Was ist der Zweck einer Titelfirma?

Was ist eine Titelfirma?

Beginnen wir zunächst mit der Feststellung, was eine Titelfirma tatsächlich ist …

Nach der "Textbuch" -Definition ist eine Titelgesellschaft: Eine Firma, die den Besitz des Grundstücks auf Pfandrechte prüft,

behebt Probleme und erleichtert eine glatte Schließung der Liegenschaft bei gleichzeitiger korrekter Verarbeitung des Kaufs.

Nun, das ist die beste Textbuchdefinition, die ich finden konnte. Am besten wäre es jedoch, wenn ich direkt in eine kurze Geschichte eintauche, wie ich mit einer Titelfirma mein erstes Haus kaufte.

Was ist der Zweck eines Titelunternehmens?

Als ich mich schließlich für das Haus entschied, das ich kaufen wollte, war der nächste Schritt, zu meiner Schließung zu gehen. Nach der Identifizierung aller Parteien in der Transaktion führte die Titelfirma eine Titelsuche durch. Das ist extrem wichtig. Wie oben schon gesagt, ist dies im Wesentlichen der Ort, an dem die Titelfirma die Eigentumsrechte auf Pfandrechte oder Ansprüche überprüft, die sich auf das tatsächliche Schließen nachteilig auswirken könnten.

Sie wollen immer "frei und klar" sein Titel, bevor Sie ein Haus kaufen. Dies bedeutet, dass etwaige Pfandrechte gegen das Eigentum wie mechanische Pfandrechte, zweite Hypotheken, Hintersteuern usw. in vollem Umfang getilgt werden oder dass die Schuld vom Pfandgläubiger beglichen wird. Obwohl die Pfandrechte vom Verkäufer und seiner Verantwortung, sich um sie zu kümmern, erzeugt wurden, sollte der Käufer niemals ein Haus ohne einen "freien und klaren" Titel kaufen. Sobald die Urkunde vom Verkäufer auf den Käufer übergeht, gilt der Käufer rechtlich als der Eigentümer des Eigenheims und ist verantwortlich für das 1. Pfandrecht (Hypothek) sowie für alle anderen Pfandrechte gegen dieses Eigentum. Es macht nicht viel Sinn, eine Titelsuche zu machen, nachdem man das Haus gekauft hat.

Das Gute für mich war also, dass der Titel "frei und klar" zurückkam.

Wir mussten schließen. Bei der Schließung füllten wir Tonnen von Papierkram aus. Es gab so viel, dass es etwas überwältigend und manchmal schwer zu verstehen war. Die gute alte Titelfirma war jedoch da, um meine Fragen zu beantworten. Während ich die Unterlagen durchsah, stellte ich sicher, dass ich Fragen zu allem stellte, was ich nicht verstand. Das machte die Sache sehr viel einfacher. Solange meine Fragen beantwortet wurden, war ich zuversichtlich und zufrieden mit meinem Abschluss. Ein verwirrter Verstand sagt immer: "NEIN!" Allerdings war die Titelfirma dazu da, die gesamte Transaktion zu orchestrieren.

Was ist Titelversicherung und warum sollte ich sie bekommen?

Eine andere Sache, die ein Titelunternehmen macht, ist Ausgabe Titel Versicherung. Nach Wikipedia schützt Title Insurance das finanzielle Interesse eines Eigentümers oder Darlehensgebers an Immobilien gegen Verlust aufgrund von Eigentums- oder Pfandrechten oder anderen Angelegenheiten. Sie wird sich gegen eine Klage verteidigen, die den Titel angreift, wie sie versichert ist, oder die versicherte Person für den tatsächlich entstandenen finanziellen Verlust bis zu dem durch die Police gewährten Dollarbetrag belasten.

Das war wichtig für meine Frau und Ich bekomme, weil, wenn die Titelfirma irgendetwas vermißte, während sie ihre Titelsuche tun, wir irgendeine Art des Schutzes hätten. Wenn Titelfirmen die Forschung tun, um Pfandrechte, Hintersteuern usw. zu finden, können sie bis zu 60 Jahre zurückgehen. Vielleicht sogar noch weiter, wer weiß … Aber Sie wollen auf jeden Fall mit einer Titelfirma zusammenarbeiten, die eine gute Bilanz der Genauigkeit und Leichtigkeit bei der Arbeit hat.

Arbeiten Titelfirmen mit Investoren?

Titel Unternehmen arbeiten den ganzen Tag mit Investoren wie mir. Sie müssen jedoch eine "Investor Friendly" Titel Firma finden. Einige Titelfirmen befürworten einige der kreativen Möglichkeiten, wie Investoren ein Geschäft schließen können. Es hat nichts mit der Legalität zu tun. Es ist völlig legal für Investoren, nicht-traditionelle Wege zu nutzen, um ein Geschäft abzuschließen und es wird seit Jahren praktiziert. Allerdings haben einige Titelfirmen nur bestimmte Richtlinien, die einen Investor veranlassen würden, woanders zu suchen. Viele Investoren sind an gleichzeitigen Schließungen beteiligt. Sie schließen die Transaktion mit ihrem Verkäufer ab und schließen sofort die Transaktion mit dem Käufer ab. Daher können sie schnell eine Win-Win-Win-Situation für alle Beteiligten schaffen.

Der Zweck eines Investors ist es, den Käufer und den Verkäufer zusammenzubringen, indem er kreative Lösungen für gemeinsame Probleme bereitstellt. Dies sind in der Regel Probleme wie Käufer, die von der Vermietung krank sind, schlechte Kredit haben, suchen, um Hilfe mit viel zu Hause zu bekommen, etc. Auch Verkäufer, die keine Provision zahlen wollen, indem sie ihr Haus durch und Agent verkaufen , Verkäufer, die hinter ihren Hypothekenzahlungen stehen, mit Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, wenig oder gar kein Eigenkapital haben, es leid sind, ein Vermieter zu sein, enttäuscht von ihrem Immobilienmakler, Jobtransfer, Tod in der Familie, usw. Jetzt ist die Absicht der Investoren, Natürlich einen Gewinn machen. Sie verstehen jedoch, dass sie, um einen Gewinn zu erzielen, das Problem sowohl des Verkäufers als auch des Käufers lösen müssen. Dies ist eine geschäftliche Transaktion, die sie wieder in Angriff nehmen und für alle Beteiligten eine Win-Win-Win-Situation schaffen.

Zum Schluss …

Was ist das? Zweck einer Titelfirma? Einfach ausgedrückt ist es, den Schließvorgang so glatt und schmerzfrei wie möglich zu machen. Je glatter, desto besser. Ich habe einmal darüber nachgedacht, Titelsuchen allein zu machen, aber ich habe schnell gelernt, es den Experten zu überlassen. Sie sind beabsichtigt, ob Ihr Verkäufer, ein Käufer oder ein Investor das Geschäft schließen soll. Es ist nicht nötig, alles selbst zu machen. Lassen Sie sich von der Titelgesellschaft helfen, diese Transaktion zu orchestrieren, damit Sie mit Leichtigkeit weitermachen können.

