel über Versandhandel, bei dem keine teuren Einzelhandelsflächen geleast werden müssen. Die verschreibungspflichtigen Versandaufträge errei- chen gegenwärtig mehr als 20% Marktanteil der gesamten verschreibungspflichtigen Einnahmen.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Wirbelstürmen und Tornados sind NNN (NNN) Mietverträge mit Ausnahme von Dach und Bauwerk.

7) Der Mieter kann an einem anderen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straßenseite ankommen, wenn der Mietvertrag abläuft.

8) Der Mieter kann um eine Mietkonzession bitten, um sein Endergebnis in schwierigen Zeiten zu verbessern. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich das Grundstück in einer kleinen Stadt befindet, in der es eine niedrige Barriere für die Einreise gibt, dh viele freie und entwickelbare Flächen. mal.

9) Mehr Amerikaner gehen von ihren Verordnungen weg, vor allem der teuerste Markenname ist die Möglichkeit höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn das Geschäft niedrige Umsatzerlöse und / oder höher als Marktmiete hat. Medikamente. Dies kann negative Auswirkungen auf die Umsatzerlöse und Gewinne von Drogerien haben und folglich zu Schließungen von Drogerien führen. Nach Angaben von Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Unternehmen für Gesundheitsdaten, wurden im Jahr 2010 fast 1 von 10 neuen Medikamentenverordnungen von Menschen mit kommerziellen Gesundheitsproblemen aufgegeben. Das sind 88% mehr als vor 4 Jahren kurz vor der Rezession begann.

Unter den drei Drogeriemarktketten haben Walgreens und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte, nämlich die USA, an wichtigen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens tendiert dazu, nur die besten Absolventen von Apotheken-Schulen einzustellen, während Rite Aid sich mit den unteren Absolventen abschließt, um Kosten zu sparen.

1) Walgreens : Die Firma wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet. . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren existiert, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogeriemarktketten und auch unter den meist bewunderten Aktiengesellschaften in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesener Erfolgsbilanz geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund ihrer überdurchschnittlichen Finanzkraft – S & P A-Rating – und unersetzlichen Premium-Standorten erhalten Immobilien mit Mietverträgen von Walgreens den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Obergrenze der 3 Drogeriemarktketten. Darüber hinaus bekommt Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine flache Miete oder sehr geringe Mieterhöhungen. Die Obergrenze liegt 2012 oft in einem niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Investoren, die Walgreens kaufen, sind in der Regel reifer, d. H. Näher am Rentenalter. Sie suchen nach einer sicheren Investition, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu erhalten, als sich Wertschätzung zu verschaffen. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Anlage mit den geringeren Erträgen aus US-Staatsanleihen oder Einlagenzertifikaten von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Geschäfte eröffnet und Sie sehen viele neue Walgreens-Läden.

: CVS-Apotheke : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 hat CVS rund 6300 Filialen in den USA, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drugstores vor allem in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien hauptsächlich in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Geschäfte in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Billionen Dollar. Die Akquisition von Long Drugs scheint gut zu sein, da CVS in Northern CA und Arizona keine Filialen hatte. Außerdem umfasste der Preis auch Immobilien. Es wird auch Caremark, eine der größten PBMs, gekauft und der Firmenname in CVS Caremark geändert. Als CVS 1.200 Eckerd-Läden kaufte, bildete es eine LLC (Limited Liability Company), die jedes Eckerd-Geschäft besitzt. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Eigentümer nur legal auf das Vermögen der LLC und nicht auf andere CVS-eigene Vermögenswerte zugreifen. Obwohl der Eigentümer die Sicherheitsgarantie von CVS-Unternehmenswerten verliert, ist keinem Vorfall bekannt, bei dem CVS ein Geschäft schließt und keine Miete zahlt.

3) Rite-Aid : Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er starb gerade am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 seinen ersten Store als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation eingegliedert und ging 1968 an die Börse. Zu der Zeit, als Alex Grass sich als Chairman und Chief Executive Officer des Unternehmens im Jahr 1995 niederließ, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette in Bezug auf die Gesamtgeschäfte und Nr. 2 im Hinblick auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm die Firma 1999, weil er die Verdienste von Rite Aid Ende der 1990er Jahre übertrieben hatte. Rite Aid ist jetzt finanziell am schwächsten unter den 3 Drogeriemarktketten. 2007 erwarb Rite-Aid rund 1.850 Brooks und Eckerd Drogerien, meist entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS einzuholen. In diesem Prozess fügte sie eine enorme langfristige Verschuldung hinzu und ist basierend auf ihrem Marktwert die am stärksten gecharterte Drogeriemarktkette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu gehen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden sanken um 20%, nachdem sie das Zeichen für Rite Aid geändert hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Filialen und über 26 Milliarden Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen 2010 auf 4780 Filialen und 25,53 Milliarden US-Dollar Umsatz zurück. Am 21. Januar 2009 stufte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" ein, acht Notierungen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hindeutet. Rite Aid kontaktierte 2009 eine Reihe von Vermietern, um Mietzölle zu erhalten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid die Refinanzierung von 1,9 Milliarden US-Dollar erfolgreich abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Die Verkäufe der gleichen Filialen stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete, immer noch Geld. Es verliert jedoch weniger 0,43 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 US-Dollar pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Für das Geschäftsjahr 2013 erwartet das Unternehmen bessere Aussichten.

