Fema hat Campers zum Verkauf Super Billig – aber solltest du eins kaufen?

Es wird als willkommene Nachricht für viele Menschen kommen. Die im Jahr 2005 gelagerten Anhänger der FEMA (die Emergency Management Agentur) kommen wieder auf den Markt. Die Konsumenten haben sie für ein Lied gekauft.

Aber solltest du auf den Kaufzug gehen? Hier ist eine Liste von Vor- und Nachteilen

Die Vorteile :

Preis : Wie ich schon sagte, gehen sie für eine Lerche. Die Washington Post berichtete über einen durchschnittlichen Verkaufspreis von $ 7.367 auf diese Anhänger und Mobilheime angeblich im Wert von $ 18.620 je. Mit anderen Worten, die Käufer zahlen etwa 40 Cent auf den Dollar.

Zustand . Viele Anhänger wurden kaum benutzt. Einige sind wie neu.

Verfügbarkeit . Ab ihrer jüngsten Post behauptet FEMA ein übermäßiges Inventar von 120.000 Einheiten.

Die Nachteile :

Preis Die Mehrheit der 10.839 Reiseanhänger FEMA, die zwischen dem 24. Juli 2006 und dem 23. Juli 2007 verkauft wurden, wurde als Schrott verkauft. So tht's $ 6, 936 für Camper zum Verkauf und $ 11.479 für Mobilheime, die man nicht leben kann.

Zustand . Viele Anhänger sind nicht großartig. Die in der Vergangenheit verkauften sind unbewohnbar. Welche, im FEMA-Sprachgebrauch, bedeutete, dass sie nur als Büro- oder Lagercontainer verwendet werden konnten. Es war die Art und Weise der FEMA, die hohen Formaldehyd-Dämpfe zu bewältigen, die von den Baustoffen abgeleitet wurden, die Sie sich erinnern werden, die Augen der Katrina-Opfer zu stürzen und ihnen unablässige Probleme der oberen Atemwege zu geben.

Die Einheiten, die jetzt verkauft werden, sind Nicht als Schrott eingestuft. Sie sind "reparierbar".

Verfügbarkeit Verfügbarkeit Sie sind derzeit an einem Flughafen in Hope Kansas geparkt.

Unsere ursprüngliche Frage

Sollten Sie einen kaufen? Natürlich hängt die Antwort davon ab, wo Sie sind, wie viel Sie investieren müssen und was Sie dafür nutzen wollen.

FEMA-Camper werden monatlich geschöpft. Die Ironie ist, dass aufgrund der Wirtschaft, gibt es Tausende von Camper für den Verkauf auf Auktion jeden Monat aus staatlichen Überschuss und beschlagnahmt und repossessed Inventar mit Startgeboten so niedrig wie $ 100. Die Leute wissen einfach nicht, wie sie zu finden sind. Es gibt keinen Grund, die FEMA-Camper zu ignorieren. Halten Sie einfach die Augen offen für bessere Angebote auf bessere RVs. Sie sind da draußen und reichlich.

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Source by Michael Drover

How Not To Get RIPPED OFF Selling Your Gold Jewelry

Read this before you sell your gold!

In this difficult economy, more and more people are selling their gold jewelry for cash. Have you seen the people standing out on street corners, spinning their „WE BUY YOUR GOLD“ signs, beckoning you to their stores or booths?

There are a few things you need to know BEFORE you sell your broken and unwanted gold chains, earrings, bracelets, watches and rings. Below is the chart which shows how gold prices have skyrocketed in just one year:

What is your gold worth today?

So how do you calculate the price per gram weight on gold? It’s a little complicated. When your gold is purchased, it is then sent to a refiner. The refiner has a lot of overhead expenses, such as pricey equipment for environmental restrictions (alloys can contain very harmful agents), acids, labor, etc. plus there are impurities also. Your 14K gold may not be exactly 14K gold. Unless it states „14K P“ on the hallmark of your jewelry, it probably is a tad less than 14K. The „P“ means Plumb, or exactly 14K. The refinery will typically charge a 12 to 15% fee for refining down your gold or silver.

Here are equations that we use and will typically work as the NET per gram price, after refining fees: 10K gold: spot price X.0119 = price per gram 14K gold: spot price X.0168 = price per gram 18K gold: spot price X.0220 = price per gram 22K gold: spot price X.02745 = price per gram

You can easily find the current price of gold (spot price) on the Internet. Today gold is about $ 1500 per ounce. That means 14K will be worth: 1500 X.0168 = $ 25.20 per gram to the person that buys your gold. A good price for you to get today for 14K gold would be $17.00 per gram.

What you need to know:

1. If your jewelry has a gemstone(s) in it, chances are you will be giving it to the gold buyer. Almost all of these buyers are interested in ONE THING – the metal. Some of them don’t have a clue about colored gemstones. They usually know about diamonds, but very few know anything about colored gemstones. Some of these buyers will pay you their gold per gram rate for the gemstone, especially if it’s small to medium size. It’s easier for them just to weigh the entire piece of jewelry and pay you – besides, they’re usually making a lot of money on the transaction, and can afford to do it this way. It may not be a good deal for you however. For example… let’s say you have a 14K gold ring with a small blue gemstone in it. The gold buyer will weigh the ring and give you the price based upon the total gram weight of the ring, including the gemstone. That might great for you if that blue stone is quartz or topaz (less expensive colored gemstones), but what if it’s Apatite, Zircon, Aquamarine, Spinel, Blue Diamond, Sapphire, Paraiba or Indicolite Tourmaline,… etc.? Any of these gemstones are very valuable, and it probably would be a good idea to remove the gemstone and either reset it in a setting that you will wear or sell it. When you are talking about gemstones, the weight is measured in Carats. The conversion from Carats to Grams (what your gold is measured in) is: 5 Carats = 1 Gram. So, let’s say you have a 5 carat Paraiba Tourmaline and you choose to leave it in the setting. You will get a price of $15. per gram, so this Paraiba is worth $15. (1 gram). A little checking on the Internet will tell you that Paraiba can be worth upwards of $5,000 per Carat, or $25,000. (This is an extreme example, as Paraiba Tourmaline is copper-bearing and VERY rare, but it illustrates the point).