Zu Ihrem Erfolg,

J.Lamar Ferren

"New Breed" Investor

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Wie man Ihre handsignierten Prominentenfotos verkauft

Die meisten Besitzer von handsignierten Prominentenfotos würden es niemals wagen, mit ihnen Abschied zu nehmen. Sie betrachten Autogramm-Berühmtheitsfotos als eine Krönung ihrer Sammlungen. Es kann jedoch vorkommen, dass es im Sammlerleben zu einer Zeit kommt, in der sie aufgrund finanzieller Probleme mit ihren eigenhändigen Promi-Fotos abbrechen oder ihre Leidenschaft für das Sammeln verlieren.

Wie dem auch sei,

Zunächst sollten Sie sich zuerst Ihre handsignierten Prominentenfotos authentifizieren lassen. Wenn Sie sich dazu entschieden haben, sich mit Ihren handsignierten Promi-Fotos zu trennen, sollten Sie einige wichtige Schritte unternehmen, um sie zu verkaufen. Es gibt viele Dienste, mit denen Sie dies tun können. Selbst wenn Sie wissen, dass die Autogramme auf Ihren Fotos legitim sind, werden die Personen, an die Sie verkaufen werden, immer ihre Zweifel haben. Daher sollten Sie sich an ein Unternehmen wenden, das sich auf die Authentifizierung von handsignierten Promi-Fotos spezialisiert hat. Wenn Sie dies tun, müssen Sie für den Dienst bezahlen.

Wenn Sie sich nun für einen Authentifizierungsdienst entscheiden, kontaktieren Sie einen mit einem guten Ruf. Die meisten Käufer werden ihre Hausaufgaben machen und fragen Sie, wo Sie Ihr Autogramm-Prominenten-Foto authentifiziert haben. Sie werden sich dann an das Better Business Bureau wenden, um sicherzustellen, dass das Unternehmen, mit dem Sie befasst sind, einen guten Ruf hat und dass sie keine betrügerischen Geschäfte gehabt haben.

Sobald Sie Ihre handsignierten Promifotos authentifiziert haben, erhalten Sie heißt Authentifizierungszertifikat. Dies ist Ihr Beweis dafür, dass das Autogramm auf Ihrem Prominentenfoto authentisch ist.

Der nächste Schritt, den Sie unternehmen sollten, ist den Wert Ihrer handsignierten Prominentenfotos zu bestimmen. Um dies zu tun, müssen Sie Ihre Fotos beurteilen lassen. Wieder bezahlen Sie für diesen Service. Ein Gutachter kann Ihnen jedoch den genauen Wert Ihrer Fotos mitteilen.

Es gibt eine positive Seite, um Geld auszugeben, um Ihre signierten Celebrity-Fotos zu bewerten und zu authentifizieren . Sie können die Kosten normalerweise an Ihren Käufer weitergeben. Sie können ihnen die Quittungen für das, was Sie ausgezahlt haben, zusammen mit den Kosten des Fotos vorlegen. In den meisten Fällen hätten sie dieses Geld alleine ausgegeben, um sicherzustellen, dass das Foto legitim ist. Viele Verkäufer tun dies und sagen dem Käufer sogar, dass sie auch 30 Tage Zeit haben, um das Foto im selben Zustand zurückzugeben, wenn sie feststellen, dass Foto und Autogramm nicht authentisch sind.

Von hier aus sind Sie bereit, Promi-Foto. Kontaktieren Sie Celebrity Erinnerungsstücke Auktionen oder Geschäfte und präsentieren Sie sie mit Ihren Fotos, um zu sehen, ob sie interessiert sind. Sie können Ihre Fotos auch im Internet auf Prominenten bezogenen Websites und persönlichen Auktionswebsites wie E-bay auflisten. Sie können sogar Anzeigen in Sammelmagazinen schalten und den Käufern erlauben, zu Ihnen zu kommen.

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Es gibt 3 große Drogeriemarktketten in den USA: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogeriemarktketten aus dem Jahr 2012:

1. Walgreens steht an erster Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, einem Gesamtumsatz von 72,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2011 und einem S & P-Rating von A. Laut Walgreens leben 75 Prozent der US- Meilen von seinen Geschäften. Im April 2010 erwarb sie 258 Duane Reade Drogerien in New York Metropolitan Area, die insgesamt 7841 Drogerien bringt Walgreens betreibt ab Februar 2012, darunter 137 Krankenhaus-Apotheken vor Ort.

2. CVS liegt mit einer Marktkapitalisierung von 56,56 Milliarden US-Dollar und einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus Verkäufen von CVS-Rezepten und 16,1 Milliarden US-Dollar aus dem Caremark-Versandhandel) Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Apotheken.

3. Rite Aid liegt mit einem Marktwert von 1,49 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 26,1 Milliarden US-Dollar (17,1 Milliarden US-Dollar aus verschreibungspflichtigen Einnahmen)

1. Ankauf von Immobilien dieser Drogeriemarktketten aus folgenden Gründen:

1. Das Geschäft mit Drogerien ist sehr rezessionsunempfindlich. Menschen brauchen Medikamente, wenn sie krank sind, unabhängig vom Zustand der Wirtschaft. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Manche argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mehr Medikamente aufgrund von kostenlosen oder billigen Medikamenten verwenden, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden. Die Mieter sollten also in schwierigen Zeiten gute Leistungen erbringen und Geld für die Miete der Vermieter haben.

2. Das Geschäft mit Drogerien hat gute Aussichten in den USA:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um die Langlebigkeit zu erhalten, z. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medizin zu verwenden als jüngere, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Während sich die 78 Millionen Babyboomer ab 2008 dem Ruhestand nähern, erwarten die Drogeriemarktketten, dass die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren steigen wird.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, da die US- größer werden. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet unter saisonalen Allergien in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune Magazin. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden Dollar für Allergiker aus. Wie ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner werden voraussichtlich entweder übergewichtig oder fettleibig bis 2020), werden mehr Amerikaner mit Diabetes diagnostiziert, zusammen mit hohem Cholesterinspiegel im jüngeren und jüngeren Alter. Darüber hinaus empfehlen Ärzte auch, verschiedene Krankheiten früher als später zu behandeln, da sie besser über die Krankheiten informiert sind. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten, die bald mit HIV-Virus infiziert sind, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion AIDS wird. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten zur Behandlung von Typ-2-Diabetes anstelle von oralen Medikamenten allein.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Testkits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen bei Erbkrankheiten und -störungen ermöglichen. Das Gentest ist derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostikbranche. Einige dieser genetischen Tests werden sich vermutlich in unmittelbarer Zukunft in Testkits verwandeln, die in Drogerien erhältlich sind. Nach der Zulassung durch die FDA werden diese neuen Produkte zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Using eine neue Methode zum Zuschneiden von Molekülen, die strukturbasiertes Design genannt wird; Arzneimittelunternehmen kommen mit neuen Medikamenten, die sie möglicherweise nicht anders entdeckt haben, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Verabschiedung des Health Care Reform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz für geschätzte 33 Millionen mehr Amerikaner. Dies ist ein großes Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente, um bisher nicht behandelbare Krankheiten zu behandeln, und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer Unglück, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Arzneimittel sind sehr teuer, z.B. Ein Jahresangebot an Avastin kostet rund 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat 2007 Zyprexa im Wert von $ 4,8 Milliarden für Schizophrenie verkauft, und doch haben die meisten Menschen noch nie davon gehört.