1. Wenn Sie eine risikofreie Investition wünschen, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, ob das Grundstück in Kalifornien ist, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% erhalten, oder Texas, wo Sie eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es besteht also kein wesentlicher Vorteil, in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert in erster Linie auf dem Cap-Satz basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Kapitalisierungszinssatz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Märkte gesunken zu sein.

2. Wenn Sie mehr Risiko eingehen möchten, gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Immobilien außerhalb Kaliforniens bieten bis 2012 eine Obergrenze von bis zu 9%. Unter den 3 Drogenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 unterzugehen. Sollte es Konkurs geben, hat Rite Aid die Wahl, welche Standorte offen bleiben und welche Standorte den Mietvertrag kündigen. Wählen Sie einen Standort mit einem starken Umsatz und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz aus, um das Risiko zu minimieren, dass das Geschäft geschlossen wird.

3. Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap Rate für Walgreens niedriger ist als Rite Aid, werden Sie in der Lage sein die besten Preise und Konditionen für Walgreens zu erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risikoträger sind, möchten Sie vielleicht eine CVS-Apotheke in Betracht ziehen. Es hat eine BBB + S & P Kreditwürdigkeit. Seine Cap-Rate ist höher als Walgreens, aber niedriger als Rite Aid. Einige Mietverträge können bessere Miethöhen bieten. Auf der anderen Seite sind einige CVS-Leasingverträge, insbesondere für Immobilien in Hurrikangebieten, z.B. Florida sind nicht wirklich NNN Pachtverträge, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die Cap-Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte verfügen über eine Vor-Ort-Miniklinik, die von registrierten Krankenschwestern besetzt ist. Da diese Klinikidee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, ob eine Klinik in CVS ein Plus oder Minus ist, um das Endergebnis des Geschäfts zu erreichen.

5. Alle 3 Drogeriemarktketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen ein gut sichtbares, eigenständiges, rechteckiges Grundstück von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Stellplätzen in einem wachsenden und stark frequentierten Gebiet. Sie alle erfordern, dass die Eigenschaft eine Durchfahrt hat. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu erwerben, d. H. Nicht eigenständig und Eigenschaft ohne Durchfahrfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Drogeriemärkte den Mietvertrag möglicherweise nicht verlängern wollen, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einem dicht bevölkerten Gebiet, in dem sich kein leeres Grundstück befindet. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die nicht den neuen Anforderungen entspricht, zum Beispiel eine Durchfahrt, können Sie Probleme haben, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es an einem besseren Ort. Drogeriemarktketten öffnen das Geschäft nicht 24 Stunden, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können eine prozentuale Miete haben, d. H. Der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn der jährliche Umsatz des Geschäfts eine bestimmte Zahl überschreitet, z. $ 5 Millionen. Die Einnahmen, die zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet werden, schließen jedoch häufig eine seitenlange Liste von Elementen aus, z. Wein und Limonaden, Tabakwaren, Artikel, die nach 22.00 Uhr verkauft werden, Arzneimittel, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filiale ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter zusätzliche prozentuale Miete einziehen kann. Das Geschäft mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um seinen jährlichen Verkauf an den Vermieter zu melden. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starken Bruttoverkäufen investieren, z. über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Darüber hinaus möchten Sie auch das Verhältnis von Miete zu Umsatz überprüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2-4% liegt, ist das Geschäft wahrscheinlich sehr profitabel, so dass die Wahrscheinlichkeit, dass das Geschäft stillgelegt wird, gering ist.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in sinkende, z. Detroit und / oder einkommensschwache Gebiete oder kleine Städte mit weniger als 30.000 Einwohner innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und den größten Teil des Marktanteils einnehmen. Wenn ein Konkurrent einen neuen Standort im Gebiet eröffnet, kann der Umsatz jedoch stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer an einen neuen Ort auf der Straße ziehen, wenn der Mietvertrag abläuft, da eine geringe Barriere für den Eintritt in eine kleine Stadt besteht. Diese Eigenschaften sind jetzt leicht zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt knapp ist, kann es sein, dass Sie einen Kreditgeber finden, um diese Immobilien zu finanzieren.

9. Viele Immobilien haben ein bestehendes Darlehen, das der Käufer annehmen muss. Wenn Sie einen Austausch 1031 haben, denken Sie zweimal über den Kauf dieser Eigenschaft nach. Sie sollten die Kreditannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie vorankommen.