2. Let’s say you want to have a gold buying party. All of your friends come to the party with their gold jewelry that they don’t wear anymore and want that extra cash that their jewelry might bring. Did you do any price comparisons? There are a lot of people that put on these parties and make a fortune – on your jewelry. Do your homework! ASK THE IMPORTANT QUESTION – HOW MUCH WILL THEY PAY PER GRAM FOR Silver, 10K, 14K, 18K, 22K and PLATINUM jewelry. It’s much better to use an established, local resource for this party. Ask about security. How many people will be there from the buyer’s business?

3. As of this week, gold is at an all-time high, with the price for 14K to be at about $ 25. per gram. That means an HONEST Gold Buyer will purchase your 14K gold jewelry for about $15. per gram. That’s a good price. Some of the people that are putting on gold buying parties in your home, or in their stores are paying $9. or $10. per gram – that’s a ripoff! Just ask them how much they pay per gram, and comparison shop. This could save you hundreds of dollars!

4. What about Gold Filled, Gold Plated and Silver Jewelry? That is valuable too… same applies – ask the gold buyer what they will pay per gram, and price shop – it’s worth your time.

5. Do not ever – I repeat – ever mail in your gold jewelry to anyone for conversion to cash. They can rip you off any number of ways, i.e., underestimate the gram weight in their favor, etc. Once they have your jewelry, it’s out of your control.

6. Be VERY wary of the new gold buying shops that are popping up everywhere. You will fare much better at an established store that has been there for many years. Whether it’s a pawn shop or a jewelry store, I would give them your business. If their per gram price is less than their competition, I would give them the opportunity to match the price. These gold buying shops that pop up are typically a satellite store of a large business far away, are there for a short time and will severely hurt your long-time trusted local businesses.

7. Recently, there was a gold buying set up at a local Holiday Inn. They did a LOT of advertising, and there were a lot of people who brought their unwanted gold and silver to sell. I was SHOCKED at how people didn’t even realize that they were getting ripped off, and didn’t ask what they would be paid per gram. It turned out to be $ 5.00/gram. One woman had 63 grams of 14K gold (most people had more gold for sale). Because she didn’t realize she was being ripped off, she was thrilled with $315.00 she was paid. She didn’t realize that a fair price for her broken and unwanted jewelry should have been $1,008.00.

8. The current trend right now is Antique Jewelry. If you have really nice piece of Antique Jewelry, and you can’t keep it, get it appraised by a reputable Jeweler – but don’t tell them that you want to sell it (they may quote you a very low appraisal and try to buy it themselves). You might want to try eBay. You will only get wholesale pricing on the jewelry, but it will be better than the scrap prices offered.

9. Remember – the buying and selling of jewelry can be a lot like the car business. They talk „deals“, and some of them employ the same selling tactics. If you are looking to purchase some new jewelry, treat your unwanted jewelry like a used car trade-in. Get the appraisal on the jewelry first, including the gram weight, then negotiate on the new purchase.

In summary:

• always ask what the buyer is willing to pay per gram, 10K, 14K, 18K, 22K, Silver and Platinum

• shop and compare prices

• never mail your gold for cash

• try to do business with a local merchant (Pawn Broker or Jewelry Store). If they offer less per gram, give them the opportunity to match the price from the pop-up gold buyer

• only use a reputable LOCAL source if you are planning to have a gold buying party; be security conscious and shop for the best price per gram

• determine what the gemstones are in the unwanted jewelry before selling it… if they are worth anything, remove them

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Source by Mariel Baker

Top 5 Tipps zum Geld verdienen mit deinen Glamour-Bildern

Für diejenigen, die jemals davon geträumt haben, für Glamour-Aufnahmen bezahlt zu werden, widme ich diesen Artikel – entdecke 5 effiziente Wege, um Geld von deinem Glamour-Fotografen zu machen.

Jetzt zeige ich 5 sichere Feuertechniken, um deine Berufung zu verwandeln, um die Fotografie in eine lukrative Unternehmung zu verwandeln. Lass es einfach und seh nach dir!

Schon mal gedacht, "wenn ich nur $ 1 für jedes gute Bild habe, das ich nehme …"? (19459002)

Ein Glamour-Fotograf hat eine Menge Möglichkeiten, um ihr Hobby zu monetarisieren, um ein anständiges Einkommen zu bringen, das etwas angenehmes hinzufügen kann Boni zu monatlichen Einzahlungen oder sogar ein gutes Vollzeitgehalt ersetzen.

Schon aufgeregt? Ich habe dir nicht den besten Teil erzählt – es gibt mehrere Möglichkeiten, Geld mit deinen Glamour-Bildern und deinem Können zu verdienen!