· Es gibt bereits Medikamente, die zur Behandlung neuer Krankheiten zugelassen sind. Zum Beispiel sollte Lyrica ursprünglich bei Schmerzen bei Menschen mit Diabetes durch Nervenschäden verursacht werden. Es wird jetzt von der FDA zur Behandlung von Fibromyalgie zugelassen, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden erwartet, um eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen seltene genetische Störungen. So zielt die neue Droge Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer Erbkrankheit ab, dass weltweit nur 7000 Fälle bekannt sind. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise auf ein Blockbuster-Medikament zu verbreiteten, durch ähnliche Genetik verursachten Störungen auszudehnen.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern sie, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für stärkere, klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Wechseljahrsbeschwerden, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , US-Amerikaner gaben 2006 fast $ 26 Milliarden an Cholesterin-Medikamenten pro IMS Health aus, einem in Connecticut ansässigen Beratungsunternehmen, das pharmazeutische Verkäufe überwacht.)

· Bevor die Kunden bekommen können zu den Medizin- oder Apothekezählern müssen sie Pralinen, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetika, Videospiele, Blumen, Düfte und Glückwunschkarten passieren. Drogerien hoffen, dass Sie dort die einstündigen Fotoservices nutzen. Die Läden tragen auch Saisonartikel, z. Halloween-Kostüme und "wie im Fernsehen gesehen" Waren, z.B. Shamwow. Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medikamente in diesen Apotheken. CVS berichtete, dass die Verkäufe von Nicht-Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachten. Die Zahl für Walgreens beträgt 34% und 37% für Rite Aid. Viele Apotheken Standorte sind in der Regel Convenience-Stores, vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden auch WD-40 und Schraubendreher in ihren Geschäften statt im Home Depot abholen; Thai Jasmin Reis und Fischsauce, um eine Reise nach Safeway oder Kroger Supermarkets zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Produkte rückläufig, da Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht, was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es führt auch eine eigene Handelsmarke ein, die höhere Gewinnspannen aufweist.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Reihe von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, zB Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt, um den Cholesterinspiegel zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, was es ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen, generische Medikamente an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markenmedikamente zu verkaufen

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, zB Hydrocodon / Oxycodon. Laut der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die abhängig sind von Kokain, aber 7 Millionen abhängig von verschreibungspflichtigen Medikamenten.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der verschriebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und im Leerlauf sitzen in den Medizinschränken. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen langfristige NNN-Leasingverträge, die durch ihr Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Objekt relativ gering, insbesondere für Walgreens mit einem S & P-Rating "A". Tatsächlich werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogeriemarktketten den Mietvertrag unterschreiben, bezahlen sie die Miete umgehend und rechtzeitig. Dem Verfasser sind keine von einer dieser Drogeriemarktketten angemieteten Liegenschaften bekannt, in denen die Mieter keine Mieten zahlen konnten. Selbst wenn die Geschäfte aufgrund schwacher Verkäufe geschlossen werden (Walgreens schloss 2007 119 Geschäfte), können diese Unternehmen die Immobilien an andere Unternehmen vermieten, z. Advance Autoteile und weiterhin Mieten auf die Master-Pachtverträge bezahlen.

· Ein typischer Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahre Grundlauf plus 8-10 Fünf-Jahres-Optionen. Während der primären Laufzeit und der Optionen wird es in den meisten Leasingverhältnissen keine Mieterhöhungen geben.

· Ein typischer CVS-Leasingvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20-25 Jahren plus 4-5 Fünfjahresoptionen.

· Ein typischer Rite-Aid-Pachtvertrag besteht aus einer Grundlaufzeit von 20 bis 25 Jahren und einer Laufzeit von 4 Jahren -8 Fünfjahresoptionen.

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, bestehen Risiken in Ihrem Unternehmen Investition:

1) Der Hauptnachteil bei Investitionen in Apotheken ist, dass es seit längerem keine oder nur geringe oder gar keine Mietschwelle gibt, zB 20-50 Jahre, vor allem für Walgreens.

2) Die 3 Drogeriemarktketten haben nunmehr die Möglichkeit, die Preise zu senken ein neuer formidable Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market Stores in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogerie-Einzelhändler mit 17,4 Mrd. US-Dollar an verschreibungspflichtigen Verkäufen, knapp vor Rite Aid mit einem Umsatz von 17,1 Mrd. US-Dollar. Der Einzelhandelsriese ist dafür bekannt, im Jahr 2006 ein hoch veröffentlichtes $ 4 generisches verschreibungspflichtiges Medikamentenprogramm auf den Markt zu bringen, das nun 350 Generika für eine 30-tägige Versorgung verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist geringer, da die Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht wahrscheinlich sehr geringe Gewinne bei diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Die Marketing-Kampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, ins Leben gerufen wurde, bringt jedoch viel Werbung für Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Rezepten, in denen es höhere Gewinnspannen hat, in seine Geschäfte zu ziehen. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den günstigsten Preis bei Costco, dem höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen Walmart auf unterschiedliche Weise zu bekämpfen. Target bietet jetzt die gleichen 350 generischen Medikamente für 4 $ für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen verschreibungspflichtigen Drogenclub mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für so wenig wie $ 1 / Woche anbietet.

3) Chief Business Correspondent Rick Newman vom US World & News Report prognostizierte, dass Rite Aid 2009 möglicherweise nicht überleben wird. Rite Aid ist noch immer im Jahr 2012. Die Vorhersage scheint zu verschwinden im Jahr 2012 als Rite Aid, wie es in der Lage, die langfristigen Schulden und Umsatzerlöse zu refinanzieren hat erhöht.