Wenn Sie das bestehende Darlehen nicht annehmen (vorausgesetzt, ein existierendes Darlehen ist wesentlich schwieriger als ein neues Darlehen zu bekommen), kann es sein, dass Sie die Zeit für einen Austausch von 1031 verlieren. 10. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, besitzen Drogeriemarktketten nicht die Geschäfte, die sie aus verschiedenen Gründen besetzen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, kennen aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilieninvestmentfirma wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen, was für eine börsennotierte Gesellschaft keine geniale Idee ist.

11. Etwa 10% der Drogerie-Immobilien zum Verkauf und typischerweise CVS-Apotheken erfordern eine sehr geringe Menge an Eigenkapital, um z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch einen bestehenden vollständig abgeschriebenen Kredit ohne Cashflow akzeptieren. Das heißt, die gesamte vom Mieter gezahlte Miete muss zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Der Cap-Satz könnte im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Der Investor zahlt daher das Darlehen in 10 bis 20 Jahren. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie außerhalb von Bargeld kommen, um Einkommensteuer auf die Mietgewinne (die Differenz zwischen der Miete und Hypothekenzinsen) zu zahlen. Je länger Sie das Eigentum besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie zahlen, um die Einkommensteuer zu zahlen, da die Hypothekenzinsen am Ende immer weniger werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste von anderen Anlageimmobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cash-Flow-Immobilie können sie die Erträge des Drugstores gegenüber den Verlusten aus anderen Investment Properties ausgleichen. Zum Beispiel hat eine Immobilie 105.000 $ Mietgewinne pro Jahr und der Investor hat auch Verluste von 100.000 $ von anderen Immobilien.

– Die uninformierten Investoren, die nicht glauben, dass sie zusätzliche Bargelder zur Erstattung von Einkommenssteuern erheben müssen

  • Eine gute Lage sollte der Schlüssel für die Entscheidung sein, in welche Drogerie investiert werden soll. Es wird oft gesagt, dass ein lausiges Geschäft an einem tollen Standort gut sein sollte, während der beste Mieter an einem lausigen Standort versagt. Ein Walgreens-Laden, der später geschlossen wird (ja, Walgreens hat 2007 119 Geschäfte geschlossen) ist nach wie vor eine schlechte Investition, obwohl Walgreens die Miete noch pünktlich zahlt. Sie wollen also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil sie ein Walgreens-Schild am Gebäude hat.
  • Keine Firma ist verrückt genug, um einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanzschwache Unternehmen wie Rite Aid alles daran setzt, einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite benötigen finanziell starke Walgreens Rechtfertigungen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie stellen Sie fest, ob ein Drogeriemarkt profitabel ist oder nicht, wenn der Mieter seine Gewinn- und Verlustrechnung nicht offenlegen muss? Die Antwort ist, können Sie nicht. Sie können jedoch anhand der jährlichen Bruttoeinnahmen des Stores, die dem Vermieter oft entsprechend der prozentualen Klausel des Leasingverhältnisses gemeldet werden, eine fundierte Einschätzung vornehmen. Mit dem Bruttoeinkommen können Sie das Verhältnis von Miete zu Einkommen bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft profitabel. Wenn zum Beispiel die jährliche Grundmiete 250.000 US-Dollar beträgt, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Millionen US-Dollar beträgt, beträgt die Mietrendite 5%. Als Faustregel gilt: Es ist schwer, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieses Verhältnis mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie ein Rite Aid mit 3% Rent-to-Income-Verhältnis sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Falls Rite Aid Insolvenz anmelden, wird es diesen Standort offen halten und weiterhin Miete zahlen. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einem Mietpreis von 3% sehen, die eine Obergrenze von 10% bietet, besteht die Chance, dass sie eine risikobehaftete Investition mit guten Erträgen ist und der Mieter wahrscheinlich den Mietvertrag erneuert. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich so wichtig.
  • Drogeriemärkte mit neuen 25-jährigen Leasingverhältnissen neigen dazu, bei niedrigerer Obergrenze zu verkaufen, z. 6-7% für neue Filialen gegenüber 8.0-8.5% für etablierte Filialen mit 5-10 Jahren Restlaufzeit. Dies liegt daran, dass Anleger befürchten, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern dürfen. Leider haben Kreditgeber auch die gleiche Angst! Infolgedessen werden viele Kreditgeber keine Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Pachtverträgen finanzieren. Die Tatsache, dass Drogeriemärkte mit neuen Mietverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibungen haben (Kauf neu bei 6% Obergrenze und Verkauf bei 7,5% Obergrenze, wenn die Mietverträge 8 Jahre übrig haben). Manche Anleger werden die Investition in Drogerien mit 5-10 Jahren auf dem Pachtvertrag nicht in Erwägung ziehen. Sie können einfach ignorieren, dass die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Verkäufen sein können. Mieter haben einfach keine andere Wahl als die Verlängerung des Mietvertrages.
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    Source by David V. Tran