Erste

Du kannst deine Geschicklichkeit als Glamourfotografen tauschen. Alles was Sie brauchen ist eine DSLR, ein Studio (vermietet, im Besitz, Heimatbasis, Ihr Freund – es gibt viele Möglichkeiten), ein wenig Selbstvermarktung und ein riesiger Wunsch, Geld zu verdienen. Es gibt viele Leute, die für einen professionellen Glamourschuss gut bezahlen würden;

Du könntest privates Coaching für Anfänger-Glamour-Fotografen nehmen. Sie können nicht ein Profi sein, aber mit genug Glaubwürdigkeit und einige frische, out-of-the-box Ideen könnten den Mangel an Ruhm zu kompensieren. Das ist nicht leicht; Allerdings sind digitale Kunstschulen diplommühlen, wie sie sind, der Markt ist mit hungrigen Lernenden überfüllt. Sie müssen nur hineingehen und eine Nische nehmen. Es gibt immer Leute, die für Wissen bezahlen – auch wenn du kein Guru bist; Und es gibt immer etwas, das eine Person einem anderen unterrichten könnte.

Dritter

Stock foto ist eine großartige Gelegenheit, um restliches Einkommen aus Ihrem Glamour Bilder zu verdienen. Ressourcen wie iStockphoto, Fotolia und viele andere würden alle kommerziellen Probleme für Sie behandeln, während Sie die Einnahmen genießen, bekommen überall von $ 3 bis $ 5000 pro ein Bild gekauft. Das Sichern einer Foto-Bank mit Qualitätsaufnahmen ist ein zeitaufwändiger Prozess, aber es kann dir viel Geld bringen.

Vierte

Wenn du kenntnisreich bist Thema, können Sie Ihr Wissen immer in ein gutes E-Book kompilieren und verkaufen und verkaufen und verkaufen … Glamour Fotografie ist keine Ausnahme – Sie können Ihr Fachwissen in Form von Informationsprodukten handeln. Dieser Markt ist rauchen-heiß, während Qualität E-Bücher sind nicht ein häufiger Fang. Wenn Sie es schaffen, gute Inhalte zu produzieren und zu vermarkten, würden die Leute kaufen und kaufen und kaufen …

Fünfte

Es gibt immer Zeitschriften da draußen aktiv einzustellen Potenzielle Künstler Das hat viel mit dem Tragen von Geschick und Zeit zu tun, aber man braucht kein Studio – nur deine Kamera und Inspiration. Der Arbeitgeber kümmert sich um alles andere. Wenn die Idee, mit einem Chef zu arbeiten, macht Sie nicht schaudern, das ist die Option wert in Erwägung.

Wie Sie sehen können, gibt es buchstäblich Hunderte von Möglichkeiten und Ressourcen, um Ihr Hobby zu machen Ein kleiner goldener Strom, der schließlich ein Fluss wird. Wie jedes andere Geschäft kann es erfolgreich und lukrativ sein – vorausgesetzt, dass Sie professionell, vernünftig und vor allem gewidmet sind

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Source by Michael Zelbel

Anfänger-Führer zu Ihrem Gewerbeimmobilien-Mietvertrag

Der Versuch, den Leasing-Prozess in einigen Absätzen vollständig zu decken, würde seine Bedeutung unterschätzen. Ihre Miete wird eine von, wenn nicht die einzige größte monatliche Kosten. Wenn Sie einen Standort zufrieden stellend finden, müssen Sie dann in der Lage sein, den Mietvertrag zu verhandeln, der Ihre Inbetriebnahme erleichtert, mit Ihrer erwarteten Öffnung übereinstimmt (was in unserer Branche zwingend erforderlich ist), versichern Sie Ihre langfristige Profitabilität und machen Sie es möglich für Sie Um Ihr Geschäft rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weitergehen kann. Um dies zu tun, musst du verstehen, dass alles verhandlungsfähig ist. Alles ist faires Spiel zur Diskussion. Und je stärker Ihr Business-Plan und Finanzen, finden Sie die flexibleren Vermieter werden.

Verhandeln einer kommerziellen Immobilien-Leasing muss nicht eine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten nicht den Vermieter daran erinnern, dass es in Ihrem besten Interesse ist, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie auf schlechte Konditionen leasen, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. In der Tat, viele Vermieter jetzt erkennen, dass die Bereitstellung von "Superior Mieter Service" beginnt, indem die Leasing Verhandlung Prozess so einfach und effizient für Mieter wie möglich. So wichtig es ist, zu einem Mietvertrag zu gelangen, der die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter erfüllt, lange Verzögerungen über kleinere Details dienen keiner Partei.

Es ist allgemeiner geworden, dass Vermieter "Standard" alternative Klauseln haben Zu ersetzen, sollte die Situation diktieren.

Wenn Sie sich für einen Agenten entscheiden, stellen Sie sicher, dass sie auf Ihr Interesse interessieren. Nur die Einstellung eines Agenten verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Denken Sie daran, dass sie oft vom Vermieter bezahlt werden, um den Platz zu füllen. Aufbau einer Beziehung mit Ihrem Agenten kann getan werden, so wie eine Beziehung mit Ihrem Bankier, Ihr Makler Sie Ihr Zuhause mit, oder Ihre Werbeagentur gekauft – mit der Kommunikation.

Terminologie

Einige grundlegende Terminologie, um den Erklärungsprozess zu vereinfachen

Antrag auf Vorschlag (19459002)

RFP): Um über Ihren Agenten an den Vermieter zu senden, um eine Kopie ihres Standard-Leasingformularvertrags zu verlangen. Die RFP wird sich mit vielen wichtigen Fragen befassen, sollte aber immer einen Abschnitt enthalten, in dem die Erwartungen des Mieters in Bezug auf Common Area Maintenance (CAM) und Steuer Eskalation skizziert werden.

Standard Lease Form Agreement: Die Standard-Leasing, die jeder Vermieter vorbereitet hat Jede gewerbliche Immobilie zur Miete.