4) Medikamente sind auch in Tausenden von Supermärkten, Target Stores und Costco Lagerhallen verkauft. Es gibt jedoch keine Durchfahrtsfenster in diesen Geschäften oder Walmart, um die Rezepte bequem abzugeben und Medikamente abzuholen. Kunden können ihre Rezepte nicht während der Mittagspause oder nach 19:00 Uhr in den Zielmärkten oder Supermärkten abholen. Sie müssen eine Mitgliedschaft bei Costco haben, um Medikamente zu kaufen. Andere können ihre Rezepte bei Walmart nicht ausfüllen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden vermischen wollen, die in niedrigeren Einkommensklassen sind. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart gefüllt werden, da es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Drogeneinzelhandel wird zu einem gewissen Grad von Pharmacy Benefits Managers (PBMs). Kunden erhalten normalerweise von ihren Krankenkassen Versicherungsschutz, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten verschreibungspflichtige Leistungen im Namen der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag im Wert von über 5 Milliarden Dollar mit Express Scripts, einer großen PBM. Der Umsatz von Walgreen war im ersten Quartal 2012 sofort gesunken, da die Kunden von Express Scripts ihre Rezepte bei Walgreens nicht mehr befüllen können. Die PBMs befinden sich auch im Arzneimitteleinzelhandel über Versandhandel, bei dem keine teuren Einzelhandelsflächen geleast werden müssen. Die verschreibungspflichtigen Versandaufträge errei- chen gegenwärtig mehr als 20% Marktanteil der gesamten verschreibungspflichtigen Einnahmen.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Wirbelstürmen und Tornados sind NNN (NNN) Mietverträge mit Ausnahme von Dach und Bauwerk.

7) Der Mieter kann an einem anderen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straßenseite ankommen, wenn der Mietvertrag abläuft.

8) Der Mieter kann um eine Mietkonzession bitten, um sein Endergebnis in schwierigen Zeiten zu verbessern. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich das Grundstück in einer kleinen Stadt befindet, in der es eine niedrige Barriere für die Einreise gibt, dh viele freie und entwickelbare Flächen. mal.

9) Mehr Amerikaner gehen von ihren Verordnungen weg, vor allem der teuerste Markenname ist die Möglichkeit höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn das Geschäft niedrige Umsatzerlöse und / oder höher als Marktmiete hat. Medikamente. Dies kann negative Auswirkungen auf die Umsatzerlöse und Gewinne von Drogerien haben und folglich zu Schließungen von Drogerien führen. Nach Angaben von Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Unternehmen für Gesundheitsdaten, wurden im Jahr 2010 fast 1 von 10 neuen Medikamentenverordnungen von Menschen mit kommerziellen Gesundheitsproblemen aufgegeben. Das sind 88% mehr als vor 4 Jahren kurz vor der Rezession begann.

Unter den drei Drogeriemarktketten haben Walgreens und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte, nämlich die USA, an wichtigen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens tendiert dazu, nur die besten Absolventen von Apotheken-Schulen einzustellen, während Rite Aid sich mit den unteren Absolventen abschließt, um Kosten zu sparen.

1) Walgreens : Die Firma wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet. . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren existiert, sind die meisten Geschäfte nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogeriemarktketten und auch unter den meist bewunderten Aktiengesellschaften in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesener Erfolgsbilanz geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Aufgrund ihrer überdurchschnittlichen Finanzkraft – S & P A-Rating – und unersetzlichen Premium-Standorten erhalten Immobilien mit Mietverträgen von Walgreens den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Obergrenze der 3 Drogeriemarktketten. Darüber hinaus bekommt Walgreens für 20 bis 60 Jahre eine flache Miete oder sehr geringe Mieterhöhungen. Die Obergrenze liegt 2012 oft in einem niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Investoren, die Walgreens kaufen, sind in der Regel reifer, d. H. Näher am Rentenalter. Sie suchen nach einer sicheren Investition, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu erhalten, als sich Wertschätzung zu verschaffen. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Anlage mit den geringeren Erträgen aus US-Staatsanleihen oder Einlagenzertifikaten von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Geschäfte eröffnet und Sie sehen viele neue Walgreens-Läden.

: CVS-Apotheke : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 hat CVS rund 6300 Filialen in den USA, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drugstores vor allem in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien hauptsächlich in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 erwarb CVS 521 Longs Drugs Geschäfte in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Billionen Dollar. Die Akquisition von Long Drugs scheint gut zu sein, da CVS in Northern CA und Arizona keine Filialen hatte. Außerdem umfasste der Preis auch Immobilien. Es wird auch Caremark, eine der größten PBMs, gekauft und der Firmenname in CVS Caremark geändert. Als CVS 1.200 Eckerd-Läden kaufte, bildete es eine LLC (Limited Liability Company), die jedes Eckerd-Geschäft besitzt. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Eigentümer nur legal auf das Vermögen der LLC und nicht auf andere CVS-eigene Vermögenswerte zugreifen. Obwohl der Eigentümer die Sicherheitsgarantie von CVS-Unternehmenswerten verliert, ist keinem Vorfall bekannt, bei dem CVS ein Geschäft schließt und keine Miete zahlt.

3) Rite-Aid : Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er starb gerade am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 seinen ersten Store als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation eingegliedert und ging 1968 an die Börse. Zu der Zeit, als Alex Grass sich als Chairman und Chief Executive Officer des Unternehmens im Jahr 1995 niederließ, war Rite Aid die größte Drogeriemarktkette in Bezug auf die Gesamtgeschäfte und Nr. 2 im Hinblick auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm die Firma 1999, weil er die Verdienste von Rite Aid Ende der 1990er Jahre übertrieben hatte. Rite Aid ist jetzt finanziell am schwächsten unter den 3 Drogeriemarktketten. 2007 erwarb Rite-Aid rund 1.850 Brooks und Eckerd Drogerien, meist entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS einzuholen. In diesem Prozess fügte sie eine enorme langfristige Verschuldung hinzu und ist basierend auf ihrem Marktwert die am stärksten gecharterte Drogeriemarktkette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu gehen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden sanken um 20%, nachdem sie das Zeichen für Rite Aid geändert hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Filialen und über 26 Milliarden Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen 2010 auf 4780 Filialen und 25,53 Milliarden US-Dollar Umsatz zurück. Am 21. Januar 2009 stufte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" ein, acht Notierungen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hindeutet. Rite Aid kontaktierte 2009 eine Reihe von Vermietern, um Mietzölle zu erhalten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid die Refinanzierung von 1,9 Milliarden US-Dollar erfolgreich abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Die Verkäufe der gleichen Filialen stiegen im Januar, Februar und März 2012 um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete, immer noch Geld. Es verliert jedoch weniger 0,43 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber 0,64 US-Dollar pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Für das Geschäftsjahr 2013 erwartet das Unternehmen bessere Aussichten.

1. Wenn Sie eine risikofreie Investition wünschen, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, ob das Grundstück in Kalifornien ist, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% erhalten, oder Texas, wo Sie eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es besteht also kein wesentlicher Vorteil, in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert in erster Linie auf dem Cap-Satz basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Kapitalisierungszinssatz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Märkte gesunken zu sein.

2. Wenn Sie mehr Risiko eingehen möchten, gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Immobilien außerhalb Kaliforniens bieten bis 2012 eine Obergrenze von bis zu 9%. Unter den 3 Drogenketten hat Rite Aid jedoch eine Chance von 10,5%, im Jahr 2010 unterzugehen. Sollte es Konkurs geben, hat Rite Aid die Wahl, welche Standorte offen bleiben und welche Standorte den Mietvertrag kündigen. Wählen Sie einen Standort mit einem starken Umsatz und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz aus, um das Risiko zu minimieren, dass das Geschäft geschlossen wird.

3. Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap Rate für Walgreens niedriger ist als Rite Aid, werden Sie in der Lage sein die besten Preise und Konditionen für Walgreens zu erhalten.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risikoträger sind, möchten Sie vielleicht eine CVS-Apotheke in Betracht ziehen. Es hat eine BBB + S & P Kreditwürdigkeit. Seine Cap-Rate ist höher als Walgreens, aber niedriger als Rite Aid. Einige Mietverträge können bessere Miethöhen bieten. Auf der anderen Seite sind einige CVS-Leasingverträge, insbesondere für Immobilien in Hurrikangebieten, z.B. Florida sind nicht wirklich NNN Pachtverträge, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie daher sicher, dass Sie die Cap-Rate entsprechend anpassen. Einige der CVS-Standorte verfügen über eine Vor-Ort-Miniklinik, die von registrierten Krankenschwestern besetzt ist. Da diese Klinikidee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, ob eine Klinik in CVS ein Plus oder Minus ist, um das Endergebnis des Geschäfts zu erreichen.

5. Alle 3 Drogeriemarktketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen ein gut sichtbares, eigenständiges, rechteckiges Grundstück von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit etwa 75 – 80 Stellplätzen in einem wachsenden und stark frequentierten Gebiet. Sie alle erfordern, dass die Eigenschaft eine Durchfahrt hat. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu erwerben, d. H. Nicht eigenständig und Eigenschaft ohne Durchfahrfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Drogeriemärkte den Mietvertrag möglicherweise nicht verlängern wollen, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einem dicht bevölkerten Gebiet, in dem sich kein leeres Grundstück befindet. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die nicht den neuen Anforderungen entspricht, zum Beispiel eine Durchfahrt, können Sie Probleme haben, eine Finanzierung zu erhalten, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es an einem besseren Ort. Drogeriemarktketten öffnen das Geschäft nicht 24 Stunden, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können eine prozentuale Miete haben, d. H. Der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn der jährliche Umsatz des Geschäfts eine bestimmte Zahl überschreitet, z. $ 5 Millionen. Die Einnahmen, die zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet werden, schließen jedoch häufig eine seitenlange Liste von Elementen aus, z. Wein und Limonaden, Tabakwaren, Artikel, die nach 22.00 Uhr verkauft werden, Arzneimittel, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filiale ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter zusätzliche prozentuale Miete einziehen kann. Das Geschäft mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um seinen jährlichen Verkauf an den Vermieter zu melden. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit starken Bruttoverkäufen investieren, z. über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Darüber hinaus möchten Sie auch das Verhältnis von Miete zu Umsatz überprüfen. Wenn die Zahl im Bereich von 2-4% liegt, ist das Geschäft wahrscheinlich sehr profitabel, so dass die Wahrscheinlichkeit, dass das Geschäft stillgelegt wird, gering ist.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in sinkende, z. Detroit und / oder einkommensschwache Gebiete oder kleine Städte mit weniger als 30.000 Einwohner innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und den größten Teil des Marktanteils einnehmen. Wenn ein Konkurrent einen neuen Standort im Gebiet eröffnet, kann der Umsatz jedoch stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer an einen neuen Ort auf der Straße ziehen, wenn der Mietvertrag abläuft, da eine geringe Barriere für den Eintritt in eine kleine Stadt besteht. Diese Eigenschaften sind jetzt leicht zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt knapp ist, kann es sein, dass Sie einen Kreditgeber finden, um diese Immobilien zu finanzieren.

9. Viele Immobilien haben ein bestehendes Darlehen, das der Käufer annehmen muss. Wenn Sie einen Austausch 1031 haben, denken Sie zweimal über den Kauf dieser Eigenschaft nach. Sie sollten die Kreditannahmeanforderungen der Kreditgeber klar verstehen, bevor Sie vorankommen.

Wenn Sie das bestehende Darlehen nicht annehmen (vorausgesetzt, ein existierendes Darlehen ist wesentlich schwieriger als ein neues Darlehen zu bekommen), kann es sein, dass Sie die Zeit für einen Austausch von 1031 verlieren. 10. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, besitzen Drogeriemarktketten nicht die Geschäfte, die sie aus verschiedenen Gründen besetzen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, kennen aber keine Immobilien. Aktieninvestoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilieninvestmentfirma wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen, was für eine börsennotierte Gesellschaft keine geniale Idee ist.

11. Etwa 10% der Drogerie-Immobilien zum Verkauf und typischerweise CVS-Apotheken erfordern eine sehr geringe Menge an Eigenkapital, um z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch einen bestehenden vollständig abgeschriebenen Kredit ohne Cashflow akzeptieren. Das heißt, die gesamte vom Mieter gezahlte Miete muss zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Der Cap-Satz könnte im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Der Investor zahlt daher das Darlehen in 10 bis 20 Jahren. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie außerhalb von Bargeld kommen, um Einkommensteuer auf die Mietgewinne (die Differenz zwischen der Miete und Hypothekenzinsen) zu zahlen. Je länger Sie das Eigentum besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie zahlen, um die Einkommensteuer zu zahlen, da die Hypothekenzinsen am Ende immer weniger werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste von anderen Anlageimmobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cash-Flow-Immobilie können sie die Erträge des Drugstores gegenüber den Verlusten aus anderen Investment Properties ausgleichen. Zum Beispiel hat eine Immobilie 105.000 $ Mietgewinne pro Jahr und der Investor hat auch Verluste von 100.000 $ von anderen Immobilien.