Base Rent: Der Preis für den Platz selbst, ohne Steuern, Wartung, Versicherung oder jede Art Des finanzierten Geldes, das für den Aufbau verwendet werden kann.

CAM: Common Area Maintenance. Nehmen Sie nicht an CAM für Triple Net, oder Sie sind vielleicht für eine Überraschung.

Triple Net: Die Summe zwischen CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter können Sie einen anteiligen Anteil an diesen Kosten bezahlen, oder wenn Sie eine freistehende Einheit sind, können Sie die gesamten Kosten haben.

Brutto Miete: Die Grundmiete plus Das Dreifachnetz. Dies sollte der Betrag sein, den Sie erwarten, um während des Mietverhältnisses zu zahlen.

Vanilla Box: Sehr vage Terminologie, die stark variieren kann. Generell definiert als grundierte Trockenbau Schale, Betonboden, grundlegende kommerzielle Beleuchtung, elektrische zu breaker box und grundlegende HVAC. Je nach dem Verständnis des Vermieters von einer "Vanillebox" kann man in mehr oder weniger gehen. Vergewissern Sie sich, dass die "Vanille-Box" klar im Mietvertrag definiert ist.

CPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine staatlich abgeleitete Nummer, um den Wert eines Dollars gegenüber den Vorjahren zu messen. CPI ist in der Regel der Faktor verwendet, um eine Erhöhung der Leasingbeträge von Jahr zu Jahr oder während der Option Perioden, weil die Regierung aktualisiert die Zahl in regelmäßigen Abständen und es ist leicht zugänglich.

Build Out: Auch als TI, oder Mieter Verbesserung. Dies ist die Menge an Geld geschätzt, um von 'Vanille-Box' zu gehen, um einen fertigen Club minus Ausrüstung. Der Bau ist ein wichtiges Verhandlungsinstrument für Sie, vor allem beim Versuch, mit wenig Geld zu beginnen.

Optionsperioden: Optionsfristen sind die Zeitspannen, wenn überhaupt, nach der anfänglichen Leasingperiode. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Schwankungen der Leasingbeträge, die auftreten können, sehr wichtig. Dies zeigt die Bedeutung des CPI und fordert eine Kappe auf den Anstieg. Sie müssen so weit wie möglich die Kosten definieren, die in der Zukunft Ihres Unternehmens tätig sind. Wenn nicht, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte Sie entweder aus dem Geschäft, töten Sie Ihre Gewinne oder geschäftlichen Wert, oder machen ist einfach unmöglich zu verkaufen.

Bevor Sie in Besonderheiten von Die Miete, erinnere dich an dein Ziel: Sichere den Platz, den du möchtest, zum besten Preis möglich, so viel Geld in deiner Tasche wie möglich zu halten, bis du entscheidest, dass du in der Lage bist, zu einem guten Preis zu jemandem zu verkaufen, der fortfahren kann Geld verdienen.

Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Leasingverhältnisses:

Eine anfängliche Leasingdauer von ( X) Jahre, Optionsperioden nach dem Anfangszeitraum verlängern. Wenn der Vermieter mit den Optionsperioden unangenehm ist, können Sie Ihren ursprünglichen Zeitraum auf 7 oder sogar 10 Jahre verlängern, je nach Ihrer Einschätzung des Bereichs. Für einen längeren Mietvertrag, wenn Ihr Business-Plan und Finanzen stark genug sind, können Sie für einen niedrigeren Mietbetrag pro Quadratfuß zu verhandeln. Die Sicherheit über einen längeren Zeitraum ist für den Vermieter wertvoller als der hohe Dollar, kurzfristige, wacklige Mieter.

Bei der Verhandlung von Optionsfristen ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren. Um dies zu tun, sollte die Miete gegenüber dem CPI angepasst werden, und eine Kappe von nicht mehr als drei Prozent jährlich sollte vorhanden sein.

Ich empfehle, für eine Anzahl von Monaten kostenlose Miete und / oder halbe Miete zu fragen Für mehrere Monate ab dem Datum der Ausstellung der Belegungsbescheinigung. Ihr Unternehmen braucht Zeit, um gesund zu werden und zu wachsen, und dies keine Miete / reduzierte Mietzeit erleichtert das.

Beim Verhandeln des Ausbaus wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Wieder wenn du die finanziellen und den geschäftsplan hast, steigt die wahrscheinlichkeit dieses geschehens auf. Auch wenn du keine starken Aussagen hast, kannst du hier noch helfen? Sie können einen Prozentsatz des bezahlten Auszahlungsplatzes erhalten (idealerweise die größeren Fahrkartenausgaben – HVAC, elektrische, etc.), oder der Vermieter kann den Betrag in Ihren Mietvertrag fakturieren und Sie bezahlen ihn im Laufe der Zeit oder eine Kombination. Seien Sie vorsichtig, dass jede Konzession im Auftrag des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratfuß Leasingbetrag überkompensiert wird. Wenn der Vermieter sich weigert, für irgendwelche des Ausbaus zu zahlen, müssen Sie sie vielleicht auf die freie / diskontierte Mietzeit oder eine andere Facette des Mietverhältnisses zu bewegen.

Sie sollten in der Lage sein, Platz in Ihr eigener Raum zu einem anderen kleinen, verwandten Geschäft. Dies kann Chiropraktik, Massage oder Physiotherapie sein. Sämtliche Erwägungen sollten von der Versicherung und der Haftung für den Zugang zu den Gebäuden, die diesen Unterauftragnehmern zugelassen sind, aufgenommen werden.