– Die uninformierten Investoren, die nicht glauben, dass sie zusätzliche Bargelder zur Erstattung von Einkommenssteuern erheben müssen

  • Eine gute Lage sollte der Schlüssel für die Entscheidung sein, in welche Drogerie investiert werden soll. Es wird oft gesagt, dass ein lausiges Geschäft an einem tollen Standort gut sein sollte, während der beste Mieter an einem lausigen Standort versagt. Ein Walgreens-Laden, der später geschlossen wird (ja, Walgreens hat 2007 119 Geschäfte geschlossen) ist nach wie vor eine schlechte Investition, obwohl Walgreens die Miete noch pünktlich zahlt. Sie wollen also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil sie ein Walgreens-Schild am Gebäude hat.
  • Keine Firma ist verrückt genug, um einen profitablen Standort zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanzschwache Unternehmen wie Rite Aid alles daran setzt, einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite benötigen finanziell starke Walgreens Rechtfertigungen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie stellen Sie fest, ob ein Drogeriemarkt profitabel ist oder nicht, wenn der Mieter seine Gewinn- und Verlustrechnung nicht offenlegen muss? Die Antwort ist, können Sie nicht. Sie können jedoch anhand der jährlichen Bruttoeinnahmen des Stores, die dem Vermieter oft entsprechend der prozentualen Klausel des Leasingverhältnisses gemeldet werden, eine fundierte Einschätzung vornehmen. Mit dem Bruttoeinkommen können Sie das Verhältnis von Miete zu Einkommen bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist das Geschäft profitabel. Wenn zum Beispiel die jährliche Grundmiete 250.000 US-Dollar beträgt, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Millionen US-Dollar beträgt, beträgt die Mietrendite 5%. Als Faustregel gilt: Es ist schwer, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieses Verhältnis mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie ein Rite Aid mit 3% Rent-to-Income-Verhältnis sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Falls Rite Aid Insolvenz anmelden, wird es diesen Standort offen halten und weiterhin Miete zahlen. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einem Mietpreis von 3% sehen, die eine Obergrenze von 10% bietet, besteht die Chance, dass sie eine risikobehaftete Investition mit guten Erträgen ist und der Mieter wahrscheinlich den Mietvertrag erneuert. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich so wichtig.
  • Drogeriemärkte mit neuen 25-jährigen Leasingverhältnissen neigen dazu, bei niedrigerer Obergrenze zu verkaufen, z. 6-7% für neue Filialen gegenüber 8.0-8.5% für etablierte Filialen mit 5-10 Jahren Restlaufzeit. Dies liegt daran, dass Anleger befürchten, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern dürfen. Leider haben Kreditgeber auch die gleiche Angst! Infolgedessen werden viele Kreditgeber keine Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Pachtverträgen finanzieren. Die Tatsache, dass Drogeriemärkte mit neuen Mietverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibungen haben (Kauf neu bei 6% Obergrenze und Verkauf bei 7,5% Obergrenze, wenn die Mietverträge 8 Jahre übrig haben). Manche Anleger werden die Investition in Drogerien mit 5-10 Jahren auf dem Pachtvertrag nicht in Erwägung ziehen. Sie können einfach ignorieren, dass die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Verkäufen sein können. Mieter haben einfach keine andere Wahl als die Verlängerung des Mietvertrages.
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    Source by David V. Tran

    Sie können reich werden von der Wertsteigerung von Immobilien durch den Kauf von Eigentum von Ihren Eltern mit traditionellen oder kreativen Finanzierung, die möglicherweise oder nicht eine Anzahlung oder einen Kredit verlangen. Egal, ob Sie ein Erstkäufer oder ein erfahrener Investor sind, Sie können jede Art von Eigentum von Ihren Eltern aus einem Haus, in dem Sie leben, zu einer Anlageimmobilie kaufen, die Sie an Mieter vermieten.

    Sie müssen keine komplette Immobilie kaufen Die folgende Liste zeigt einige Gründe, warum Sie es schneller, einfacher und finanziell lukrativer finden können,

    Wenn Sie von Ihren Eltern kaufen, können Sie einen beliebigen Prozentsatz erwerben, der 10%, 50% oder 75% beträgt. Wenn Sie weniger als den vollen Preis bezahlen, haben Sie niedrigere Hypothekenzahlungen und der Kauf eines Hauses ist günstiger.

    Sie können die Verantwortung mit Ihren Eltern teilen. Unabhängig davon, wie viel Prozent Sie besitzen, erhalten Sie immer noch die Vorteile von Wohneigentum wie Eigenkapitalerhöhung, Abzinsung von Hypothekenzinsen, Vermögenssteuerabzüge und Kapitalertragsteuerausschlüsse.

    Wenn Sie einen Teil an einer Immobilie kaufen, teilen Sie und Ihre Eltern die Verantwortung, sie zu besitzen, einschließlich der Hypotheken, die Sie jeweils tragen, die Grundsteuern, die Eigenheimbesitzerversicherung oder die Eigenheimzulage.

    Sie können Ihren Status vom Mieter zum Eigentümer erhöhen Sie können Ihren Status vom Mieter zum Eigentümer erhöhen

    Wohnen Sie bereits zuhause mietfrei oder bezahlen Sie Miete? Warum kaufen Sie sich also nicht in das Haus Ihrer Eltern ein, da Sie schon dort leben und eine Beteiligung an ihrem Eigentum bekommen? Dann lebst du nicht mehr mit deinen Eltern sondern lebst in deinem Haus, das du mit deinen Eltern besitzt.

    Sie müssen kein Darlehen von einer Bank erhalten

    Wenn Sie von Ihren Eltern kaufen, müssen Sie sich nicht für einen Kredit von einem traditionellen Kreditgeber wie einer Bank mit Einkommens-, Vermögens- und Kreditanforderungen qualifizieren, da Ihre Eltern als Bank agieren können und Sie Verkäuferfinanzierung für Ihre Einkäufe

    Sie können Ihr eigenes Heimkredit erstellen

    Sie brauchen keine Anzahlung

    Sie erhalten möglicherweise eine Steuer auf die Vermögenssteuer

    Abhängig von dem Staat, in dem Sie leben, werden Ihre Grundsteuern möglicherweise nicht auf den aktuellen Wert neu bewertet, wenn Sie von Ihren Eltern oder Großeltern kaufen, weil ein Elternteil-Kind und Großelternteil Enkelkinder Grundsteuer Neubewertung Ausschluss.

    Sie können Geschenke von Ihren Eltern erhalten [ [] Sie können Geschenke von Ihren Eltern erhalten

    Ihre Eltern können Ihnen Bargeld oder Eigenkapital Geschenke zu Ihren Einkäufen geben, die Hauptbeträge von Darlehen, die Sie schulden, reduzieren und Ihnen erlauben, mit einem Rabatt zu kaufen. Jeder kann eine begrenzte Menge an Geld in einem bestimmten Jahr an eine beliebige Anzahl von Personen schenken, die er wünscht, ohne sie dem Internal Revenue Service melden zu müssen. Auf diese Weise können Ihre Eltern an Sie verkaufen, ohne dass Sie die gesamte Schuld zurückzahlen müssen, die Sie ihnen schulden.

    Sie können Ihre finanziellen Ergänzungen in eine Investition umwandeln Sie können Ihre finanziellen Ergänzungen in eine Investition umwandeln

    Wenn Sie Ihre Eltern finanziell ergänzen, weil sie nicht genug haben, um in ihrem Ruhestand oder aus einem anderen Grund zu leben, können Sie Ihre Ergänzungen in eine Investition verwandeln, indem Sie in das Haus Ihrer Eltern kaufen und Hypothekenzahlungen an sie .

    Sie können Vorteile erhalten, wenn Sie ein Immobilienmakler sind, der von Ihren Eltern kauft

    Wenn Sie ein Makler sind, können Sie Geld von Ihren Eltern am Ende der Übertragungsurkunde erhalten. Wenn genügend Eigenkapital in einer Immobilie vorhanden ist, um bestehende Pfandrechte zu begleichen und Ihnen eine Provision zu zahlen, können Sie ein traditionelles Darlehen erwerben, um eine Beteiligung am Eigentum Ihrer Eltern zu kaufen und eine Provision für die Vertretung als Käufer oder für Sie und Ihre Eltern als Käufer und Verkäufer

    Sie können noch reich werden, wenn Ihre Eltern keine Option sind

    Wenn Ihre Eltern keine Kaufoption haben, erwägen Sie den Kauf von anderen Familienmitgliedern und anderen Anbietern. Sie können eine Teilbeteiligung an Immobilien erwerben und durch Verkäuferfinanzierung Ihre Einkäufe erleichtern.

    Es kann einfacher sein, von deinen Eltern zu kaufen als fremde Menschen

    In unseren eigenen Familien gibt es eine Fülle von Ressourcen, aber viele von uns übersehen diese Tatsache, weil wir versuchen, selbst finanziell erfolgreich zu sein. Weil Ihre Eltern ihr ganzes Leben gearbeitet haben, um zu erreichen, was sie haben, ist eines der klügsten Dinge, die Sie tun können, mit Ihren Eltern zu arbeiten und auf ihrem Erfolg aufzubauen.

    @ Copyright 2009 Alle Rechte vorbehalten

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    Source by Christine C Greene

    Wenn Sie die richtige Kombination von Gegenständen haben und ein ausreichend großes Taschenbuch haben, kann dies Ihre Eintrittskarte in den Ruhestand sein. Aber manchmal ist es deine Eintrittskarte in das arme Haus.

    Ich habe mir ein Haus angeschaut, das gemischt genutzt wird. In diesem Bereich bedeutet dies, dass Sie entweder den Wohnsitz als Wohnung nutzen oder den Wohnsitz als Gewerbefläche nutzen können. Diese Arten von Standorten sind in der Regel auf gering belastete Gegenstände wie Bürogebäude, Wohnungen usw. beschränkt.

    Was ist los? Nun, Sie müssen ein großes Grundstück haben, um ein kommerzielles Geschäft zu erledigen. Aus diesem Grund sehen Sie fünf Häuser entlang einer belebten Straße, die sofort zum Verkauf stehen, und die Zonierung ist kommerziell.

    Für gemischte Wohngebiete sind diese Gebiete in der Regel in der Nähe der Stadt oder in der Nähe von anderen Wohnungen oder Geschäft in der Gegend. Ich habe mehrere dieser Arten von Immobilien bewertet. Oft genügt die Werbung für die Zonierung als gemischte Nutzung, um das Haus für mehr zu verkaufen, nur weil es für einen bestimmten Käufer attraktiv ist, der im selben Haus wohnen und ein Geschäft außerhalb des Hauses führen möchte.

    Ich verstehe, dass einige Banken, die sich auf die Wohngebietszonierung spezialisiert haben, kein Geld für gemischt genutzte Immobilien leihen werden . Dies ist natürlich ein Untergang, wenn Sie versuchen, ein Wohnkredit zu bekommen. Einige Käufer möchten ihr Wohnhaus nicht für den Bürogebrauch nutzen. Dies wird die Anzahl der Käufer begrenzen, die möglicherweise Ihr Eigenheim kaufen möchten.

    Wird also die gewerbliche Zonierung Ihren Immobilienwert erhöhen? Wenn Ihr Wohnsitz ein Wohnheim mit der besten Nutzung als Wohnnutzung ist, kann die gewerbliche Einteilung Ihren Wohnwert verringern und es schwierig machen, Kredite zu bekommen und es schwierig zu verkaufen, da Sie sich an einer belebten Straße befinden. Wenn Ihr Haus zu Wohnzwecken genutzt wird und die höchste und beste Nutzung darin besteht, eine kommerzielle Struktur aufzubauen, wird Ihr Land, das als kommerzielle Nutzung verwendet wird, am ehesten wertvoller sein, als Ihr Zuhause als Wohnnutzung verwendet wird.

    der Geschichte ist, diese Art von Eigenschaften offen zu halten. Ich habe mir neulich einige Häuser angesehen, wo das Haus ein älteres Wohnhaus mit einem größeren Grundstück ist. Die Zonierung kann für 1500 US-Dollar von Wohnraum auf Gewerbe geschaltet werden. Wohnhäuser mit größeren Grundstücken mit ähnlicher Zonierung verkauften sich für 350.000 bis 400.000 US-Dollar. Wohnheime, die auf kommerzielle Zonen umgestellt wurden, verkauften sich für 500.000 bis 700.000 Dollar. Für $ 1500 und einige Zeit wäre dies eine gute Investition für Ihr Geld.

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    Source by Tim D Page

    Tucson, Arizonas zweitgrößte Stadt, Heimat der Universität von Arizona, hat eine vielfältige Bevölkerung und Kultur. Sie haben Indianer, Mexikaner, Spanier und natürlich Ihre guten alten Westler unter den 541.811 Tucson-Bürgern. Sie haben Attraktionen wie das Arizona-Sonora Desert Museum und das Fred Lawrence Whipple Observatory. Sie können ein Ballett in der Tucson Music Hall genießen oder wenn Sie Lust auf Musik haben, besuchen Sie das Tucson Convention Center oder das Rialto Theater für ein Konzert. Es gibt viel zu tun in Tucson und Sie würden eine gute Zeit haben, hier zu leben, wenn Sie eine Wohnung in Tucson, Arizona mieten.

    Wenn Sie nach einer Wohnung in Tucson, Arizona für Miete suchen, ist es selbstverständlich, eine gute Kreditaufnahme. Vermieter und Unternehmen führen in der Regel eine Bonitätsprüfung durch, bevor sie ihre Wohnungen vermieten und Sie wären enttäuscht, wenn Sie nicht vorbeikommen. Also, was machst du, wenn du ein paar schlechte Noten in deinem Guthaben hast? Werden Sie keine Tucson-Wohnung überhaupt mieten? Das ist nicht so.

    Wenn du eine Person in Tucson kennst, die eine gute Kreditwürdigkeit besitzt und dich bereit erklärt, als Garant zu fungieren, dann wirst du eine Wohnung in der Stadt mieten. haben kein Problem, eine Tucson-Wohnung zu finden. Dies ist, was Studenten normalerweise tun.