Es sollte auch eine spezifische Klausel in der Miete in Bezug auf Ihr Recht, den Mietvertrag ohne unangemessene Vermieter Einmischung zuzuordnen. An jedem Punkt entscheiden Sie, es ist Zeit für Sie zu verkaufen, Umgang mit einem generischen Recht auf Klausel zuzuweisen ist ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden möchten. Dies ist eine Klausel, die Sie vielleicht Ihren Anwalt ausstellen lassen, um sicherzustellen, dass es stark genug ist, um ein Problem zu vermeiden.

Die Lease sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter keine konkurrierenden Unternehmen im selben Zentrum akzeptiert Oder spezifizierter Bereich. Dazu gehören alle anderen Fitness-Zentren, und können Bräunungszentren, Gewichtsverlust Zentren, Ergänzung Läden / Saft Bars, Massage-Therapeuten, etc.

Beschilderung sollte nicht vom Mieter übersehen werden, wie Sie sicher sein können, dass Der wirt hat nicht Erstens, stellen Sie sicher, Ihre gesetzlichen Rechte in Ihrer Gemeinde, wie sie sich auf Beschilderung beziehen. Forschungsschildcodes und schriftlich genau das, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen mit der Beschilderung sind. Größe, Farben, Anhänge usw. müssen alle definiert und verstanden werden, um letztgenannte Überraschungen durch Verletzungen zu vermeiden.

Eine letzte Anmerkung, aber sicher nicht an Bedeutung, ist die erforderliche Garantie der Mietvertrag. Ähnlich wie die Banken wollen die meisten Vermieter, dass Sie sich als ein Unternehmen unterzeichnen, als persönlicher Garant, und möglicherweise ein Co-Signor wird benötigt werden. Es ist in Ihrem besten Interesse persönlich, nicht als persönlicher Garant zu unterzeichnen, wenn überhaupt möglich. Wenn das Unternehmen garantiert die Miete, und etwas schief geht, ist das Unternehmen haftbar, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie persönlich den Mietvertrag garantieren, dann kann der Vermieter nach Ihren persönlichen Vermögenswerten kommen, um die Höhe der Miete zu erfüllen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie an einer Partnerschaft oder einer Körperschaft beteiligt sind, in der die finanzielle Belastung unausgewogen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr finanziell zu verlieren hat. Die persönliche Garantie spiegelt sich auch direkt auf den Jahresabschluss der einzelnen Personen wider. Das wird sehr wichtig sein, wenn man entscheidet, entweder einzeln oder als Unternehmen, mehr Geld zu leihen. All dies sollte im Geschäftsplan vorzeitig angesprochen werden. Wenn die Finanzen stark sind, können Sie in der Lage sein, als ein Geschäft zu unterzeichnen, und nicht über die persönliche Garantie zu sorgen. Wenn nicht, ist ein Weg zu verhandeln, um eine Klausel zu bitten, die Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben lassen wird, und dann, wenn Ihr Geschäfts- und Jahresabschluss gesund genug ist, nur als Geschäft zurückzutreten, die persönliche Garantie zu entfernen und Fortsetzung des Restes des Mietverhältnisses

Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass du den Mietvertrag unterschreibst, den du brauchst und bekommen wirst, was du bezahlst, vergewissere dich, dass du:

o Beschreibe im Detail Die Pflichten des Vermieters. Zum Beispiel wird ein sorgfältig ausgearbeiteter Mietvertrag die Stunden festlegen, in denen die Heizung und die Klimaanlage vorgesehen sind und die vereinbarten Temperatur- und Feuchtigkeitsbereiche festlegen.

o Definieren Sie, was eine Vorgabe des Vermieters darstellt und beschreiben Sie die Rechtsbehelfe, die dem Mieter zur Verfügung stehen, wenn der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Viele Vermieter-Leasing-Formulare beseitigen diese Bestimmungen ganz oder stark, um die dem Mieter zur Verfügung stehenden Abhilfemaßnahmen ganz oder teilweise zu bewältigen.

o Geben Sie eine Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Beilegung von Streitigkeiten über den Mietvertrag an.

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Zerstörung und fröhliche Heilmittel

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Der reichste Hausmeister Deutschlands: Wege zur echten finanziellen Freiheit mit der richtigen Immobilieninvestmentstrategie

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Titel Unternehmen vs Immobilien Anwälte

Ist ein Immobilien-Anwalt eine bessere Wahl als eine Titelfirma, wenn es um den Verkauf Ihres Hauses kommt? Sie können wählen, eine der beiden, aber Sie sollten sich zuerst bewusst sein, der Unterschied zwischen Immobilien-Anwälte und Titel-Unternehmen.

Immobilien-Rechtsanwälte

Immobilien-Anwälte spezialisieren sich auf Gesetze über Immobilien und stellen Sie sicher, dass Dass Ihre Interessen als Verkäufer in der Transaktion erfüllt sind. Diese Anwälte können als Escrow-Agenten fungieren, wie sie Ihr ernstes Geld halten können, Zahlungen sowie helfen Ihnen mit der erforderlichen Dokumentation. Diese Rechtsanwälte können Ihnen auch helfen, die an der Verkaufstransaktion beteiligten Rechtsvorschriften zu verstehen, das Angebot des Käufers und Ihre Rechte als Verkäufer.

Ein Anwalt kann auch eine Schließung behandeln, falls der Anwalt des Kreditgebers nicht tut dass. Jeder Immobilienanwalt hat zwei wichtigste Aufgaben.

• Um den Unterlagenprozess der Transaktion zu beraten

• Um Sie bei einem Abschluss zu vertreten

Neben diesen beiden wichtigen Diensten verhandelt ein Anwalt auch irgendwelche Änderungen im Kaufvertrag, die der Verkäufer mitbringen möchte. Vorbereitung der Verkäufer die Tat, ein weiterer entscheidender Aspekt, wird auch durch den Anwalt gesorgt. Der Anwalt, den Sie mieten, begleitet Sie auch bei Ihrem Treffen mit dem Kunden / Käufer zum Zeitpunkt der Abrechnung.