    Wenn du niemanden in der Stadt kennst, dann ist deine nächste Option, dein Tucson-Apartment mit jemandem zu teilen, der in der Stadt wohnt wer hat guten Kredit. Da Vermieter Ihre Bewerbung bestanden haben, wenn einer von Ihnen einen guten Kreditschein hat, haben Sie eine gute Chance, Ihre Wohnung zu finden. Sie könnten Werbung für Mitbewohner in lokalen Zeitungen wie Tucson Citizen, Tucson Post oder Tucson Weekly finden. Sie können auch Anzeigen im Internet finden.

    Wenn Sie keine Personen finden oder Ihre Wohnung nicht teilen möchten, ist Ihre dritte Option, diese Wohnungen in Tucson zu finden, die keine Bonitätsprüfung erfordern . Sie finden ihre Angebote in Tucson Zeitungen und auch online. Meist müssen Wohnungen, die von Einzelpersonen vermietet werden, keine Kreditprüfung erfordern. Solange Sie ein gutes Einkommen haben, einen Einkommensnachweis haben und ein paar gute Empfehlungen haben, werden Sie in Ordnung sein.

    Sie könnten auch versuchen, die Mietvermittler aufzufordern, keine Bonitätsprüfung durchzuführen. Es gibt viele Agenten, die es erlauben. Sie müssen für Ihre Tucson-Wohnung eine höhere Anzahlung zahlen, wenn Sie die Bonitätsprüfung übersprungen haben. Die Eigentümer wollen schließlich sicher sein, dass sie ihre Miete bekommen. Solange Sie gute Referenzen und ein gutes Einkommen haben und bereit sind, zusätzliche Anzahlung zu zahlen, sollten Sie in der Lage sein, eine Wohnung in Tucson ohne große Schwierigkeiten zu finden.

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    Source by Ruth Caldon

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    Hausbesitzer in der gerichtlichen Verfallserklärung sind zu Recht besorgt darüber, dass sie nicht in der Lage sind, ihre Häuser zu retten und wie schnell sie nach dem Sheriff-Verkauf vertrieben werden. Obwohl der Kreditgeber und verschiedene "Experten" sie mit dem am nächsten Tag auftauchenden Sheriff bedrohen werden, um sie gewaltsam aus dem Haus zu treten, ist dies in der Abschottungssituation nicht der Fall.

    Die Eigentümer sollten sich über die Auswirkungen der Zwangsversteigerung bewusst sein, insbesondere, wenn sie sich auf die Versteigerung verlassen, obwohl. Der Sheriff-Verkauf wird Eigentum an dem Eigentum übertragen, und die Opfer der Zwangsvollstreckung werden das Haus nach diesem Punkt nicht besitzen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Räumungsprozess unmittelbar nach der Versteigerung des Hauses automatisch erfolgt, da der neue Eigentümer weitere Schritte ergreifen muss.

    Der Höchstbietende wird höchstwahrscheinlich muss der Sheriff-Verkauf bestätigt werden (dies ist kein spezifisch detaillierter Schritt in jedem Staat). Dies kann einige Tage bis zu einigen Wochen nach der Auktion dauern, je nachdem wie schnell die Gerichte und der neue Besitzer handeln. Aber das ist im Allgemeinen nur ein einfacher Schritt im Abschottungsprozess nach dem Verkauf, der den Sheriff und den Richter einschließt, die bestätigen, dass die Auktion für einen gesetzlichen Betrag war und dass die Tat jetzt dem neuen Inhaber zugesprochen wurde.

    The new Besitzer wird höchstwahrscheinlich die ursprüngliche Abschottungsbank sein, mit der die Hausbesitzer in erster Linie damit zu tun hatten, Abschottung zu stoppen.

    Um ehemalige Hausbesitzer zu vertreiben, muss der Darlehensgeber das Gericht um den Besitz des Eigentums ersuchen und die Grafschaft Sheriff, um verbliebene Personen oder persönliche Gegenstände zu vertreiben und die Schlösser zu wechseln. Dies ist jedoch ein legaler Prozess. Hausbesitzer sollten nicht befürchten, dass am Tag nach dem Verkauf des Sheriffs ein Haufen Regierungsschläger mit Abzeichen und Waffen am Haus auftauchen, um sie zu rausschmeißen. Natürlich ist dies genau das, was passiert, aber zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die Opfer der Zwangsversteigerung nicht rechtzeitig ausziehen.

    Aber der gesamte Räumungsprozeß kann bis zu einem Monat nach dem Verkauf; Menschen aus ihren Häusern zu werfen ist kein einfacher Prozess vor oder nach einer Versteigerung. Das Gericht wird kein Problem damit haben, die Zwangsräumung zu ordnen (es sei denn, die früheren Eigentümer gehen und versuchen, den Verkauf, die Zwangsräumung usw. anzufechten), aber die Abteilung des Sheriffs wird die bevorstehende Entfernung anzeigen müssen. Dies kann so wenig wie ein Stück Papier auf dem Grundstück mit drei Tagen Ankündigung zu verschieben.

    Menschen, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, sollten nicht übermäßig besorgt darüber sein, ohne vorherige Ankündigung aus dem Haus geworfen zu werden. Der Sheriff wird nicht nur am nächsten Tag oder wenige Stunden nach dem Sheriff-Verkauf auftauchen, da es immer noch einen rechtlichen Prozess gibt, der für eine Bank eingehalten werden muss, um den Besitz eines abgeschotteten Eigentums zurückzunehmen. Hausbesitzer haben vermutlich mindestens zwei Wochen zu einem Monat nach dem Sheriff-Verkaufstermin, um einen neuen Platz einzurichten.

    In jedem Fall werden Hausbesitzer immer ermutigt, die Abteilung des Sheriffs anzufordern, sie zu fragen, wird stattfinden. Noch vielversprechender können sie in der Regel auch um ein paar zusätzliche Tage oder eine Woche bitten, um alles hinauszutragen und das Haus friedlich aufzugeben. Es gibt immer noch eine Chance, mit der lokalen Regierung für mehr Zeit (Gerichte und Sheriff) zu verhandeln, damit die ehemaligen Eigentümer nicht durch die Vertreibung überrumpelt werden.

    So werden Banken und Regierungsbeamte keine Zwangsvollstreckung Opfer gleich nach der Auktion, aber auch keine Zeit. Wenn Sie ein paar Wochen Zeit haben, um auszubrechen, können Sie den Menschen die Möglichkeit geben, einen Platz zu finden und sich in ihrem eigenen Tempo bewegen, aber selbst ein einmonatiger Räumungsprozess wird sehr schnell voranschreiten. Im Zweifelsfall sollten Hausbesitzer ihre örtlichen Regierungsbeamten kontaktieren und nach der Zwangsräumung fragen – die Gerichte oder der Sheriff können sie über das Datum informieren und versuchen, die vernünftigste Lösung zu finden. Sie wollen nach Zwangsvollstreckung so wenig Probleme wie die früheren Hausbesitzer.

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