Titelfirmen

Titelfirmen sind Versicherungsagenturen, die Titelversicherungsgesellschaften vertreten. Solche Unternehmen versichern Titel für Kreditgeber und Käufer, indem sie sicherstellen, dass ein Titel frei von jeglicher Belastung ist, die einen finanziellen Verlust verursachen kann.

Die Titelfirma versichert dem Käufer, dass er / sie seinen Titel im Haus oder Eigentum ohne Pfandrechte dagegen. Die Verfügbarkeit eines Titels auf dem jeweiligen Haus / Eigentum wird deutlich gemacht und von einer Titelfirma bezahlt. In diesem Prozess schützt ein solches Unternehmen die Rechte und Interessen beider Parteien.

Normalerweise versichern die meisten Titelfirmen eine Schließung mit Hilfe eines Anwalts, um bestimmte Anforderungen zu erfüllen.

Halten Sie die folgenden Dinge im Hinterkopf, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen:

Titelfirmen können die Anzahlung behalten und Ihr Haus ohne zusätzliche Kosten schließen. Auch gibt es eine Möglichkeit, dass Titel-Unternehmen können Sie einen Rabatt auf Ihre Titel-Versicherung, wenn Sie zuvor ihre Dienste verwendet haben, um entweder refinanzieren oder kaufen Sie Ihr Haus oder Eigentum. Rechtsanwälte können auch Ihr Haus / Immobilienverkauf schließen und halten Sie Ihre Anzahlung, aber kann eine zusätzliche Gebühr.

Ein Anwalt kann eine höhere Gebühr, um einen Vertrag zu schreiben. Bei einfachen Transaktionen kann dies zu Verhandlungen führen. Aber in den meisten anderen Immobilienverkaufsgeschäften können sich die Dienstleistungen eines Immobilienanwalts als unschätzbar erweisen.

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Source by Jonathan R Bailey

Das Geschäft von einem Bed and Breakfast

Läuft ein Bed and Breakfast ("B & B") klingt toll um 5pm Stoß Stunden in den Straßen von Manhattan während der Kälte des Winters. Die Tatsache ist, dass es ein echter Job sein kann. Lassen Sie mich Ihnen einen Vorgeschmack geben, wie es im Leben eines typischen B & B-Besitzers ist.

Stellen Sie sich vor, es ist 20.00 Uhr am Freitag in der Mitte des Sommers an Ihrem schönen B & B. Sie haben gerade fertig, den Speisesaal auszuräumen, in dem sich Ihre Gäste vor kurzem in leichte Kost und Getränke verwöhnten. Du bist müde. Es war ein langer Tag. Du bist dabei zu beginnen, die Gerichte zu machen, die dir eine Stunde dauern werden, und das Telefon klingelt. Es ist John Smith, ein verspäteter Ankunftsgast, der um 21 Uhr einchecken sollte. Er sagt Ihnen, dass er dort nicht später als 22 Uhr da sein wird.

Es ist jetzt 21 Uhr, du hast gerade die Gerichte fertig gemacht und jetzt werfen Sie die schmutzigen Handtücher in die Wäsche und sammeln neue Handtücher, um die alten zu ersetzen Eins in den Bädern. Das dauert noch eine Stunde. Sie überprüfen Ihre Uhr. Es ist 10 Uhr, kein John Smith. "Wo könnte er sein?" Sie fragen sich selbst. Sie überprüfen das Telefon für alle Nachrichten, keine. Um 10:30 Uhr klingelt das Telefon. Es ist John Smith. Er ist auf der Garden State Parkway an der Ausfahrt 117. Er sollte dort in etwa ½ Stunde sein. Um 23 Uhr kommt John Smith endlich an. Sie schauen ihn ein, zeigen ihm sein Zimmer und um 11.20 Uhr stürmst du in dein Schlafzimmer, um den Sack zu schlagen, weil du den frühen Aufstieg versprochen hast, Julie Murphy, du hättest frischen Kaffee und ein kontinentales Frühstück für sie um 6 Uhr. Wenn du Glück hast, verbringst du um 11:45 Uhr aus der Erschöpfung und drücke in knapp über fünf Stunden Schlaf.

Willkommen in der ruhigen Welt der B & Bs. Nicht dein typischer Tag, aber du bekommst die Idee. Mein Punkt ist dies, die Verwaltung eines B & B nicht so einfach, wie Sie denken würden. Es kann aber alles sein, was du gedacht hast, solange deine Gedanken in der Realität verankert sind.

Das Niveau deiner Aufmerksamkeit zum Detail, zusammen mit deinem B & B Standort, kann dein B & B einen echten Erfolg machen oder Ein echter Alptraum. Während deiner B & B beschäftigt Jahreszeit (vor allem Mai-September im Nordosten) bist du immer unterwegs. Ihre Stunden werden von den Stunden Ihrer Gäste diktiert. Eine verspätete Ankunft kann dich spät aufhalten und ein Frühaufsteher kann verlangen, dass du um 5 Uhr aufwachst.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein B & B? Im Allgemeinen etwas mehr als 5 Zimmer gilt als Gasthof und etwas weniger gilt als B & B.

Woher wissen Sie, ob Ihr B & B erfolgreich ist? 100 Nächte, aus einem Jahr, gefüllt zur Kapazität, ist ein gutes Jahr.

Kannst du einen Lebenslauf machen ein B & B? In den meisten Fällen brauchst du etwa sechs Räume, um dort zu leben. Alles weniger ist nur ergänzende Einkommen. Wenn ein Gastgeber in einem B & B wohnen will, muss man ein Gasthaus eröffnen.

Was sind die größten Probleme bei B & B-Gastgebern?

Sollten Sie Ihr B & B mit einer Reservierungs-Service-Agentur ("RSA") auflisten?

Sollten Sie Ihr B & B mit einer Reservierungs-Service-Agentur ("RSA") auflisten? Wenn dies Ihr erstes B & B ist und Sie gerade erst anfangen, ist die Antwort ein definitives Ja! Hier ist der Grund. Eine gute RSA bietet eine Reihe von wertvollen Dienstleistungen. In erster Linie können sie Geschäft zu Ihrem B & B fahren. Viele RSAs bieten Broschüren zu staatlichen Welcome Centers. Einige RSAs erreichen lokale Unternehmen und Special-Events-Koordinatoren. Wenn ein potenzieller Gast nimmt eine dieser Broschüren und ruft die RSA sie werden die Aussicht mit B & Bs, die ihre geographischen und persönlichen Bedürfnisse zu erfüllen. Weitere Vorteile beim Beitritt zu einem RSA beinhalten wertvolle Ratschläge, wie man das B & B betreibt. Viele RSAs kommen in der Regel zu deinem B & B, um zu sehen, ob es das richtige für die Aufnahme von Gästen eingerichtet hat.

Sie bringen in der Regel eine Checkliste mit und gehen durch eine Art Inspektionsprozess. Bald wirst du herausfinden, welche Stärken und Schwächen dein B & B hat. Oft wird dieser Service kostenlos angeboten, als erste Beratung, die RSA wird dies als eine Möglichkeit zu bestimmen, ob Ihr B & B erfüllt ihre Mindeststandards zu tun. Diese Inspektion hilft, die Probleme in Ihrem B & B zu verletzen. Wenn Sie die Inspektion übergeben, wird die RSA interessiert sein, Ihr Zuhause aufzulisten. Typische betriebliche Dienstleistungen, die ein RSA bereitstellt, beinhalten auch Anrufbeantworter, E-Mail / Mail-Anfragen, Screening und passende Gäste mit Hosts. Sie senden Bestätigungen an Gäste, die reservieren. Manche senden sogar regelmäßige Newsletter an Gastgeber und helfen Gastgeber mit Aufzeichnungen und Steuervorbereitung. All diese Dienste kommen natürlich zu einem Preis. Im Allgemeinen wird eine RSA-Kommission zwischen 20-25% der Mieteinnahmen von den Gästen, die sie buchen, sein.

Wie viel sollten Sie pro Zimmer pro Nacht aufladen? Die meisten B & Bs berechnen ein Minimum von $ 100 pro Nacht für eine Doppelbelegung Zimmer.

Welche Kosten / Kosten können Sie in Ihrem B & B erwarten? Die Kosten für den Betrieb eines B & B beinhalten Lebensmittel, Getränke, Kaffeefilter, Seife, Shampoo, Gesichts- / Toilettenpapier, Reinigungsmittel, Reinigungshilfe, Wäscherei, neue Laken, Farben, Reparaturen, Bettwäsche, Bettwäsche, Handtücher, frische Blumen, neue Matratzen, Werbung / Promotion, Bürobedarf, Gebühren / Abonnements, Visitenkarten, Leselampen, Telefon, Internetanschluss, Provision an Ihre RSA, Mitgliedsbeiträge an lokale Geschäftsorganisationen (zB Handelskammer), Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Buchhaltungsgebühren, Anwaltskosten, Einkommen Steuern, Grundsteuer und Hypothekenzinsen,

Welche Art von Buchhaltung oder Buchhaltung wird in einem gut geführten B & B benötigt? Die Buchhaltung für ein B & B muss nicht so kompliziert sein. Ihre Optionen sind ein manuelles Rechnungswesen oder ein Computer-basierte. Ein manuelles Buchhaltungssystem könnte so einfach sein wie ein Scheckbuch, eine Akkordeon-Datei und einige Umschläge. Die Akkordeon-Datei sollte für jeden Monat zwölf Fächer haben. Inklusive Umschläge für Ihre Hauptkosten in jedem Fach und legen Sie Ihre Kosten Einnahmen in jedem Kostenumschlag. Für jene Ausgaben, die nicht ordentlich in irgendeine Kategorie passen, schließen Sie einen "Verschiedenen" Umschlag ein. Am Ende des Monats tally up Ihre Ausgaben auf einem Kontrollblatt, das die Ausgaben auf der linken Seite und eine Spalte für jeden Monat auf der rechten Seite auflistet. Subtrahiere den Monatssatz von deinen Quittungen für den Monat und du wirst wissen, wie viel Geld du gemacht hast oder wie viel du verloren hast. Ein Computer-basiertes System sollte einfach sein, das einfach zu bedienen ist. Ich empfehle QuickBooks, da es eines der einfachsten Buchhaltungssoftware ist, um auf dem Markt zu lernen und zu verwenden. Ein paar Stunden mit Ihrem Buchhalter, lernen QuickBooks, können Sie sparen Sie viele weitere Stunden der Versuch und Irrtum, ganz zu schweigen von Frustration und Stress, auf der Straße. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie nicht die Aufmerksamkeit auf Details haben, um sogar ein rudimentäres Buchhaltungssystem zu halten, dann verwenden Sie Ihr Scheckbuch als Ihr Buchhaltungssystem. Vergewissern Sie sich, dass alle Kosten, die Sie verursachen, jedoch durch Ihr Scheckbuch geführt werden oder eine bestimmte Kreditkarte nur für Geschäftskäufe verwendet wird, wenn Sie nicht gut mit Einbehalt von Einnahmen sind.

Sollte ich mein B & B als Einzelunternehmen organisieren , Partnerschaft, Gesellschaft oder LLC?

Das ist keine leichte Frage zu beantworten. Bevor wir zu dieser Antwort kommen, lassen Sie mich berühren, wie das B & B im Besitz sein sollte. Ich würde empfehlen, dass das B & B persönlich besessen wird. Der Grund dafür ist, dass es steuerliche Vorteile für den Besitz der B & B persönlich gibt. Ein großer steuerlicher Vorteil ist der persönliche Wohnausschluss eines Gewinns von bis zu $ ​​500.000 ($ 250.000 für einzelne Steuerpflichtige) auf dem persönlichen Wohnsitz Teil Ihres B & B. Ein weiterer Grund ist, dass diese direkte Besitz besser erleichtert die Verwendung eines steuerbegünstigten Verkauf der B & B mit einem ähnlichen Art Austausch, die dem Verkäufer erlaubt, die Besteuerung von Gewinn aus dem Verkauf des B & B, so lange wie Art Eigentum (real Nachlass) wird innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum des B & B-Verkaufs erworben. Mit einer direkten persönlichen Eigentumsstruktur können Sie das B & B an die juristische Person leasen, die das Geschäft betreiben wird. In keinem Fall würde ich das B & B-Geschäft als Einzelunternehmen betreiben, da ein Einzelunternehmen eine unbeschränkte Haftung hat.

Meine erste Wahl wäre ein Unternehmen, in dem eine S-Wahl getroffen wurde. Die S Corporation bietet den besten beschränkten Haftungsschutz, noch besser als eine LLC oder eine Partnerschaft. Hier ist der Grund. In einer LLC ist Ihre persönliche Haftung begrenzt, im Falle einer Klage für irgendeine Art von Fahrlässigkeit, aber nur, wenn Sie nicht persönlich die Fahrlässigkeit oder Verletzung (dh ein Mitarbeiter war verantwortlich für die Fahrlässigkeit oder Verletzung und Sie nicht direkt, dass Mitarbeiter, um diese Handlung durchzuführen). Wenn Sie etwas mit der fahrlässigen Handlung zu tun haben, können Sie und alle Ihre persönlichen Vermögenswerte gefährdet sein. In einer Partnerschaft können Sie als persönlich haftende Gesellschafterin persönlich auch für Fahrlässigkeit oder Verletzung haftbar gemacht werden, auch wenn sie von einem Arbeitnehmer verursacht wird. In einem Unternehmen sind nur die Vermögenswerte des Unternehmens gefährdet. Ihr persönliches Vermögen ist sicher. Die persönliche Haftung auf Unternehmensebene würde "das Durchdringen des Unternehmensschleiers" erfordern, was angesichts der langjährigen Geschichte der Rechtsprechung der Rechtsprechung sehr schwer ist. In einer S-Gesellschaft werden alle Nettoeinkommen oder Nettoverluste und bestimmte andere Steuerpositionen durch Ihre persönliche Einkommensteuererklärung fließen, da eine S Corporation eine Pass-Through-Einheit ist.

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Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Miete zahlen auch die Mieter für die Grundsteuern, die Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles was Sie tun ist, nehmen Sie die Miete Scheck an die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Leute müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner für Lebensmittel ausgeben, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants aus der Sicht der Anlage nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio während der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants Schließung gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter weiterhin die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist die Nummer zwei mit $ 11.4B im Verkauf, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist offensichtlich nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten der Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 (7.9), In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist Oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% änderung
  3. Jimmy John's Gourmet Sandwich Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% ändern.
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Lease & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder gemeinschaftlichen Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantien von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Leasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantieren (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz Durch Franchisenehmer) kann 5-6% Mütze anbieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen, sowohl geringe Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant wiederum ist im Besitz einer einzigen Gesellschaft Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten abzuschirmen. Also die Mietgarantie durch die Ein-Entität LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Garantie ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seinen Betrieb durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und hält die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. Sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun Gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz generieren und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein großes Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein erträglicher Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz Ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als Der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in der nahen Zukunft wird erwartet, dass höher aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Die Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. Es steht für ] [19459019] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L von einem unabhängigen Restaurant, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich werden wir unserstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Das scheint am meisten betroffen zu sein, wenn nicht alle, Restaurants überall. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex-Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte-Score. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 entspricht der FICO-Punktzahl von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete machen. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des beurteilten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast Food Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch Mieteinnahmen für 12-24 Monate deckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich bezahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, der Betreiber zahlt auch einen Prozentsatz seines Umsatzes, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, wie die Miete erhöht jedes Jahr so ​​auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapelle gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie angezogen werden, um eine brandneue Franchise-Restaurant zum Verkauf angeboten von einem Entwickler. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familie Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, so dass er das Eigentum verkaufen muss, um für seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann das Geld nicht ausgleichen, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie sehen oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren an, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert kostet, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

]

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und vermieten das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel unterzeichnet eine 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie kaufen Land und Gebäude.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist Für sein Geschäft. Darüber hinaus, wenn der Mieter nicht die Mietzahlung zu machen oder nicht zu verlangsamen, das Gebäude mit erheblichem Wert wird Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal daran, die Mietschecks nicht zu schicken. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS Ihnen nicht erlaubt, ihren Grundstückswert abzuschreiben. So sind Ihre Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, einige Leasingverhältnisse können den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Liegenschaften in den letzten Jahren des Mietverhältnisses wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Source by David V. Tran